仲量聯行華南區董事總經理吳仲豪 表示，2020年第一季度，華南區房地產市場內各物業類型由於受到新冠疫情及相關防控措施的影響，均承受不同程度的影響。現階段在疫情得到有效控制後，全國有秩序地復工復產；央行連續定向降準，維護市場流動性，引導融資成本下行；財政政策同時發力，對沖疫情影響；各地方政府也紛紛出臺暖企政策，為受疫情影響的小微企業和個體工商戶紓困。廣州甲級辦公樓市場第一季度租金環比下降2.1%，短期內，預計新經濟企業及大型國企、傳統行業開展創新多元化業務的辦公樓需求將可以抵消部分小微企業受疫情衝擊而退出甲級辦公樓市場的影響。深圳甲級辦公樓市場依然供過於求，租金延續了前幾季度的下跌趨勢，但企業“迴流”中心區的成本集約型辦公升級交易，以及新經濟和專業服務業企業整合加速帶來的大宗交易都將有所上升。優質零售物業方面，廣州和深圳商場的營業恢復情況較好，受衝擊的租戶以服飾類為最多，大部分商場短期內難以在疫情帶來的市場新形勢下完成升級，將持續影響租金水平。物流地產方面，空置率和租金在華南區四個主要城市——廣州、深圳、東莞和佛山維持穩定，電商作為需求的主要驅動力，短期內需求有所上升。
甲級辦公樓
廣州
疫情之中，2020年第一季度廣州甲級辦公樓租金環比下降2.1%，但仍有相當部分甲級辦公樓業主維持租金平穩。這跟廣州整體空置率仍較低有關，第一季度空置率為7.5%，且沒有出現所有辦公樓空置率大幅上升的情況。但疫情對淨吸納量有比較大的影響，第一季度廣州整體甲級辦公樓錄得負3萬平方米的淨吸納量。不少傳統行業企業的多元化經營模式受到市場考驗，其抗風險能力在疫情發生的一兩個月內迅速經受嚴峻挑戰，導致部分傳統行業企業從甲級辦公樓中退租。疫情作為外發性因素加速了一些傳統小微企業的消亡。在廣州租金下跌的辦公樓中，租戶組合中傳統行業的佔比較大，例如快消品和傳統商務服務業等。預計這些辦公樓在本季度，甚至未來一兩個季度的空置率仍將呈上升趨勢。
市場展望
展望廣州甲級辦公樓市場，短期的陣痛難以避免，這不僅是因為內外部需求的波動，也在於行業洗牌在短期內難以一蹴而就。但同時，由
新經濟行業帶來的穩定辦公樓市場的積極因素也不應被忽視。仲量聯行認為，無論是“新基建”對於新型生產力的帶動作用，還是廣東新一代通信基礎和萬物互聯的建設，對於社會整體需求復甦有所幫助。對於辦公樓需求來說，新經濟企業今年無論是頭部企業或其產業鏈上下游企業，都會迎來風口期；而大型國企、傳統行業也會加大技術創新與開展多元化業務模式。因此，這部分的辦公樓需求預計可以抵消部分小微企業受疫情衝擊而退出甲級辦公樓市場的影響。
仲量聯行華南區商業地產部總監馬煒圖預計，雖然影響辦公樓進駐率的不穩定因素在一定時期內會持續，但是廣州甲級辦公樓租金大幅下調的可能性不高，租金短期內低速下調的機會較大，今年的下跌幅度將能夠控制在個位數百分比。
深圳
2020年第一季度深圳甲級辦公樓市場繼續承壓。市場的高空置率疊加疫情對需求的負面影響，令深圳甲級辦公樓的業主進一步調低租金，第一季度租金環比下跌3.7%，跌幅與去年第四季度相仿。深圳辦公樓租戶的行業構成不夠多元化，租賃主力主要是金融行業與互聯網、電子產品等科技行業，因此不少樓宇中同行業租戶高度集中。由於租戶組合與租金風險密切相關，深圳很容易出現項目租金隨著經濟環境的變化而波動較大。
由於疫情影響，導致不少在建項目的交付延遲，本季度新增供應不多，全市僅有兩個新項目入市。雖然市場需求下行，且本季度的淨吸納量也僅為3萬平方米，但部分辦公樓通過之前數個季度的租金下調，仍吸引了不少新租戶的入駐。
市場展望
受本次疫情的影響，深圳甲級辦公樓市場在2020年可能呈現以下三個趨勢：
1. 疫情之下，不少企業對員工健康相關的樓宇硬件標準有了更高層次的要求，同時對物業管理服務的敏感度也提升，這些因素將加速CBD周邊租戶的升級換代需求，由於深圳中心區的甲級辦公樓租金在去年已有較大幅度下跌，因此，這類企業“迴流”中心區的成本集約型辦公升級交易將會增加。
2. 新經濟行業的龍頭企業和專業服務業企業的整合將加速，預計2020年深圳的甲級辦公樓租賃成交將以大宗交易為主。
3. 大型企業將更加嚴格地控制基礎成本，他們希望削減傳統辦公空間租賃的預算，在租賃的辦公樓內增加彈性辦公和共享辦公比例來滿足短期的工位需求，這會促使核心傳統空間搭配靈活空間辦公的方式逐漸流行，業主將需要為企業租戶提供綜合的辦公空間解決方案。
雖然以上三大趨勢加上業主自用將為全年的淨吸納量提供支撐，但
仲量聯行深圳商業地產部總監李文傑預計今年深圳甲級辦公樓市場的供應仍在100萬平方米以上，空置率將繼續上升，全市租金仍有下調空間。優質零售物業
*指優質購物中心市場
在本次疫情得到控制，並且商場採取有效的防疫措施後，目前廣州和深圳商場的營業恢復情況較好。在空置率方面，第一季度廣州和深圳均小幅上升，廣州空置率達3.8%，深圳空置率為2.9%。
但是在疫情的影響下，撤出購物中心的案例不可避免地有所上升。根據廣深兩地統計局上月公佈的數據，廣州和深圳1-2月社會消費品零售總額分別錄得14.0%和20.5%的負增長，同時，國家統計局的數據還顯示，不同類別消費品分化明顯，服裝鞋帽類增速大跌轉負，而糧油食品、飲料類和中西醫藥類仍然維持正增長。廣州和深圳的優質購物中心受衝擊的租戶類型與國家統計局的數據較為吻合，主要是服飾類，其次是餐飲與美妝/個人護理。預計今年很多零售商的拓展戰略會較去年更加謹慎，也會加強單店業績的考核，而疫情的發生，更加快了他們做出關閉業績不佳店鋪的決定。
過去幾年，運營能力欠佳/同質化嚴重的購物中心的銷售收入受到了挑戰。現在因為疫情的原因，租金水平與營運能力不匹配的購物中心也出現較多關店現象。地理位置、交通配套優越的購物中心即使有客流量的保證，在目前情況下如果沒有采取更積極的調整策略與提高經營管理能力，其出租率也很難得到保障。
市場展望
仲量聯行華南區零售地產部總監郭偉明認為，對於整體市場而言，疫情加劇了購物中心的兩級分化。有兩類商場在嚴峻的環境下可能生存：一，保持中高端客群的粘性；二，持續吸引中等收入以上的年輕人的能力。3月初餐飲陸續恢復堂食後，年輕人客流明顯比其他年齡組別突出，這也有利於購物中心消費需求的恢復。但是，對於大部分商場而言，短期內很難完成以上升級，還不斷面臨招租的困難，業主有很大機會在租金方面向新租客妥協，這會影響到全市的租金水平，預計2020年廣深整體優質零售物業的租金將有很大機會下調 。
物流地產
疫情持續期間，線上消費增長迅猛，預計來自電商的物流倉儲需求在短期內會有所增加，但疫情影響帶來物流成本上升，將影響一部分企業的現金流及承租能力。
從第一季度的數據來看，空置率和租金在四個主要城市——廣州、深圳、東莞和佛山還是維持穩定。但放眼2020全年，即使電商的物流需求因為疫情期間短期上升，但由於零售業恢復緩慢、製造業又受全球疫情的拖累，整體物流需求增長空間有限。
而疫情加速了電商產業鏈的整合。電商企業不僅通過打通線上和線下渠道進行全鏈條整合，更進一步在冷鏈細分市場加快打通產業鏈末端。由於電商業務線全覆蓋的形成，頭部企業的競爭優勢在疫情期間得到凸顯。
電商行業加速整合以及近年大量自建倉儲物業，會給整體市場供求平衡帶來一定的衝擊。仲量聯行華南區工業地產部總監張寧 認為，在這種情況下，投資者/發展商可能面臨的問題是，核心區老項目面臨改造；新項目選址面臨如何平衡新興區域配送效率與租金回報的思考。
備註：文中所述租金及售價，均基於建築面積。
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