經過幾年短暫的野蠻生長後，諸多長租公寓在2019年頻頻爆雷，行業發展舉步維艱，據不完全統計，2019年資金斷裂及跑路的長租公寓平臺有45家，還有4家機構被收購……這其中的原因究竟是什麼？正處在寒冰期的長租公寓行業還能“站”起來嗎？
作為一種在諸多積極的住房租賃政策中應運而生的新興租房模式，長租公寓的前景本應是非常可觀的，但目前整個行業卻處在瓶頸期，甚至是出現了萎縮的跡象。
這其中主要的原因有很多，其中之一是2019年以前國家不間斷的扶持政策導致整個長租公寓市場過於火爆，各類機構大舉進入租賃市場，爭相搶佔市場規模，但是這些機構的資質參差不齊，且尚未形成完善的市場監管制度，也就導致市場上出現了一些亂象，比如有很多長租公寓平臺爆雷、租賃的房屋出現諸如“甲醛房”等質量問題、還有不少企業採用“高收低出”的經營模式或不規範使用租金貸，而引發了一系列金融風險問題等等。於是在2019年以後，國家政策及各地地方政策逐步向穩定和規範看齊，長租公寓市場由此從過熱轉向理性。
其二，長租公寓市場普遍存在投資週期長、利潤低、難以短期獲利的基本特點，因此很難維持一種穩定成熟的盈利模式。長租公寓為貼合其品牌特色，大資金著手於公寓裝修配置，然而較長投資週期和較大投資規模換來的卻是非常低的盈利收益。根據南方日報對廣州市房地產租賃協會的調研，扣除拿房成本、裝修成本、稅收成本，多數長租公寓的利潤率低至3%-4%，這個利率甚至是低於一般的銀行理財收益的，在出租率低於90%時，還存在著虧損的風險。因此，在理性的市場中，部分沒有強大資金支持的企業將承受巨大的資金回籠壓力，稍有不慎還面臨著倒閉的威脅。
此外，目前行業內還沒有一套完善的標準來規範企業，不同企業提供的產品與服務的質量參差不齊。與傳統住房租賃市場相比，長租公寓在規範化和標準化這兩個方面應該是有更加明顯的優勢的，但由於它現正處於高速發展的階段，並沒有形成行業內統一的建設、裝修、經營和管理的模式。同時，早期火爆的市場吸引了大批實力不強的中小型企業湧入市場，這些企業在沒有標準規範的情況下，難以獨立打造出優質的產品，也就使得這些水準較低的長租公寓可能會給租戶帶來不良的租賃體驗，有礙於樹立優質的行業形象，於是很多消費者就不願意再租賃長租公寓了。
特別是，在近期全球疫情的影響下，長租公寓市場風口逐漸消退。疫情期間公寓企業暫停接待新客、延緩招租，長租公寓企業的出租活動受到了極大的抑制，同時由於復工延遲，人口流動大量減少，租房需求也大幅下降，上述兩點直接導致了長租公寓房屋空置率的上升。然而，長租公寓的收入模式很單一，主要就是來源於租金，空置率的上升也就意味著他們的營業收入大幅度下滑。尤其是那些缺乏強大的資本支撐的小型企業，本就承受著巨大的資金壓力，此次疫情更是加劇了他們的資金鍊承壓，可能會面臨被淘汰的危機。
但是，我們還是可以期待未來看到一個蓬勃發展的長租公寓市場。隨著國家政策導向轉向規範與穩定、市場監管力度加大，行業內洗牌不可避免，各大機構必將更加嚴格的約束自身行為，避免各類亂象頻發。同時長租公寓還將進一步推行智能化、互聯網化，這在提升服務質量和控制成本等方面都十分有益。就拿萬科的泊寓來說，這就是一個典型的智能長租公寓，他除了採用完備的安全智能線上系統、便捷的智能家居為租戶帶來優質體驗以外，還自主開發了移動互聯網的管理平臺，通過線上平臺嫁接於微信服務號，以及專屬APP，便於租賃者的使用和運營商的管理。這些優質的智能設備在一方面能夠促使萬科品牌知名度日益提升，獲取消費者更多的認可，進而能夠擴大客戶流量、積累客戶，為企業長久盈利奠定基礎，另一方面使萬科在管理上的時間成本、人力成本等方面都得到了有效控制，資金成本也進而大幅下降。因此，智能公寓很有可能成為長租公寓全行業發展的趨勢。
雖然長租公寓現在正處在寒冬，但想要“站”起來並不是沒有可能，加上中海、首創兩家企業近日豪擲115億加碼，主動扛起了一部分發展任務，長租公寓的未來還是很值得大家期待的！
