縱觀世界各國的經濟發展歷程，房地產都是一個特殊的存在，它誕生於特定的經濟時期，承載著階段性的時代使命。在中國，房地產行業伴隨著城市化進程和市場商品經濟迅速發展，截止2019年，房地產開發投資高達13萬億，佔據全年經濟總量的13%，繁榮了上下游產業鏈上依附的商業業態，逐漸發揮出國民經濟中流砥柱的價值。
房地產是一門很深的學問，我們研究房地產行業需要跳出行業屬性的限制，辯證、系統的看待。房地產牽扯著城市管理、銀行金融、線下商業、個體發展等諸多方面，房價漲跌起到“牽一髮而動全身”的作用，所以房地產的難題從來都不能用簡單的思維來解釋。不可否認，我國近幾十年的經濟發展很大程度上是依賴於“房地產”和“人口紅利”，但過分依賴的後果壓縮了經濟的想象空間，增加了經濟運行的風險係數，更不可能實現可持續、高質量發展。
中國居民家庭財產結構的變化一直不大，而配置的主要方向便是房產，房產淨值佔比居高不下，佔比平均在69%左右，其中北京、上海大概在85%。截至2020年上半年，中國居民的債務規模或達82.46萬億元，負債率為82.5%，大部分是房貸。這些數據都表明，房地產關乎國計民生，一旦處理不好房地產行業，其多米諾骨牌效應的破壞性是毀滅性的打擊。
一方面，我國城市化進程已達到一定階段，土地儲備逐漸減少，房地產庫存增加；另一方面，00後比90後少了4700萬，人口負增長拐點將近，老齡化形勢緊迫。除此之外，高層一直在釋放一個明顯的信號，我國經濟正處在轉變發展方式、優化經濟結構、轉換增長動力的攻堅期，大力推進科技創新才是提升國際競爭力，獲得高質量發展的關鍵。國家統計局數據顯示，2018年，九大戰略性新興產業佔GDP比重目前已超過20%。這一數字10年前還不到4%，10年內增加5倍以上。因此，無論是供給端和需求端，還是從經濟發展的長遠利益考慮，房地產行業由盛轉衰，中國經濟加速“去地產化”是必然趨勢。
在此大背景下，作為政策敏感型的房企，在經營戰略上正在發生重大變化，以此應對來自未來的機遇和挑戰。戰略調整大致有兩個方向，一是從居民住宅向產業地產轉型，二是去地產化，跨界佈局其他賽道。
產業地產，作為我國經濟發展進程中應運而生的一種綜合產業形式，依託於城市資源，構建一體化的產業鏈，以地產為載體，實現整體土地有規劃的合理開發、運營與發展。據相關數據統計，銷售百強房企中，超過50%的房企已涉足產業地產開發建設。2016年，碧桂園宣佈“產城融合戰略”，未來五年計劃投入千億資金進行科技小鎮的開發；2017年，金科地產提出產業地產要實現“地產+產業”的雙向聯動，重點佈局高科技、文化創意旅遊、大健康三大戰略新興產業；2018年，恆大與中科院達成全面合作，計劃未來10年投入1000億在重點領域創建“三大基地”。
以上是我們在宏觀層面的分析，政策引導、房企轉型、供需邏輯都指明瞭我國房地產行業的大體發展方向。但在短期內始終存在一股對沖勢力與之抗衡，那就是炒房客。房子本身具備金融投資屬性，一旦被大資金量挾持就很容易偏離市場規律，使得政策引導和經濟邏輯失效，並妨礙房企轉型的步伐。關於樓市的財政調控和貨幣調控，很大程度上是為了打擊炒房行為，維護房地產市場的穩定，而房價正是多方力量博弈的表現。
從目前來看，一二三線城市化改造進入中後期，當地房地產已經步入存量時代，成為炒房客集聚區，當地政府會通過“去地產化”來換取經濟增長活力。四五線城市和廣大縣級城市在“扶貧攻堅”和“產業協同”下將迎來“新一波城市化”浪潮，釋放土地紅利，當地房地產進入增量時代，房企也將迎來“第二個春天”。
房地產的時代使命已經完成一大半，第一，推動了一二三線城市化水平；第二，寄存於房地產的線下商業和產業鏈各環節業態逐漸飽和，市場經濟活力被激發；第三，土地紅利已經基本轉化為城市發展的內生動力，並鍛煉出強大的基建能力；第四，房地產市場承載數十萬億資金盤，與股市一同平衡國民經濟的天平；第五，人民有了奮鬥的方向和動力...... 接下來，高科技將走上時代舞臺，代替房地產完成後續使命！
