克而瑞研究中心 房玲、羊代紅
導讀：
資金和拿地優勢在未來市場會更加凸顯 ；多元化業務發展有待提升。
【三四線佔比達到最高，2020年銷售增長乏力】2019年保利累計實現銷售金額4618億元，同比增長14.1%，排名保持行業第五，但與第四名差距擴大至近千億。值得注意的是，三四線城市銷售面積佔比持續增加，達到最高；2020年一季度，受疫情影響保利銷售同比下降幅度為TOP6最大，下半年銷售壓力較大。
【提升拿地權益比例，三四線拿地持續增加需警惕】2019年保利拿地整體較為謹慎，但在融資環境收緊下也把握時機積極進取。2019年拿地金額權益上漲4個百分點至71%，助力保利總土儲權益提升，未來也將有助於保利“提質增效”。值得注意的是，三四線拿地比例逐年增加，或存在一定去化壓力。
【營收規模穩步增長，利潤水平持續上升】2019年營業收入2359.34億元，同比上漲21.29%，同時得益於結轉下降的價格上升及運營管理能力提升，歸母淨利率上漲2.23個百分點至11.85%。2019年末現金分紅比例上漲3.54個百分點提升至35%，較於往年顯著增長。
【回款率上升增加持有現金，淨負債率低於60%】得益於銷售回款考核機制的完善，銷售回款率大幅上升5個百分點至93%，使得持有現金穩步上漲；此外，保利債務結構持續穩健，淨負債率大幅下降至60以下。在目前的行業形勢下，保利的資金和拿地優勢在未來市場會更加凸顯。
【多元化業務毛利率持續下降，物業上市提振信心】保利物業2019年12月成功實現港股上市，募集淨額52.18億元，有利於物業在未來收併購及拓展，提升市場份額；但值得注意的是，雖然保利物業的成功上市提振多元化信心，但保利多元化業務整體營收增長緩慢，毛利率2017年後明顯下降，應注重多元化業務的業績提升。
1銷售
銷售金額：三四線佔比達到最高
2020年銷售增長乏力
2019年保利發展實現全口徑銷售金額4618億元，銷售面積3123萬平方米，分別同比增長14.1%和12.9%，銷售增速在TOP5中僅次於融創中國。
2019年上半年保利銷售同比增長17.3%,一度超過融創達到第四名,但下半年銷售增長乏力,銷售金額較上半年減少17.18%，降幅同比擴大5.19個百分點。9月融創再次實現反超，且差距進一步擴大至近千億，保利2019年全口徑銷售金額排名保持行業第五。此外，保利2019年銷售建面權益比約為65.94%，同比下降0.12個百分點，連續三年下降，企業未來要增加權益比例。
疫情發生以來，保利發展2020年銷售恢復速度相對緩慢，2020年3月銷售金額同比下降35.9%，一季度累計銷售金額同比下降35.2%，在TOP6房企中下降幅度最大。從過去兩年保利的銷售分佈來看，上半年銷售額貢獻近55%，其中二季度貢獻約31%，疫情影響下公司的上半年業績受到較大的影響，下半年銷售壓力較大。
銷售結構：三四線佔比持續增加面積貢獻率達到最高
2019 年保利城市深耕持續取得進步，單城市銷售貢獻持續提高，38個核心城市的銷售額貢獻達到77%，單城簽約金額超百億元的有13個，同比增加1個城市，其中，廣州持續保持較大的銷售貢獻，合約銷售金額達420億元，佛山、武漢、北京超200億元，此外福州、西安、三亞等城市首次突破百億元。與此同時，保利2019年持續加大項目的入市，2019年保利在售項目538個，同比增長90個。從銷售分佈來看，2019年保利發展銷售面積貢獻最大的區域是中西部區域和三四線城市，佔比分別達到32.4%和44.1%，分別同比增加1.34和5.28個百分點。值得注意的是，三四線城市的銷售面積貢獻逐年升高，在2017年的銷售佔比為33.8%，而後逐年增長，到2019年佔比首次超過二線城市，達到44.06%。
2投資
提升拿地權益比例三四線拿地持續增加需警惕
2019年保利發展新增127個項目，新增計容面積為2680萬平方米，總成本1555億元，分別同比下降13.99%和19.30%，拿地銷售金額比0.34，屬於行業平均水平。整體來看，2019年保利拿地較為謹慎，但在融資環境收緊下保利也把握時機積極進取，在2019年12月拿下28宗地塊。值得注意的是，保利2019年拿地金額權益上漲4個百分點至71%，助力保利總土儲權益提升，未來也將有助於保利“提質增效”。
從新增土地建面的區域分佈來看，新增土儲中珠三角的佔比最高達39.8%，同比上升0.6個百分點，此外，長三角區域新增容積率面積佔比上升幅度最大，同比增長6.0個百分點至15.8%；就城市能級來看，2019年保利發展新增土儲面積的56.0%位於三四線線城市，較於2018年全年上升了6.3個百分點，隨著保利的城市深耕的推進，加大其三四線城市的拿地佔比，不過保利仍需注意未來三四線紅利消失帶來的城市風險。
2019年末保利發展總土地儲備為16230萬平方米，同比上升4.9%，其中待開發面積8112萬平方米，按2019年年的銷售規模和增速來看，保利總土地消化週期大約為3到4年。而從保利的總土儲權益來看，雖然2019年保利加大了新增土儲的權益，但由於前兩年保利合作項目較多，總土儲權益下降較大，2019年保利總土儲建面權益僅上升0.4個百分點至65.6%，未來，隨著合作項目陸續進入結轉，其歸母淨利潤增長或將受到影響。
3財務
營收規模穩步增長利潤水平持續上升
2019年保利實現營業收入2359.34億元，同比增長21.29%，主要來得益於其項目結轉加快。實現歸母淨利潤279.59億元，同比增長47.90%。與此同時，得益於結轉項目價格上升及運營管理能力上升，毛利率為34.97%，同比提升2.48個百分點。值得注意的是，歸母淨利潤率同比上升2.23個百分點至11.85%。保利2019年銷售建面權益比約為65.94%，同比下降0.12個百分點，未來項目結轉將持續影響歸母淨利率。
財務穩健淨負債率重新降至60% 以下
得益於公司回款機制建立以及實施，2019年保利銷售回款率提升5個百分點至93%，全年累計實現銷售回款4312億元。得益於銷售回款率的上漲，2019年末保利持有現金同比增長了22.9%至1394.19億元，充足的現金為保利未來擴張提供有力保障，此外，截至2019年末，保利擁有未發行公司債額度150億元、中票85億元，未使用銀行授信額度約為2690億元，融資額度充裕。債務結構來看，現金短債比2.10，長短債比3.06，分別同比下降0.23和1.35，短期來看，現金覆蓋短債，債務結構穩定健康。2019年保利淨負債率得到較大的改善，2019年末保利淨負債率下降23.64個百分點至56.91%，自2016年後重新回到60%的水平以下。若將永續債計做負債,則淨負債下降18.65個百分點至68.42%,整體財務狀況良好。在目前的行業形勢下，保利的資金和拿地優勢在未來市場會更加凸顯。
2019年末平均借貸成本同比下降了0.08個百分點至4.95%，而TOP5房企平均水平為7.09%，保利融資成本持續處於行業極低水平。借貸成本較低，主要得益於其規模增長和央企背景的加持，2019年保利有息債75.4%來自於銀行貸款。
4多元化
多元化業務毛利率持續下降物業上市提振信心
保利除了傳統的房地產業務之外，其兩翼業務發展持續提升。其中，保利物業於2019年12月19日成功在聯交所上市，募集淨額約為港元52.18億。截至2019年底，保利物業合同管理項目總面積4.98億平方米，在管項目總面積2.87億平方米。合同管理面積來自母公司的依賴度進一步下降7.2個百分點至42.1%。2019年，保利物業實現營業收入59.67億元，同比增長41.1%，毛利潤同比增長42.2%至12.11億元，毛利率同比改善0.2個百分點至20.3%。值得注意的是，保利主營業務其他業務收入113.06億元，較於去年同期基本持平，增速下降明顯，毛利率22.53%，同比下降2.56個百分點，保利多元化業務近幾年毛利率下降應值得警惕，雖然物業上市後發展得到較大的改善，但其他方面的多元化業務也應持續深化經營，儘量縮短與主業發展間的距離。
排版丨Jenny
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2019年度房企年報系列點評
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年報點評2丨時代中國：全年銷售至少900億
年報點評3丨越秀地產：拿地優勢明顯，銷售速度較慢
年報點評4丨萬科地產：利潤指標微降，基本盤持續鞏固提升
年報點評5丨德信中國：合作應更注重核心能力建設
年報點評6丨綠城中國：銷售、投資雙目標2500億，盈利能力待提升
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年報點評8丨融信中國：平衡發展，淨負債率降至70%
年報點評9丨龍湖集團：優秀融資能力為逆勢擴張護航
年報點評10丨金科集團：保持規模高增速，持續降槓桿
年報點評11丨中國奧園：淨利潤增超7成，繼續把握重點區域深耕
年報點評12丨遠洋集團：提升盈利將是其面臨的主要問題
年報點評13丨中國金茂：規模跨入 20 強，銷售衝擊 2000 億
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年報點評15丨中海地產：利潤之王遙遙欲墜，尋地合作促增長
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年報點評20丨弘陽地產：地產營收大增，雙輪驅動打造競爭力
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年報點評22丨新城控股：調降業績目標，盈利能力下降
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年報點評25丨世茂房地產：重回十強的代價漸顯
年報點評26丨中梁控股：迴歸二線，開放合作
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