福田“输”了。
这样的声音，最近总在老余心中回荡。
两年前，看遍了南山福田450万的二手房，老余最终选了福田。
两年后，南山看过的楼盘涨了2、300万。而他福田的房子，很艰难地涨了不到100万。
如今，福田的新房均价上10万还得踮踮脚，而南山和宝中，轻轻松松就过了10万；
以前提到豪宅，第一时间就会想到香蜜湖，而现在，土豪们买房全部认准深圳湾。
眼瞅着近几年，南山前海后海深圳湾，一个比一个猛。福田，似乎只能想到香蜜湖金融中心。
中心区不香吗？怎么这几年涨得又少，存在感也没那么强？
福田，是“过气”了吗？
01 “停滞”的福田
和其它几个区比起来，这几年的福田，真的好佛。
首先，房价被碾压。
2016年到现在，深圳各个区的二手房中，福田的涨幅几乎倒数第一（仅仅高于盐田），和最猛的光明比，涨幅相差了26%。
开头提到的老余，两年前买房时，在南山和福田看了十几个楼盘 ，如今，楼盘还是一样，但南山区的房子，涨幅却比福田的多上一截。
对比以其中一个楼盘为例，其它楼盘涨幅也相似
哪怕是福田里的佼佼者，在宝中面前也低下了头。
景田、车公庙和福田中心区目前的二手房均价为7.4万/平，不仅低于如今7.6万/平的宝安碧海，还和宝中10.4万/平的均价拉开了3万的差距……
明明学位交通商业公共配套样样都有，福田的房价却比不上原关外后发展片区。
截图源自链家
福田给人的记忆点也少了。
深圳的地标到底是哪个？
新深圳人往往脱口而出的是春笋，但明明平安金融中心才是深圳第一高楼。
华润春笋与平安金融中心
以前，好像人人都要去趟华强北，但随着产业转型，比起电子之王华强北，人们现在更喜欢提的反而是互联网心脏科技园。
在一些年轻人眼里，福田好像也不够特别。尽管福田的商圈最密集，但coco park、中心城、皇庭广场看起来都大同小异，走在里面有时还会迷路，相比之下，南山华润万象天地、深圳湾万象城的辨识度好像还更强。
和其他区比，福田的风头似乎也被抢了。
又一个扎心问题。仔细想想，五年前的福田跟现在最大的变化是？
一时间竟然回答不来。
聊起近年规划，最先想到南山区，前海是“大湾区的核心”、后海有春笋和腾讯新总部、深圳湾则正在建超级总部基地；
宝安区有大空港，空港新城、海洋新城，新会展中心和海上田园，全部推进得热火朝天；
就算是偏内陆的光明，科学城的规划也正在步步推进。
深圳湾超级总部基地
宝安空港新城
南山势头正猛，宝安光明后来居上，各个地方的规划都声势浩大，发展也日新月异，相比之下，福田最大的新规划香蜜湖新金融中心和南山宝安光明几位兄弟比，地方不够大，风头也不够劲。
从宏观数据看，福田的GDP也不温不火。
几年来，福田的GDP产值虽然一直是全市第三，但增速却一直落后于南山、龙岗、坪山、龙华和宝安，而且3年来增速都在持续放缓。
这可能和福田的产业结构相关：金融一直是福田的支柱产业，但近年来因为行业不景气，金融业在深圳的四大支柱产业中增长率一直较低，还和其它产业的增幅有明显差距。
四大支柱产业中，金融业比上年增长9.1%；物流业增长7.5%; 文化及相关产业（规模以上）增长18.5%；高新技术产业增长11.3%。
——深圳市2019年国民经济和社会发展统计公报
四大支柱产业中，金融业上年增长3.6%；物流业增长9.4%; 文化及相关产业（规模以上）增长6.3%；高新技术产业增长12.7%。
——深圳市2018年国民经济和社会发展统计公报
四大支柱产业中，金融业比上年增长5.7%；物流业增长9.8%; 文化及相关产业增长20.6%；高新技术产业增长12.2%。
——深圳市2017年国民经济和社会发展统计公报
金融贡献一般般，那还有商业这个支柱吧？然而，疫情来袭后商圈与酒店的惨淡，残酷地揭示了商业的脆弱。在拥有更多高新科技产业的南山和龙岗面前，福田的增长乏力，藏也藏不住。
如今的福田，步伐停滞，更多的可能性正往外围涌去。
02 “优等生”的烦恼
房价上不去，存在感低迷，规划不给力……说到底，福田不给力，主要因为发展已经饱和，而土地不够用。
福田的土地面积只有78.66平方公里，在深圳各区的面积中倒数第二（最后一名是盐田），又因为发展起步早，已经5年没有出让过宅地。2019年，福田入市的新盘只有4个，而到了今年，新盘只有2个。
土地少，新盘少，房价自然起不来。
在福田，要腾出新土地主要靠旧改，然而这样释放的空间也有限。正在进行旧改的八卦岭片区，总面积才1.16平方公里，而南山光是一个前海合作区就已经占地18.04平方公里，是八卦岭片区的15倍。
发展饱和的福田
政府要大力发展航运水运铁路运输，宝安能一下子划出96多平方公里的大空港区；
要开展基础科学研究进行原始创新发明，光明也能拿出99平方公里的科学城用地。
大空港与科学城的单个规划面积，都已经超过了整个福田。相比之下，福田地方少，且金融法律企业已经高度聚集，双饱和的情况下，新规划实在难在这里布局。
光明科学城规划图
福田的地理位置，在后续发展上也稍占劣势。
粤港澳大湾区的规划打通了深莞惠三地的交通网，但与东莞惠州所连接的主要是与临市接壤的宝安、龙华和龙岗。
深圳较大的规划也都布局在向外有更大土地空间的宝安、光明与龙岗。相比之下，坐落于深圳中心的福田，反而缺乏了四处拓展的灵活性。
一个班里，排名靠前的优等生有时反而被忽视，毕竟，成绩已经够好，上升空间有限，也不能再有什么要求。
福田的停滞，就是优等生的烦恼。
03 “别的区再好，福田的地位也不会变”
现在买房的人，十有八九都不会提到福田。毕竟，对于许多”不仅想买房，还想给城市入点股”的购房者来说，房价已经达到天花板的福田，已经没什么投资空间。
所以，福田是不行了？
和好几个年轻的福田人聊过这个问题，他们的看法都相似：
“别的区再好，福田的地位也不会变。”
莲花山上邓小平像，市民中心大广场，还是深圳之魂的典型寄托。
福田依然是行政中心，也是地理位置上的绝对中心。
名校资源，集中的商业文教设施，规划成熟的市政公园，也还是这里无可比拟的优势。
这里未必是投资者的天堂，却是刚需客的福地。
最起码，现阶段在福田，首付100多万还能淘到还不错的二手房。
作为中心区域，这里对人才极友善，倾斜力度也最大。
从最初的网红人才公寓，到如今秒杀其他区域的人才住房数量，福田的诚意可见一斑。
在昨天住建局印发的《深圳市住房发展2020年度实施计划》中，没什么地的福田还是“挤出”了大量公共住房用地，安居房数量仅次于龙岗，秒杀南山罗湖。
2020年，政府计划安排供应公共住房用地 168.2 公顷，而深圳11区中，福田所要提供的公住地面积占总供应用地的18%，位列全市之首：
在今年计划建设筹集的8.1 万套安居工程中，福田所分配到的任务总量，也是全市最重：
住在这里的人，既能享受全市最便利的交通：
福田的地铁密度是全市最高的
又有极多的美食选择：既能去中心区商圈连锁餐厅，又能去水围沙头吃大排档和烧烤；
半小时步行路程内，就能在城中村、住宅区、核心商业区间自由穿行，这种紧密而富有层次感的体验，在面积更大而设施较为分散的区，反而不能拥有。
福田的新规划规模虽小，但未来可期。
去年9月政府发布的先行示范区行动方案中，香蜜湖新金融中心与深港科技创新合作区被列为福田区的两大核心新引擎。
在未来，跨国金融集团在华总部、高端金融平台和机构都会在香蜜湖新金融中心落地，并会和福田原有的金融核心优势相匹配。
香蜜湖新金融中心概念图
而深港科技创新合作区则是先行示范区文件中唯一提到的以科技创新作为主题的深港合作平台。
深港科技创新合作区规划意向图
若用掘金者心态来看福田，福田自然会过气，但如果是想安居乐业，福田倒是很适合。
每个区都有其定位与规划：外围开疆拓土带来更多机会，固然值得重视，但也没必要因此轻视核心。
城市内部各区的发展总是此起彼伏，追求上升空间的投资心态无可厚非，但也不必去否定追求安稳的决定。
福田涨不动就涨不动呗，盲目追涨，大可不必。
福田还是大哥吗？ 单选
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当然，铁打的行政中心
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不是了，以后还得看南山
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其它区难道不值得关注吗？
那么
你觉得谁才是未来的深圳大哥？
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来源：南方楼事、链家、网络等
