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更快洞察商業地產最前沿
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撰文 | 朱公子
2004年，深圳萬象城橫空出世，"萬象城"的名號一炮而紅。
華潤也成為大型購物中心的範本開發商，引得其他開發商紛紛效仿。 不過，在對外擴張的路上，華潤萬象城的步伐卻略顯緩慢。 尤其是在上海。
華潤除了在外灘、五角場、中華路、南翔等處先後開發了幾個高端住宅項目外，僅有浦東的華潤時代廣場一個商業項目。
直到2010年6月29日，華潤置地以10億元代價，從申通地鐵手中獲得上海地鐵10號線吳中路停車場地塊半數股權和項目開發主導權，才宣佈要建立上海萬象城。
歷經7年的等待——2017年9月23日，上海萬象城終於開業！
作為華潤在上海佈局的首個萬象城、全國的第14座萬象城——上海萬象城無疑是其商業地產版圖中的一個重要棋子。
（圖片來源：聯商網）
然而，業界對於上海萬象城的評價似乎不如預期：
“沒有一線奢侈品大牌，不像是萬象城的標準。” “華潤來遲了，好地段都被瓜分了。”
……
這些評論也引起了獨角Mall的關注與好奇。
在深圳稱王的華潤萬象城，在上海怎麼樣？
距離上海萬象城開業將近兩年，華潤是否真如業界所說的水土不服？
8月初，獨角Mall團隊前往上海調研，實地探訪了上海萬象城。
對於周邊的吃貨來說，上海萬象城提供了不少福利。
親子以及休閒娛樂業態豐富
另外，上海萬象城的親子以及休閒娛樂業態比較豐富。 親子方面有：
玩具反斗城、星際傳奇、MELAND CLUB、Rookie、Petit Bateau、LittleStar等品牌。
（獨角Mall實拍）
休閒娛樂方面有：
百麗宮影城、城市滑雪一站式空間snow51、世紀星冰場、CASTER舞蹈教室、人馬君等。
（5樓的溜冰場，現場有不少小朋友滑冰）
商場內外顏值較高，動線清晰品牌佈局略顯混亂
規劃設計評級(20分)：15分
在建築設計上面，上海萬象城的整體風格還是秉承了萬象城的水準。
項目外觀線條流暢、外立面奢而不俗，遠遠望去辨識度較高。
（獨角Mall實拍）
內部空間動線清晰，店鋪展示面無遮擋。
（獨角Mall實拍）
燈光暖而不暗，有利於商品的展示和陳列。
（獨角Mall實拍）
中庭的美陳顏值較高，適合拍照、打卡。
雖然設計美觀，不過，整個商場還是有很多規劃和佈局略顯混亂，例如：
1、整個商場除零售和兒童分佈比較集中外，其他同業態品牌分佈較為分散。
比如華為在L5，小米之家則是在LG層；
2、部分店鋪展示不太合理。 根據一點萬象的app顯示，上海萬象城引進了喜茶和奈雪の茶這兩個網紅茶飲品牌。
但是走在購物中心裡面卻看不到喜茶和奈雪の奈雪的店鋪展示面，必須得繞道室外才能清楚的看到兩個店鋪的標誌。（室外溫度將近38℃）
如圖所示，第一次來逛上海萬象城找到喜茶和奈雪真的太難了。
另外，像Seesaw Coffee、太平洋咖啡這樣的容易讓人停留的店鋪，也只有一個展示面，一個入口。
3、空間利用率還可以提升。
商場2樓兩端有大面積落地窗的位置，被空置著，什麼品牌和展示都沒有。
可能是因為上海萬象城體量太大了，整個商場都有不少轉角有空著的地方。
6樓的屋頂花園，缺少內容。
4、上海萬象城每一個層都有餐飲佈局，但這樣很容易造成佈局的混亂，同時破壞體驗感。
例如：很多樓層的餐飲店鋪，被佈局在了家居、日用等品牌的店鋪旁邊，可能會影響旁邊其它店的購物體驗。
5、下沉廣場導流作用小
上海萬象城的下沉廣場設置在靠近紫藤路的一側。
但紫藤路和購物中心之間有一個護欄和綠化隔離帶，顧客需要步行到將近500米的紅綠燈路口才能過來，下沉廣場不能起到很好的導流作用。
另外，下沉廣場的空間較小，除了商鋪展示之外，只有一小段空間供人停留的空間。
而獨角Mall在現場看到，下沉廣場的電梯壞了，也沒有及時維修。
運營能力強
服務細節有待提升
運營與服務評級（20分）：17分
在運營方面：
上海萬象城也充分發揮了華潤的優勢，從開業以來舉辦了各種展覽、見面會，為商場招攬了不少人氣。
(“時間劇場”沉浸式互動科技藝術展)
從7月上海萬象官方公眾號發佈的信息來看，幾乎每週都有一場主題不同的活動。
服務細節有待提升
服務方面：
1、商場設置有客服中心，可以提供問訊、引導。不過服務檯沒有商場導購手冊，普通會員不提供行李寄存服務。 2、另外，上海萬象城各個入口處的門都不是自動的，而是有工作人員站在那裡給路過的客人開門。
關於這一點mall爺覺得不太適應，畢竟我進商場只是來逛逛的，過度的服務會我覺得有壓力。 Mall爺出入大門幾次親身體驗的感覺是：開門的小哥哥挺辛苦的，但手動確實比自動反應要慢很多，慢了就得自己拉門。
物業方面：
商場總體乾淨整潔，不過有幾處電梯壞了，還沒有及時維修。
臨時封閉的大門，不是特別方便。
（獨角Mall實拍）
魔都商業大戰上海萬象城，太難了！
綜合評級(100分)：74分
總體來看，上海的商圈更加多樣，同時購物中心的競爭也更加慘烈！ 1、就同一個片區來看，萬象城周邊有愛情海購物公園、七寶萬科廣場、寶龍商業廣場、凱德七寶購物廣場等項目爭搶人流。
（獨角Mall實拍）
2、而放眼整個市區，萬象城想要脫穎而出，壓力似乎更大。 一方面，上海已有巴黎春天、永安、萬達、百聯、龍之夢等老牌百貨。
（上海南京路步行街 獨角Mall實拍）
另一方面，還有：恆隆廣場、IFC國際金融中心、K11、來福士廣場、環貿iapm、興業太古匯等強勁的購物中心，吸食著上海人的錢包。
（上海恆隆廣場 獨角Mall實拍）
單從租金收益方面來看：
2018年，上海萬象城的租金收益約3.3億，在全國所有已開業的萬象城中，租金收益排名第5。
（來源：華潤置地2018年年報）
- 而上海恆隆廣場2018年租金收益15.54億，相當於上海萬象城的5倍多。
- 上海港匯恆隆廣場2018年租金收益8.4億，相當於上海萬象城的2倍多。
雖然在深圳，萬象城就是商業一哥，是眾mall之中王者一般的存在。
但在魔都商業的攻陷之下，上海萬象城想要脫穎而出，似乎很艱難。
在魔都的商業大戰中，上海萬象城未來能否逆襲？
你看好上海萬象城嗎？
你認為，上海萬象城是否有機會逆襲？
歡迎留言評論~
