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來不及解釋了，快上車老司機帶帶你
要不要買房？
此前，每當有人問這個問題時，我就會想起多年前還在魔都瞎混的時候，我一朋友做二房東，他每週都騎著輛電瓶車去收租，那時候網絡轉賬不方便，即使有，他也更喜歡上門收現金，他說，人不能太閒著，一閒就廢了。
有一次，我跟他一起去個老破小區，房主要收回房準備賣了，在清點時，房主問了下，“要不，你買下得了，算你便宜點，單價1.5萬。”
朋友禮貌地回絕了，走下樓。小區住的都是老人家，三樓有一家還正在辦白事，見此情此景，朋友笑罵，“這麼破的房子還要1.5萬。”
多年後，我再故地重遊，打開APP查了下這個小區的房價，單價近7萬了，就給朋友發了條微信告知了此價，“後悔嗎？”
很快，他回覆，“麻痺，當時要知道砸鍋賣鐵也要多買幾套啊。”
當然，他是在俯瞰江景的融創濱江壹號院給我回的消息，那是他奮鬥多年的犒賞。在疫情期間，生意半歇狀態，他就眺望著江景，思考人生。
所以，關於要不要買房這事情，不是親密的朋友不好給建議。這年頭，有一套房的擔心價格跌，因為那是他全部的身家；而有很多套房的，比如我那把房本當樂高壘起來玩的光總，把整棟小洋房買下供家族居住，現在還是一有閒錢就買房。他說，錢不能閒著。
縱觀過去20年，人與人之間的差距，是買房還是炒股，以及，現在手裡有多少套房，還是當年滿倉了多少中石油。
多年後，當我明白了這個道理，在地下室吃著泡麵，不由關上了燈。
01
3月初，國內的疫情平穩，地產商們錯過了收割返鄉置業潮，在急切追“小陽春”的最後機會，光總微信我，“地產商融資邊際放鬆了，又有續命的機會，大家都忙著做項目，趕緊買房。”
你看，房子幾乎成為有錢人巴浦洛夫式的反應。
但其後誰也沒想到的是，國內疫情穩定了，但疫情在國外快速蔓延，石油需求快速下滑，沙特和俄羅斯掀起石油大戰，重壓之下，美國股市崩盤，猶如一根導火索，擊垮了本已脆弱的全球經濟。為了托住經濟，美聯儲祭出無限量化寬鬆政策，流動性緊張狀況雖然改善，但疫情陰影之下，經濟學家們說，一場全球範圍內的經濟大衰退似乎正在敲地球的門。
地球是圓的，中國龐大的產能需要出口，國外不好，咱也不能獨善其身。中金最新研報把2020中國實際GDP增速預測從原來的6.1％下調至2.6％，而瑞銀也將中國全年經濟增長預測下調至1.5%。
雖然經濟學家們調低了增長預期，但今年卻是全面打贏脫貧攻堅戰的關鍵一年，其政治意義有多重要不言而喻，所以直到目前，也還未見官方鬆口降低GDP增速目標。即使拋開增長5.6%的目標，就保就業角度，也迫在眉睫。所以有經濟學家說，要“放鬆樓市調控”托住經濟，穩住建築業這一就業大戶，穩住地方財政。
只是，“房住不炒”的基調也未見放鬆，很多地方傳出了“2成首付”，乃至放鬆預售條件、不嚴控備案價格、降低拿地的門檻等等邊際放鬆政策，最後也大多澄清或者“一日遊”，草草了事。
眼下是個微妙時刻，往後會邊際放鬆呢？還是繼續嚴控呢？顯然，決定權在上面的看法，而市場正在賭起碼會鬆一鬆讓地產喘口氣。很多金融狗，比如光總就從大房企近期的融資邊際放鬆做了預測，反正他房多，今年是金融大年，賺到錢再來一套也無妨。
至於我的看法，正如之前在圈裡所說：
地產公司最近融資挺多，還有多家地產公司調高了今年的銷售目標。
今年是竣工大年，17年前後拿的地到了竣工的時候，銷售競爭大了，而當時好些地王的成本價已經高於目前的市場限價。
過去3年，一線城市調控嚴格，而很多三四線城市是牛市，漲了不少。目前因為疫情，居民收入受影響，預期也受影響，在沒有全面放鬆及金融政策的支持下，是很難全面入場的。個別城市近期的熱搶僅是個別，並非是預期全面放鬆。
目前來看，邊際放鬆是可能的。一些經濟學家也認為該放鬆改善性需求，希望改為認房不認貸。
悲觀的分析師認為今年地產銷售增速可能跌到-10%、投資增速可能會跌到-5%。
但在這種行情下，大地產公司可能會打折促銷，繼續搶市場份額，因為其資金相對便宜，貨值多，能打得起，而小地產公司可能就面臨新一輪的被兼併了。
危機危機，有時候是大玩家的機。
02
3月份，全國各地越來越多的售樓處重新開放，不少開發商頻頻打折促銷，以扭轉流動性吃緊局面，並且搶地盤。一些資金充裕的房企琢磨著補倉，另一些雄心勃勃的則準備加碼“超車”，當然也有一些老朋友身陷囹圄乾脆清倉。
也不是沒有看空的，在數據上找論據，北京3月份平均單價在68616元，環比下跌2013元，跌幅2.85%，而2020年前二個月的數據，北京1月新房成交3790套，環比下降27.2%，2月新房成交1296套，環比下降68.7%。單看數字的話，帝都樓市的主要數據處於下行趨勢，確實不太樂觀。
也有反駁的。1、2月份春節檔，本來就是一線樓市成交量低谷期，何況疫情之下，全國幾乎處於停滯狀態，線下售樓處不開門，房產中介小哥無法出動，網上籤約交易可能性較低，再加上銀行利率換錨等種種因素，環比下跌正常，同比不也上漲了一些麼。寒冬之下也有亮點嘛，經過一個多月的蓄客，北京市順義區某樓盤才開售20分鐘，便售出了814套房源。
並且，春江水暖鴨先知的是，近期北京土拍非常熱鬧。最新數據顯示，北京1-2月住宅用地成交總價達到672億，同比增長15%，平均溢價率高達18.5%。其中2月份住宅土拍為440億元，更是創下3年來新高，平均溢價率為26.6％。
由於疫情，2020年第一季度樓市成交量相比2019年差距懸殊，但土拍成交卻比2019年要漂亮不少。
如果地產商預期未來房價下跌，土地流拍是常態；而如果預期2、3年後竣工會賣得不錯，那就熱情舉牌。所以提著幾十億來買地的地產商們在想什麼呢？或者說，知道了些什麼呢？
從帝都樓市小週期來看，自2017年317北京房價到達價格頂峰後，“房住不炒”基調下，首付比例提高、利率上升，大量限競房、共有產權房入市，北京的二手房成交量略慘淡，相比3年前樓市頂峰時期的價格，北京的房價整體降幅在10%-20%左右。
但就是這麼嚴厲的調控，房價也在波動中逐漸回調。甚至，“住不炒”的共有產權房還遭遇了冷遇，可見，人們並不是只想要一間住的房，還想分享未來的受益。
畢竟：
從長期來看，利率趨勢是向下的，而大城市一定是集中越來越多的年輕人口的，在特色的土地供給制的調控下，一線強二線的房價是會有支撐的。
03
只要“房住不炒”不鬆口，調控全面大放鬆就很難。但嚴控了三年的一線城市，是不是要鬆一鬆了呢？畢竟15、16年上車的那一批，到了準備改善一下的時候了。
一線城市的房子挺有意思，每個地方的情況都有所不同，基本上是跟著學區、地段、有錢人的密度來。
如果你是有錢人，那東西城、海淀隨便挑，孩子要送出國的，朝陽、順義的別墅區也隨便。普通人家的上車盤，那就朝陽、大興、豐臺、亦莊臨鐵新房、次新房最好不過。
有一份數據，2020年3月，北京市各區二手房價格同比漲跌幅中，海淀、西城、門頭溝、房山和懷柔的二手房價格上漲；而朝陽、東城、豐臺等其他區縣下跌。這其中，海淀區的二手房價格同比上漲了1.24%，而朝陽區的價格則下跌了0.59%。
都說西城是帝都中心，雲集了最有權勢的人，有最好的學區，一條金融街創造了數千億GDP，房子自然搶手，就是有點高處不勝寒，學區派位改一改就傷筋動骨。之前西城學區好，一來畢竟是老城，雲集了傳統的名校，還能直升，在過去，西城除了衚衕裡的老北京，其他大抵是國家公務員，學歷高，有精力，狠抓教育，所以高考升學率高。
但眼下，大海淀靠實打實的智力優勢早就領先了。
道理也好理解。吾國高考是世界上最公平的考試之一，或者大膽一點，把之一去掉。除去特招啊自主招生這些可能搞貓膩的，那基本就是拼智力和勤奮，跟爹媽有關係的估計也就智力遺傳和有沒有錢送補習班。
過去智力和自律最好的孩子大學畢業當公務員，孩子當然強。而現在，互聯網興起，提供了大量高薪工作，還有股權期權，普通人家還在覺得在體制內不好混，乾脆就讀CS什麼的去當碼農。
眾所眾知的是，海淀區的西北旺、西二旗和上地聚集著大量的碼農。這片區域是科技互聯網產業聚集區，騰訊、網易、百度等互聯網巨頭彙集在此，可謂是“中國硅谷、碼農聖地”。再加上中關村軟件園、永豐產業基地、中關村集成電路設計園、用友產業園等產業園區形成集群效應，海淀區的新貴們不僅學歷高、工資高，購買力也高。
碼農社畜們上班已經這麼辛苦啦，更加不願意在通勤上浪費過多時間，影響工作心情。因此這些財富新貴們在購房時，更加願意選擇離公司更近的海淀區或者往北一點。只要地鐵到的地方，就看漲。
之前海淀的教授們、研究員們的孩子聰明，現在碼農們的孩子也聰明，活生生地把大海淀各處都幹成了學區房。北京最好的十所中學，海淀區和西城區各佔五席，人大附中、101中學、北大附中、十一學校、北師大附中的海淀區中學名氣響噹噹，近年來海淀的一本率通過率在60%左右。
所以海淀的房子好賣，就連豪宅也比別的區好賣。比如騰訊北京總部、新浪的總部搬到西北旺之後，西山壹號院就更熱鬧了，有一朋友在其中一家當高管，就買了一套，中午還能回家吃午飯打個盹，午休完走路回辦公室時，還能有意無意說一句，“這天真熱，走兩步過來就出汗了。”
這逼裝得夠可以，以至於他團隊的碼農們都以好好做社畜，萬一項目成了，分拆上市，將來也買一套壹號院為目標。再不濟，早年跳去字節的，現在不也盤算著來一套了麼。
一線、強二線城市永遠不缺財富神話，不過是波峰波谷而已。在三四線城市週期見頂的時候，重倉一二線未來似乎是地產商們的共識。蓋壹號院的融創，現在有超過82%的土儲，全都位於一二線城市。
週四刷屏的《關於構建更加完善的要素市場化配置體制機制的意見》也印證了這點，除了土地要素權限逐漸下放外，對於城市而言，還有三大看點：
1、推動超大、特大城市調整完善積分落戶政策，探索推動在長三角、珠三角等城市群率先實現戶籍准入年限同城化累計互認。放開放寬除個別超大城市外的城市落戶限制，試行以經常居住地登記戶口制度。
長三角、珠三角是經濟活躍、人口流入的重要地區，也是年輕人就業的地方，之前除魔都落戶比較困難外，其他城市落戶都相對容易了，這些互認積分，是促進兩地人才的互流互通。
試行以經常居住地登記戶口制度，無疑更有利於新城市人口落戶。個別超大城市，指的應該是魔都、帝都。尤其帝都，還是會限制人口總量上限的。
2、充分運用市場機制盤活存量土地和低效用地，研究完善促進盤活存量建設用地的稅費制度。
在堅持十八億畝紅線的基礎下，想大規模提高土地供給量是很難的，那就先盤活存量土地。而沿海經濟發達地區工業用地、商業用地需求還在增加，填海造地受限於環保，往後可能重點還是舊城改造和盤活舊廠區之類的用地。
3、城鎮教育、就業創業、醫療衛生等基本公共服務與常住人口掛鉤機制。
之前人口淨流入地區的教育、醫療指標跟戶籍人口掛鉤，供給嚴重不足，往後跟常住人口掛鉤，會加大供給力度吧。一線二線以及經濟活躍的長三角、珠三角城市受益，也將使得人們更願意在那安家。
市場經濟，人往高處走，長期趨勢是改不了的。
從美國的地產發展史來看，超級城市圈、經濟活躍城市的房價是逐步與中西部拉開距離的。其中無非兩個原因：明星公司都在那，而年輕人也都去那找工作。你不去，你的孩子們也可能去。
紐約的天際線屢屢被新蓋的摩天豪宅刷新，連鐵路線上方的空間權也被地產商花10億美元買下蓋豪宅；房租也是節節攀升，連布魯克林區的傳統住戶都被迫搬走，留給能承擔得起高房租的租客。西海岸大灣區的房租已經高到以床位計算。
商業世界的邏輯就是這麼簡單，乏味。
04
帝都房市購買力的來源或許就在於此：之前金融業繁榮，賺到錢的，拉高了西城；這些年北部互聯網興盛，拉漲了北部一大片。金融業也可以做全國生意，而互聯網也是收割全國。
只是，高購買力、高購買慾望的帝都，樓市總出一些奇葩政策，比如商品房搭建保障房搞成“混居”小區，出發點是好的，但實踐下來，商品房的業主和保障房的業主都不滿意，因為綠化、物業等原因鬧出很多矛盾，還發生推牆推門的事情，鬧得不可開交，結果活生生地把定位高端的商品房弄得裡外不是。並且受限於保障房建設，商品房也沒能貫徹好產品力，折損了好幾家地產公司進京的心血。
這些年的各種政策操作下，好房子越來越少，而改善衝動越來越高，未來可能是產品和服務說話的時代。
曾經有南方地產大佬北上拿下原來起重機廠的地塊蓋起了小區，大落地窗、園林綠化、人車分流、封閉式管理，刷新了當時京城對地產的認知。除了產品力，物業也是居住舒適的重要組成部分，而當地帝都的小區還沒多少物業管理的概念。
時至今日，在中國地產江湖裡，好的物業都是加分項。
尤其是在換房成本越來越高的現在，一套房子住得越久，就越能體會，物業水平高低對生活舒適度有多大影響。畢竟，你一天到晚4小時，除了上班，大部分時間都在家裡，房子好壞、社區氛圍，都與物業緊密相關。
尤其是前些日子，疫情期間，“業主可以回，而租戶不能回”的新聞刷屏，很多人終於意識到，租售同權那是紙面上的，房子是不是自己的，是天差地別。而業主們也是能直接感受到：物業好不好，決定了特殊時期，比如疫情防控期間，能否住得安心、安全、健康。
疫情期間，好的小區物業會做好服務，讓人更安心。
有些大地產商，比如融創實施了“三防體系”，在集團聯防管理機制、社會防疫高標準執行、生活服務保障等層面建立標準——24小時嚴防出入口，保安巡邏社區，所有入口配置紅外測溫槍，100%對通行人員、車行人員進行體溫檢測；在社區回家大堂增設醫療用品點，常備84消毒水、酒精、體溫計、口罩及醫藥箱，並放置各類日常藥品，為有需要的業主提供保障。
2月初疫情防控形勢最嚴峻的時候，很多人居家發愁在哪買菜、買新鮮的肉製品，融創已經早早開始為業主提供買菜、買藥等生活物資的代購跑腿服務，此外，對獨居老人、自我隔離業主等特殊家庭，還提供送菜上門、快遞代取、物資代購、藥物配送等服務。
好的小區，一出門就是全覆蓋高頻次消毒的公共區域，就連電梯按鈕也一次性隔離用紙；有些像融創這樣的還聯合“春雨醫生”，為業主開通在線免費義診機會，等等。據說，融創全國社區，有近2萬物業人員，為百萬業主不辭辛苦忙碌。
物業做得好，甚至還能“超綱答題”。融創上海一個小區裡，有個房修工程師，在疫情防控期間，不僅為暫時無法返滬的業主做檢修房屋、檢查電器等保養工作，還因被業主信任，給業主家裡的寵物餵食、換貓砂、更換攝像頭電池，成為了社區的“全民鏟屎官”。
想來，幫忙遛狗狗應該是不在話下了。在疫情防控之時，這些服務省了業主好多事。
至於，差的小區物業嘛，有些保安大哥帶上紅袖章就頗有趾高氣揚的感覺了。其中差別，想必業主們最有體會了。
這也是為什麼，如今大家買房看產品，更要看開發商和物業品牌。
既然“房住不炒”，那麼居住得舒服的房子，才是值得的，大幾百萬乃至上千萬花出去了，總要買個舒心和安心吧。而好房和好物業，也是未來保值的本錢。
還記得去年夏季某天傍晚，我換班，看到路邊草坪上張燈結綵，過去一看，原來是物業組織的業主夏季晚會，草坪上，孩子們追逐打鬧著，桌上滿是精美的糕點，那一刻，“好好賺錢買一套”的正能量洋溢全身，不由覺得身上的保安制服又多了一份責任感。
— THE END —
