前言
自1998年开始，我国开始逐步实行住房分配货币化改革，房地产行业开始了长达20多年的快速发展，涌现出一大批优秀的房地产开发商，代表房企就是万科。时至今日，房地产发展放缓已是不争的事实。据统计，2019年全国商品房销售面积 17.16亿平米，同比下降 0.1%；销售金额 15.97万亿元，同比增长 6.5%，增速比 2018年低 1.5个百分点，发展速度放缓非常明显。此背景下，房地产企业如何在增量有限，主要是存量竞争的态势下谋取发展，是每一个房企需要考虑的问题。近几年，中央提出"房住不炒"的政策口号，坚持"稳地价、稳房价、稳预期"的调控目标，叠加房地产行业金融环境紧张，融资不易且利率高企，对房企的运营发展提出很高的要求。可以说，暴利的黄金时代渐行渐远，存量竞争的白银时代已然来临。
阳光城是闽系房地产企业中的一匹黑马，经过25年间的发展，逐步从福建起步，到全国布局，目前行业排名稳定在13名左右，已经成长为一家具有一定影响力的知名房企。近5年来，阳光城提质增效，业绩快速发展，可与之不相匹配的是股价五年不涨，让众多中小投资者非常失望，其背后的原因何在？未来的阳光城将会如何发展，还能保持快速发展的态势吗？
1、 基本情况分析
为更加清楚的观察阳光城发展情况的变化，本文将从较长时间跨度、同业对比两个维度对阳光城近5年的基本指标数据进行梳理、分析，由于对企业经营而言，最重要的是能持续经营以及获取利润，因此，下面主要从利润增速、盈利能力、负债及现金流等三个方面进行分析。
- 近5年主营收入及净利润增长情况
由图可知，从2015年至2019年，阳光城营业收入从223.8亿增长至610.49亿元，增长2.73倍，年均增长22.22%；净利润从14.06亿增长至39.17亿，增长2.76倍，年均增长22.22%。两者基本保持同步，与同业相比增长速度比较快速。
- 近5年股价走势与估值变化情况
近5年来，阳光城股价基本在5到10元间波动，估值由20多倍下降到不足7倍，可见由于市场对地产行业增速下行的担忧，对房地产企业估值进行大幅下调。
3. 近5年毛利率与净利率变化情况
由上图可见，近5年来，毛利率基本保持稳定且略有提升，说明拿地能力和销售能力有所加强。可是净利率略有起伏，但变化不算太大，整体比较低，处于行业偏低水平。
4. 近5年负债与现金流变化情况
由上图可知，五年来，阳光城现金流有较大改善，有息负债得到较好控制，有较大降幅。整体资产负债率保持稳定，处于较高水平。
综上，从近五年的指标显示情况看，阳光城在主营增速和净利润增速上表现不错，在负债控制和现金流管理上提升明显，各项指标均有一定改善，综合而言，趋势向好。但净利率水平处于较低水平且改善不明显。
2、 与同业对比分析
为更好的观察阳光城运营情况，选取房地产龙头企业万科一同比较，观察对应指标差异化程度，可以判断阳光城各项指标潜在提升空间及当前短板弱项所在。
- 主营增速及净利润增速对比
由图可知，阳光城主营增速和净利润增速与万科相比稍有胜出，但量级相差巨大。阳光城主营收入5年增长2.73倍，同期万科增长1.85；阳光城净利润增长2.79倍，同期万科增长2.17倍。
2.毛利率与净利率对比
由图可知，阳光城毛利率和净利率与万科相差较大，17年后，两者在毛利率和净利率上均有所提升，但万科提升更快更明显。考虑到两者体量的差距，阳光城还有很大差距。
3.资产负债率及有息资产负债率对比
由图可知，万科不但负债率低，有息负债占比非常小。阳光城债务控制很有成效，但差距依然比较大，显示出阳光城在资金获取成本上劣势明显。今年以来，金融市场流动性充裕，负债高的房企改善将更加明显。
4.存货周转率与存货周转天数对比
由图可知，两者存货周转率均上下起伏较大，但总的看， 万科存货周转天数逐步上升，阳光城的总体呈下降趋势。2017年后，万科存货周转天数增幅较大，显示出销售难度增加，存货变现难度提升。阳光城则有较大减少，存货周转有加快迹象。
综上，阳光城与万科相比，各项指标均有很大提升空间，在负债和盈利能力上有较大差距。此外，能看到阳光城存货周转有加快迹象，而万科则有减慢迹象，两者在后期比较接近。表明阳光城在产品销售上能力有所加强。
3、 经营策略分析
阳光城以"三全"投资战略、"五圆"模型为核心发展策略，以"品质可靠、绿色环保"为产品理念。总的来看，就是以"快周转"为核心，快速拿地，快速销售，不断循环。其中，营销和产品品质是关键。
1."三全"投资战略即全区域布局，全方式拿地和全业态覆盖
全区域布局：阳光城始终坚持"3+1+X"战略，即长三角、京津冀、珠三角+大福建+多个战略城市点的投资布局，聚焦一二线核心城市。这一战略使得阳光城目标明确，快速完成项目布局并始终聚焦在一二线城市，有利于充分享受城镇化带来的人口红利。
全方式拿地：阳光城开启多元化的拿地渠道，除了招拍挂、收并购外，也会积极参与一级土地整理，三旧改造、特色小镇、产业引导等多种方式。通过各种方式拿地，以快速、有效扩充土储，为后续发展奠定基础。
全业态覆盖：在完善住宅开发销售的基础上，阳光城继续拓展产业地产及园区运营、经营性物业运营（含商业、办公、酒店、长租公寓）等，类型多样，业态齐全，可以为构建更加多元、复合业态提供基础。
总的来看，"三全"投资战略还是非常有针对性的，投资始终聚焦在一二线城市，可以充分享受城镇化带来的人口红利，避免三四线城市投资不确定性。全方式和全业态可以有效的降低购地成本，快速扩充土储，并构建复合业态，产生联动作用，有利于住宅销售和物业自持以抵抗市场风险。
2."五圆"模型
五个同心圆中，内环三个圆，充分保障人才的培养及引进、充足的土地储备和稳健的财务政策；内环中间的圆，运营体系是神经中枢，要让运营综合整合，保障人、财、地三要素的有机结合和高效发挥；用第五个圆"人等地，地等钱，钱催人"来夯实基础。
可以说，五圆模型是以快周转为目的，以运营管理为核心来构筑"人等地，地等钱，钱催人"的循环机制。阳光城以快周转为核心竞争力，也是快速做大做强的关键。
3."品质树标杆"战略。公司打造 "绿色智慧家"产品主张，以"绿色健康、智慧生活，家文化"为主题概念，联合清华房地产协会研发新健康住宅产品标准与实施体系，并在全产品系的应用实施上，通过智能科技的嵌入与升级，为未来家庭带来更健康与智慧的住宅产品。
综合来看，公司坚持以"快周转"为核心战略，不囤地，坚持产品导向，努力打造"绿色智慧家"品牌，提升市场竞争力。如果产品适销对路，品牌被市场接受，那公司快周转战略就可以持续下去，并不断提升市场竞争力。
4、 未来展望
我国房地产行业的黄金十年已经过去，进入白银时代的房企开始在行业存量的基础上进行竞争。实力雄厚，具备竞争力的房企将在这一阶段逐步胜出，部分不能适应行业变化的房企将渐渐退出，拱手让出市场。按照一般规律，这个阶段是行业优势企业不断扩张市场占有率的有利时机，集中度将大大提升。当前，在"三稳"政策、"房住不炒"政策基调下，各地方省市在政策上有所分化，"限购"、"限贷"政策各有不同，再加上近几年地产行业信贷环境收紧，整体看房地产政策及信贷环境愈加复杂。房地产企业需要在土地成本高企、生产成本、要素成本不断增加，销售价格又不能突破的情况下，保证项目利润能够实现，非常考验企业经营能力。在此背景下，阳光城2018年销售金额1628亿元，2019年销售额超2110亿元，销售规模快速扩张。项目布局全国100座城市，土地储备4101.20万平米，可售货值约70%集中在一二线城市，为后续发展奠定良好基础。根据公司2019年报，今后公司将适度追求规模，不断提升项目权益比，更加注重产品品质，不断提升"绿色智慧家"品牌内涵，未来的阳光城还将继续前行。
本文均为个人看法，仅供参考，不作为投资建议。
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