又到了抄底樓市的時候了嗎？
根據房地產網站 Zoopla 的數據，由於疫情使得英國房地產交易市場在過去的兩個多月完全停止，約 400,000 套銷售額達 820 億英鎊的房產被擱置凍結， 政府估計有 450,000 的業主和租客希望搬到新家。隨著房產行業的復工，英國房市重啟，剛剛解封的英國房地產交易市場表現十分活躍。在房屋交易重啟的 24 小時之內，Right Move 網站上新增了 2,150 套房產。據該網站數據顯示，線上看房人數只在 13 日上午就暴增了 45%。 Foxtons，Winkworth 和 Knight Frank 在內的房地產經紀公司的股票也隨之上漲。
受疫情影響，許多急於脫手的賣家用降價來促進交易。據英國每日郵報報道，從英國整體來看，房產降價幅度大約在 10%-16% 之間。這樣的降價力度吸引了大量“趁火打劫” 的購房者，其中不少人尋求至少 20% 甚至更高的購房折扣。
那麼，英國房地產到底會不會出現斷崖式下跌，甚至崩盤呢？其中一個重要的參考方向就是金融市場的流動性與穩定性。如果房產行業能夠保持資金流順暢，銀行可以順利放貸收貸，就可以大大降低壞賬幾率，保證整個產業鏈條的持續運轉。瞭解英國地方的購房政策與銀行借貸體系可以幫助我們做出更好的投資判斷，爭取收益最大化。
銀行貸款規則與買房出租（Buy to Let）
自今年 3 月，英格蘭銀行兩次降低基準利率，以幫助減少疫情對經濟的影響。3 月 11 日，基準利率從 0.75％ 下調至 0.25％，3 月 19 日再次下調基準利率至 0.1％ 的歷史新低。這也使得貸款利率創下歷史新低。Moneyfacts 的數據顯示，現在兩年期的固定貸款利率平均為 2.09％。同時，所有按揭價值比例（LTV）五年期固定貸款的典型利率已達到 2.35％ 的新低。
自上次的金融危機以來， 英行在借貸條件上也設定了更多的避險措施。 目前在英國的銀行借貸體系下，自住貸款的最大額度為家庭年收入的 5 倍，家庭收入主要以衡量固定收入為主，附帶考慮兼職、投資、加班、獎金、提成等額外收入。有限且合理的貸款額度為購房者的經濟能力限定了門檻，也為日後銀行能夠成功收貸上了第一道保險。
談到英國房屋買賣，就不得不提一批購房大軍— 買房出租者。他們選擇投資房產，然後出租出去，除去用每月獲得的租金支付房貸按揭以外，還可以獲得額外收入，這就是 Buy-to-let 以租養房。 這麼低的利率對很多投資買家是個利好的消息， 他們希望利用現在的機會鎖住最低利率。最近幾年，英國的租賃市場發展良好，每年都有穩定的租賃增長，即使在新冠疫情影響下，倫敦的房屋租賃回報率依然穩定，自政府開放線上看房政策之後，熱度更上一層，據英國房產中介 Aston Chase 的數據顯示 2020 年 3 月的諮詢客戶甚至遠遠高於 2019 年同期。這意味著，買房出租的業主不必擔心還貸，甚至在疫情期間不工作依然可以獲得被動收入，銀行收貸也已可照常運轉。
政府購房援助計劃（Help to Buy）
購房援助計劃是由英國政府支持房市振興的一個方案。由於嚴格的貸款額度限制，許多第一次購房者難以通過申請按揭貸款實現購房目的，於是該計劃致力於幫助第一次購房者克服支付房產首付的難關，並在一定程度上降低貸款利率以幫助民眾購房。購房援助計劃主要有三項購房政策，包括“淨值貸款”、“政府按揭擔保”和“新房購買”，以滿足不同申請者的需求。
其中，淨值貸款（Equity Loan）的申請最為普遍。此項貸款專門面向首次購房者，且預備購買的房產價值需在 60 萬英鎊以內。政府將為此類購房者提供 20% 的貸款（倫敦地區最高可以提供 40%）。該貸款前 5 年免交利息，第 6 年開始，政府會徵收 1.75% 的利息並逐年調高利率，利息增長的幅度為零售價格指數（Retail Price Index）加 1%，貸款期限為 25 年，購房者需在此期間還清貸款，或在貸款終止時出售房產。如果在還款期間房價跌了，那麼就會以較低的房價來計算還款額，對購房者十分有利。英國政府對房產業的重視與扶持不止於此，在疫情期間，銀行暫停了所有房貸的收款，也為房地產行業的穩定再添一瓦。
目前，現行的政府購房援助計劃預計實施到 2021 年 3 月，4 月起會出臺針對首次購房者新的援助計劃。
率先復工，房屋市場供需穩定
考慮房地產市場穩定性，一個重要的衡量指標就是供需關係。英國政府急於鼓勵房地產行業率先復工，就是因為深知疫情結束後，如果大量建築工程延期交付，會導致房屋供應量銳減，在需求不變的情況下，又會推動房價飆升，可見政府對房市需求量有足夠的信心。
英國住房大臣 Robert Jenrick 宣佈英格蘭的建築工地施工時段被允許延長至夜間，最晚可以到 9 點，如果工地位於非住宅區，施工時間將會更長。該政策意在使房產行業迅速趕上封城停工期間落下的進度。建築工地可以申請延長施工時間並且即刻生效。Robert Jenrick 還補充，除非有非常充分的理由，否則地方政府不可以否決延長施工的申請。此政策一經提出受到多家開發商的歡迎，靈活的工作時間也方便建築商遵守社會疏遠規則，緩解公共交通壓力。
由於嚴謹的借貸體系、歷史新低貸款利率和未來房源的短缺趨勢，就不難理解為何曾經持幣觀望的買家都在蠢蠢欲動，準備撈上一筆了。英國政府和深知國情的民眾對房市信心滿滿。如果你也想在此時入手房產，爭取最大折扣，歡迎諮詢英國皇冠地產，專業的銷售與租賃團隊將竭誠為您服務。
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