記者 | 黃昱
老牌央企招商蛇口2019年銷售額突破2000億元大關，是4年前重組上市時的近4倍。在繼續發揮資源優勢的同時，招商蛇口還將進一步進行組織變革。
4月21日下午，招商蛇口的業績發佈會上，上市不到4個月的物業管理公司招商積餘成為高頻詞。招商蛇口將2020年定義為資管年，董事長許永軍表示，招商積餘是公司未來資產運營平臺上的一個集團軍。
作為招商局集團唯一的地產資產整合平臺及重要的業務協同平臺，招商蛇口實現了對招商局集團、航空工業集團兩大央企集團物業板塊的市場化整合，並在去年12月16日將重組的物業板塊正式更名為招商積餘並在深交所上市。
截至2019年底，招商積餘物業管理面積1.53 億平方米，其中非住宅類物業管理面積0.76 億平方米，住宅類物業管理面積0.77億平方米。
過去一年，招商積餘實現營業收入60.8億元，雖然同比下降8.7%，但仍在上市物業公司中排名第三。
許永軍指出，招商積餘在招商蛇口內部的定位是輕資產運營平臺，未來招商蛇口會陸續將管理成熟的持有型物業注入到招商積餘中。數據顯示，招商蛇口目前已開業的持有型物業共有286萬平方米，在建的有445萬平方米，預計未來三年內建成並開業300萬平方米。
基於“存量競爭已逐漸成為主戰場，大資管時代全面到來”的判斷，招商蛇口總部層面將在2020年搭建一個統一的重資產管理平臺——資產管理中心， 由招商蛇口副總經理、深圳區域總經理聶黎明統籌。
據聶黎明介紹，圍繞輕重分離、建管分離，招商蛇口在持有型物業方面正在做的和將要做的動作很多。首先是對持有物業的管理架構進行調整，通過資產管理中心，對所有持有型物業進行“投-融-建-管-退”全方位管理。
其次，作為招商蛇口持有型物業的輕資產運營平臺，招商積餘也在做一些架構的調整。最後，招商蛇口將按照持有運營的邏輯，即“當期實現經營效益的提高，遠期實現持有物業資產價值的提高”，對整個持有物業的運營管理體系、機制、人才隊伍等進行調整。
聶黎明透露，招商蛇口商業運營板塊和招商積餘商業運營板塊的整合工作即將開始。
許永軍表示，未來3-5年，招商蛇口持有型物業的資產會達到1500億左右，在6000多億的總資產中佔有不小比重，這符合公司綜合發展的戰略定位。
招商蛇口2019年年報顯示，其全年實現營業收入976.72億元，同比增長10.64%。其中，來自社區開發與運營的收入為845.5億元，總佔比為86.57%，同比減少2.57個百分點；園區開發與運營的為124.8億元，總佔比為12.77%，同比增加2.55個百分點； 郵輪產業建設與運營為6.4億元，總佔比為0.66%，同比增加0.01個百分點。
儘管園區業務和郵輪產業的收入在增長，但其銷售貢獻佔比顯然還未達到許永軍的期望，其曾在2015年的業績會上預測，2020年之前，社區業務比例下降到70%甚至60%，園區業務提升到30%，郵輪產業則佔比達到10%。
除了收入不均衡外，招商蛇口的轉型陣痛還體現在淨利潤上。2019年，招商蛇口實現淨利潤約為188.57億元，同比下降3.1%；歸母淨利潤也增速明顯低於營業收入增速，同比僅增長5.2%至160.33億元。
有投資者在業績會上直接表達不滿，質疑其歸母淨利潤的增速太慢。
東吳證券分析師齊東指出，2019年招商蛇口歸母淨利潤增速較慢的原因主要包括：銷售規模增長迅猛，推動公司三項費用率達6.9%，同比提升0.6個百分點；項目毛利率迴歸正常至34.6%，同比下降4.8個百分點；最終推動淨利率19.3%，同比下降2.7個百分點。
招商蛇口財務總監黃均隆對此回應道，招商蛇口2019年的結轉項目來自2017-2019年，房地產市場從2018年開始呈現毛利率下滑的趨勢，招商蛇口2019年項目毛利率比2018年有所下降。
2019年，招商蛇口房地產項目毛利率下降的原因主要包括兩個方面，一方面受到限價和市場下滑的影響，另一方面受到結轉項目不同區域、不同產品的結構性影響，如深圳區域的高毛利率項目招商雙璽在2019年的結轉量比2018年少了18%。
黃均隆還提到，為穩健起見，2019年招商蛇口對位於廈門、福州、佛山等城市項目計提存貨跌價準備20.9億元，同比增長112%。包括對應收款項重大減值風險項目計提信用損失準備3853萬元，招商蛇口計提資產減值合計21.3億元，減少2019年歸母淨利潤14.3億元。
從財務指標來看，招商蛇口存在較大的舉債空間。數據顯示，截至2019年底，招商蛇口的淨負債率僅有29.28%，同比下降16.55個百分點；全年平均融資成本為4.92%，均處於行業低水平。
華創證券研究員指出，負債率下降較多源於前海土地整備完成後，招商蛇口資產規模明顯增厚，總資產同比增長45.95%至6176.88億元。
2019年招商蛇口全面完成深圳前海土地整備及合資合作，正式擁有前海片區超千億資產。
年報披露，招商蛇口在深圳前海土地整備範圍內共擁有計容建面455.84萬平米的項目儲備（不含人才用房）。截至2019年底，有 428.84萬平米的項目儲備未開工，後續將在8-10年內開發完成。
招商蛇口在深圳的土儲優勢明顯，除了前海片區外，其還在蛇口太子灣片區共擁有計容建面170萬平方米的項目儲備，截至2019 年底，還有61.1萬平米的項目儲備未開工。
2019年，招商蛇口新進入汕頭、肇慶、揚州、台州、長沙等9個城市，全年共獲取79個項目，總計容建面1423萬平方米，總地價976億元，權益地價523億元。截至2019年底，招商蛇口總土地儲備超過4100萬平方米。
基於2020年計劃推出超過4000億元的可售貨值，招商蛇口將2020年的銷售目標定為2500億元，同比增速減少15.86個百分點至13.39%。
招商蛇口去年10月份上任的總經理蔣鐵峰表示，“今年我們尤其關注現金流的安全。”
