前言
自1998年開始，我國開始逐步實行住房分配貨幣化改革，房地產行業開始了長達20多年的快速發展，湧現出一大批優秀的房地產開發商，代表房企就是萬科。時至今日，房地產發展放緩已是不爭的事實。據統計，2019年全國商品房銷售面積 17.16億平米，同比下降 0.1%；銷售金額 15.97萬億元，同比增長 6.5%，增速比 2018年低 1.5個百分點，發展速度放緩非常明顯。此背景下，房地產企業如何在增量有限，主要是存量競爭的態勢下謀取發展，是每一個房企需要考慮的問題。近幾年，中央提出"房住不炒"的政策口號，堅持"穩地價、穩房價、穩預期"的調控目標，疊加房地產行業金融環境緊張，融資不易且利率高企，對房企的運營發展提出很高的要求。可以說，暴利的黃金時代漸行漸遠，存量競爭的白銀時代已然來臨。
陽光城是閩系房地產企業中的一匹黑馬，經過25年間的發展，逐步從福建起步，到全國佈局，目前行業排名穩定在13名左右，已經成長為一傢俱有一定影響力的知名房企。近5年來，陽光城提質增效，業績快速發展，可與之不相匹配的是股價五年不漲，讓眾多中小投資者非常失望，其背後的原因何在？未來的陽光城將會如何發展，還能保持快速發展的態勢嗎？
1、 基本情況分析
為更加清楚的觀察陽光城發展情況的變化，本文將從較長時間跨度、同業對比兩個維度對陽光城近5年的基本指標數據進行梳理、分析，由於對企業經營而言，最重要的是能持續經營以及獲取利潤，因此，下面主要從利潤增速、盈利能力、負債及現金流等三個方面進行分析。
- 近5年主營收入及淨利潤增長情況
由圖可知，從2015年至2019年，陽光城營業收入從223.8億增長至610.49億元，增長2.73倍，年均增長22.22%；淨利潤從14.06億增長至39.17億，增長2.76倍，年均增長22.22%。兩者基本保持同步，與同業相比增長速度比較快速。
- 近5年股價走勢與估值變化情況
近5年來，陽光城股價基本在5到10元間波動，估值由20多倍下降到不足7倍，可見由於市場對地產行業增速下行的擔憂，對房地產企業估值進行大幅下調。
3. 近5年毛利率與淨利率變化情況
由上圖可見，近5年來，毛利率基本保持穩定且略有提升，說明拿地能力和銷售能力有所加強。可是淨利率略有起伏，但變化不算太大，整體比較低，處於行業偏低水平。
4. 近5年負債與現金流變化情況
由上圖可知，五年來，陽光城現金流有較大改善，有息負債得到較好控制，有較大降幅。整體資產負債率保持穩定，處於較高水平。
綜上，從近五年的指標顯示情況看，陽光城在主營增速和淨利潤增速上表現不錯，在負債控制和現金流管理上提升明顯，各項指標均有一定改善，綜合而言，趨勢向好。但淨利率水平處於較低水平且改善不明顯。
2、 與同業對比分析
為更好的觀察陽光城運營情況，選取房地產龍頭企業萬科一同比較，觀察對應指標差異化程度，可以判斷陽光城各項指標潛在提升空間及當前短板弱項所在。
- 主營增速及淨利潤增速對比
由圖可知，陽光城主營增速和淨利潤增速與萬科相比稍有勝出，但量級相差巨大。陽光城主營收入5年增長2.73倍，同期萬科增長1.85；陽光城淨利潤增長2.79倍，同期萬科增長2.17倍。
2.毛利率與淨利率對比
由圖可知，陽光城毛利率和淨利率與萬科相差較大，17年後，兩者在毛利率和淨利率上均有所提升，但萬科提升更快更明顯。考慮到兩者體量的差距，陽光城還有很大差距。
3.資產負債率及有息資產負債率對比
由圖可知，萬科不但負債率低，有息負債佔比非常小。陽光城債務控制很有成效，但差距依然比較大，顯示出陽光城在資金獲取成本上劣勢明顯。今年以來，金融市場流動性充裕，負債高的房企改善將更加明顯。
4.存貨週轉率與存貨週轉天數對比
由圖可知，兩者存貨週轉率均上下起伏較大，但總的看， 萬科存貨週轉天數逐步上升，陽光城的總體呈下降趨勢。2017年後，萬科存貨週轉天數增幅較大，顯示出銷售難度增加，存貨變現難度提升。陽光城則有較大減少，存貨週轉有加快跡象。
綜上，陽光城與萬科相比，各項指標均有很大提升空間，在負債和盈利能力上有較大差距。此外，能看到陽光城存貨週轉有加快跡象，而萬科則有減慢跡象，兩者在後期比較接近。表明陽光城在產品銷售上能力有所加強。
3、 經營策略分析
陽光城以"三全"投資戰略、"五圓"模型為核心發展策略，以"品質可靠、綠色環保"為產品理念。總的來看，就是以"快週轉"為核心，快速拿地，快速銷售，不斷循環。其中，營銷和產品品質是關鍵。
1."三全"投資戰略即全區域佈局，全方式拿地和全業態覆蓋
全區域佈局：陽光城始終堅持"3+1+X"戰略，即長三角、京津冀、珠三角+大福建+多個戰略城市點的投資佈局，聚焦一二線核心城市。這一戰略使得陽光城目標明確，快速完成項目佈局並始終聚焦在一二線城市，有利於充分享受城鎮化帶來的人口紅利。
全方式拿地：陽光城開啟多元化的拿地渠道，除了招拍掛、收併購外，也會積極參與一級土地整理，三舊改造、特色小鎮、產業引導等多種方式。通過各種方式拿地，以快速、有效擴充土儲，為後續發展奠定基礎。
全業態覆蓋：在完善住宅開發銷售的基礎上，陽光城繼續拓展產業地產及園區運營、經營性物業運營（含商業、辦公、酒店、長租公寓）等，類型多樣，業態齊全，可以為構建更加多元、複合業態提供基礎。
總的來看，"三全"投資戰略還是非常有針對性的，投資始終聚焦在一二線城市，可以充分享受城鎮化帶來的人口紅利，避免三四線城市投資不確定性。全方式和全業態可以有效的降低購地成本，快速擴充土儲，並構建複合業態，產生聯動作用，有利於住宅銷售和物業自持以抵抗市場風險。
2."五圓"模型
五個同心圓中，內環三個圓，充分保障人才的培養及引進、充足的土地儲備和穩健的財務政策；內環中間的圓，運營體系是神經中樞，要讓運營綜合整合，保障人、財、地三要素的有機結合和高效發揮；用第五個圓"人等地，地等錢，錢催人"來夯實基礎。
可以說，五圓模型是以快週轉為目的，以運營管理為核心來構築"人等地，地等錢，錢催人"的循環機制。陽光城以快週轉為核心競爭力，也是快速做大做強的關鍵。
3."品質樹標杆"戰略。公司打造 "綠色智慧家"產品主張，以"綠色健康、智慧生活，家文化"為主題概念，聯合清華房地產協會研發新健康住宅產品標準與實施體系，並在全產品系的應用實施上，通過智能科技的嵌入與升級，為未來家庭帶來更健康與智慧的住宅產品。
綜合來看，公司堅持以"快週轉"為核心戰略，不囤地，堅持產品導向，努力打造"綠色智慧家"品牌，提升市場競爭力。如果產品適銷對路，品牌被市場接受，那公司快週轉戰略就可以持續下去，並不斷提升市場競爭力。
4、 未來展望
我國房地產行業的黃金十年已經過去，進入白銀時代的房企開始在行業存量的基礎上進行競爭。實力雄厚，具備競爭力的房企將在這一階段逐步勝出，部分不能適應行業變化的房企將漸漸退出，拱手讓出市場。按照一般規律，這個階段是行業優勢企業不斷擴張市場佔有率的有利時機，集中度將大大提升。當前，在"三穩"政策、"房住不炒"政策基調下，各地方省市在政策上有所分化，"限購"、"限貸"政策各有不同，再加上近幾年地產行業信貸環境收緊，整體看房地產政策及信貸環境愈加複雜。房地產企業需要在土地成本高企、生產成本、要素成本不斷增加，銷售價格又不能突破的情況下，保證項目利潤能夠實現，非常考驗企業經營能力。在此背景下，陽光城2018年銷售金額1628億元，2019年銷售額超2110億元，銷售規模快速擴張。項目佈局全國100座城市，土地儲備4101.20萬平米，可售貨值約70%集中在一二線城市，為後續發展奠定良好基礎。根據公司2019年報，今後公司將適度追求規模，不斷提升項目權益比，更加註重產品品質，不斷提升"綠色智慧家"品牌內涵，未來的陽光城還將繼續前行。
本文均為個人看法，僅供參考，不作為投資建議。
感謝你的閱讀。
