疫情後『暴走』的深圳樓市：百萬“喝茶費”、8秒售罄、“救命錢”炒房！
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作者：江湖大大
疫情爆發以來，深圳經濟遭受了重創。
外貿行業受阻，企業大幅裁員，居民消費疲軟。在這樣的背景下，居民收入在下降，存款在減少，可偏偏卻迎來房價的暴漲。
全國一線的四個城市，北京、上海、廣州房價都略有下跌，唯獨深圳房價一枝獨秀。在深圳，特別是寶安區，二手房價格漲幅居然高達30%，創全國之最！
在最近的兩個月裡，深圳有些開發商，聯合中介，收取百萬“喝茶費”；有的開發商為了開盤熱銷，勾結自媒體和中介，渲染樓市熱銷氛圍；有的銀行和中介勾結，幫助企業主辦理低息經營貸款，拿實體經濟的救命錢，去炒高房價。
本文給大家覆盤深圳樓市異動的全過程，解密深圳的開發商、中介、自媒體、銀行、炒家，是如何通過一系列的騷操作，將平靜了三年的深圳樓市，瞬間炒熱拉高。
一
3月，深圳樓市一片死寂，剛剛復工的房產中介都在擔心今年的飯碗。
然而，就在此時，寶安的一些樓盤，開始出現了異動。一些中介發佈寶安樓盤的消息，大意是有些新樓盤快要開盤了，可以提前留房。
其中有個叫“海納XX”的樓盤，2019年6月份開的盤，開盤的均價在83000元一平。這個樓盤基本上每個月都有成交，很快就宣佈已經售罄。
但是，3月份，又有中介表示該樓盤還有新房在售。89平米的，816萬元，但要85萬的費用。
如果不是業內人士，可能不知道這個85萬費用到底是什麼。其實，這就是傳說中的“喝茶費”。這個“喝茶費”，是買房者想買到這套房，必須比標明的價格多付出的錢。
那這個“喝茶費”是個案嗎？其實不是！海納旁邊還有其它兩個樓盤，也存在這種情況。隨後，一份“喝茶費”內部報價清單流了出來。
在這份清單中，一套總價為1120萬元的4房，喝茶費100萬；一套總價為816萬的3房，喝茶費要85萬；一套100平的2房，喝茶費要75萬。
這簡直就是天價喝茶費，完全刷新了我們的三觀。那為什麼會出現這種天價的喝茶費呢？
原因很簡單，由於新房要開盤，就必須取得房管局的預售證。而要取得預售證，就會有一個政府限價，這個價格是房管局規定的。如果超過這個價格，就不能賣，也不能簽訂合同，更沒法獲得房產證。
但又由於周邊二手房價格上漲，導致二手房價格高過新房，如果差價夠大，購房者只要買到新房，轉手賣掉就能盈利。
比如一個新樓盤被限價為10萬一平，但周邊二手樓盤為12萬一平，那購房者買到新房，就相當於每平米賺到了2萬元，如果是100平的房子，相當於買到這套新房，就賺到了200萬元。
房地產公司就會想，既然存在200萬元差價，與其被購房者賺走，不如我自己賺。於是，將新房預售給自己的員工，對外表示房子售罄了。
然後，再通過一些中介，發佈信息，吸引購房者，讓購房者多付100萬元喝茶費。只要找到買家，這100萬就幾個人分，包括中介、房產公司的員工。
房產公司明面上都是宣稱不會收喝茶費，但暗地裡員工卻在幹這種勾當，有些甚至是房企的高管參與其中。這是地產腐敗的一種，一些地產公司的項目總經理，一年光收喝茶費，都能賺幾百萬上千萬，這基本上地產行業公開的秘密。
那購房者為什麼願意給鉅額喝茶費呢？還是因為有利可圖。就拿上面舉的例子來說，有200萬的差價空間，即使付100萬喝茶費，那也還有100萬可賺，買到還是賺到。
這就是地產公司、中介和買家，聯手變相炒高房價的一種方式。雖然合同成交價並不高，表面上市場的價格並沒有上漲，但實際上房價已經悄然上漲了10%，甚至更高。
“喝茶費”在深圳早已有之，在樓市火爆的2015年，當時一房難求，購房者為了搶到一套心儀的房子，不得不付出高昂的喝茶費。
只不過，在深圳樓市沉寂多年之後，再一次出現了喝茶費，瞬間燃起了深圳樓市的熱火。
二
在深圳，幾乎與“喝茶費”同時興起的，是有的樓盤開盤即售罄，甚至有自媒體宣稱是“8秒鐘售罄”。
在深圳蛇口，有一個新樓盤在2019年11月取得了預售證，有200多套公寓。去年的行情不太好，只賣了20多套公寓。
開發商原本以為3月份會來一個小陽春，但疫情影響下，大家的都想著躲避疫情，購房熱情並不高。再加上公寓不比住宅，屬於純投資品，並沒有住宅那麼暢銷。
3月來了，小陽春沒來，眼看就要開盤了，總不能涼了吧。
於是，地產商的騷操作又來了。既然市場不熱，那就把它炒熱吧。
這個項目去年底就開始蓄客，預約登記一部分客戶。復工復產之後，又請來了中介公司，給中介公司高佣金，讓中介把客人忽悠過來。
準備工作做足之後，在3月7日正式開盤了。為了不讓場面顯得冷清，花錢請來不少中介，戴著口罩到現場排隊，製造搶購的假象。
同時，開發商又做出一個銷控表，將大量的房源鎖住，表示大量的房源被搶購一空。
並在當天，聯合自媒體，發一些標題極為勁爆的文章，用“土豪戴著口罩去搶房”這種吸睛的字眼，讓讀者誤以為行情真的非常火爆。
文章不僅標題吸睛，內容也讓人震撼。
“疫情也擋不住深圳的購買力，首批70套精裝商務公寓，建面約240-398㎡，單價8-11萬，總價2000萬起步，首付1000萬起步…… ”
“雖然疫情還沒結束，但是擋不住深圳富豪置業的熱情——帶著口罩排隊搶房！15分鐘成交額破億！20分鐘突破2億！”
這種騷操作連續搞了三次，屢試不爽。
3月7日首次開盤，聯合自媒體爆炒，推出70套公寓，2000萬起步，當日售罄；3月13日再次開盤，聯合自媒體爆炒，推出14套公寓，4200萬元起步，8秒售罄；4月5日第三次開盤，聯合自媒體嘶聲力竭，推出54套公寓，2900萬起步，半天售罄，吸金23億。
不明真相的群眾，被自媒體的爆吹，以及開發商的騷操作，忽悠得一愣一楞。不仔細思考，還真以為深圳樓市已經飛起來了。
我們仔細思考一下，就能發現其中的端倪。如果公寓真有那麼好賣，為什麼不一次性賣完？非得搞兩次、三次開盤？
難道一次賣完回款不香嗎？非得像擠牙膏一樣，擠一點賣一點。其實，這一切，都是炒作。
深圳的富豪不傻，幾千萬的投資，哪有這麼容易忽悠。公寓坑多，不好賣，大家都知道。
越是害怕什麼，就越是宣傳什麼。深圳的“熱銷”公寓，不過如此！但深圳樓市的熱情，的確被帶動起來了。
三
喝茶費、自媒體炒作，這只是深圳樓市暴走的小兒科。真正的猛藥，是一種變相加槓桿，這才是深圳樓市暴漲背後真正的原因。
疫情暴發之後，所有的中小企業都叫苦不迭。國家為了支持中小企業，出臺了很多政策，支持中小企業活下去。
深圳市也出臺了貼息比例50%，貼息週期6個月的政策；深圳的各個區也出臺政策，對企業申請的經營貸款進行利息補貼。
政策出臺之後，銀行的人就找到一些企業老闆，讓他們申請貸款。
假如有個老闆在深圳有一套800萬的房子，而且有一家經營了兩年的企業，有正常的流水。那麼，一系列騷操作就開始了。
銀行和中介就找來評估公司，將房價評估價格做到1250萬元。然後銀行按評估價的80%，再結合公司的經營流水狀況，給企業老闆貸出1000萬元。
這1000萬元的貸款，享受深圳市政府半年補貼11.8萬，享受區政府補貼16.6萬。原本一年47.5萬的利息，補貼之後，只需要給19萬的利息。相當於年化利率只要1.9%，比基準利率還低不少。
老闆拿到這一千萬的低息貸款，並不拿去發工資，也不拿去擴大生產，而是拿去再買一套房，或者兩套房。
這些錢，是國家和政府給企業的“救命錢”，幫助實體經濟度過難關的錢。但是，這部分錢，並沒有真正的流入實體行業，而是跑到樓市裡去了。
實體經濟的救命錢，卻被拿去樓市炒房了。企業該裁員還裁員，該倒閉還是倒閉，但房價卻被炒高了。
房價一起來，企業老闆們更加無心經營企業了。經營企業風險高，貸款投進去可能一去無還，還不如投到樓市裡去，又沒有下跌風險，還有可能增值。
銀行的信貸經理也樂享其成，他放出去的貸款，如果企業老闆真拿去做實業了，虧錢了成了呆賬壞賬怎麼辦？誰來背鍋？誰來承擔責任。
但把這個貸款投到樓市裡，信貸經理也就安心了，樓市不會跌，樓價上漲後企業老闆就有錢還貸，也不會有壞賬的風險了。
深圳的樓市，就是突然被這種救命錢炒高的。本來該進入實體行業的錢，卻不敢進去，寧願投入有泡沫的樓市，也不願意投到高風險的實體經濟。
這事發生在全國最具經濟活力的深圳，是不是很悲哀？是不是很可怕？
四
這就是短短兩個月以來，深圳樓市所經歷的一切。
原本平靜的樓市，被嗷嗷待哺的房地產商，通過自媒體造勢宣傳，拉著中介演戲，然後與銀行合謀，讓一些樓市的投機者，以企業經營貸款的方式，加了一次槓桿。
在全國樓市去槓桿，房住不炒的大背景下，深圳樓市的所有參與者，逆勢而行，成功製造了一波樓市熱潮。
這波熱潮，他們期待已久，如久旱甘露。
兩個月的時間，深圳就掀起一波熱潮，隨著貨幣政策繼續寬鬆，大水漫溉，全國的樓市會不會又馬上熱起來呢？
讓我們拭目以待！
