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阿松今天決定把自己從年多年最壓箱底的乾貨拿出來給大家分享一下，那就是買房子的時候如何把一個房子看的清清楚楚、明明白白、透透徹徹，如果你今天耐心仔細的把阿松的帖子看完，按照阿松的方法去看房子絕對不會再被置業顧問避重就輕地滿場帶節奏，成為看房領域的老中醫絕對沒問題，專治各種忽悠和不服！
今天阿松寫這篇文主要還有一個原因就是，很多剛剛結識阿松的小夥伴，都有跟阿松反饋，當年年幼無知，在不知道公寓與住宅產權性質、不知道買房要看哪些要點，你根本不是老司機的情況下就去飆車，只能說這波學費交的是很虧的！
阿松今天要說的是，如果你去看房子的時候臨時被一些人拉去售樓部看了一圈房子，也要回來的時候把你聽到的介紹給規劃對應著這個樓盤的規劃來看！那就是你準備去看一個新房樓盤的時候一定要想盡辦法去找一個東西——這個樓盤對應的平面規劃圖！很重要、非常重要、特別重要！
為什麼這個東西這麼重要，因為你要買的房子以後建成了就跟這個規劃圖必須一毛一樣！如果你交房後發現交付的實景跟當初的規劃哪裡不一樣，比如本來是規劃了綠化的地方被私改成了車位，那你無論是去懟物業還是懟開發商都是一懟一個準！基本上你把規劃看明白了，這個樓盤都已經看明白80%以上了！接下來仔細說說從規劃裡都能看到什麼。
告訴大家一個好消息，阿松將武漢在售新盤的高清規劃圖都上傳到了【武漢樓市一線】公眾號中，大家關注賬號後，在公眾號回覆想查詢的樓盤名，即可獲取對於樓盤的高清規劃圖。
樓盤平面規劃圖
一個樓盤的平面規劃能體現出的東西有如下這麼多：
這個樓盤到底有大，紅線（小區未來的院牆和邊界）內外的情況，有多少棟樓，每棟樓有多層，建成後最高允許多少米，有沒有架空層，到底有多少商業，每棟樓南北及東西向的距離到底有多少米，周邊的路叫什麼名字，小區的垃圾點在哪棟樓旁邊，小區內的供電箱在哪裡，有沒有地上車位，是不是人車分流，有沒有公租房等等。
當你看明白這些東西之後再去看房子的時候，就可以根據自己最關注的點或者是比較擔心的問題有針對性的對置業顧問刨根問底。
那麼接下來阿松在結合一些看房子的時候，大家會不小心被誤導的地方著重單獨拿出來說！
朝向：
由於武漢處在北半球北緯30°的位置，因此日照主要在樓棟南向，在中國人的觀點中，坐北朝南是最好的朝向，大部分的房子也是這樣設計的。買房的時候要關注樓棟朝向，理論上正南北是最好的，南偏西或者南偏東20°以內都是可以接受的。不過偏的太多或者東西朝向，就很難接受了，因為那樣的話日照時間就會降低。
一般的樓盤平面圖，如果沒有特殊標註，默認為圖片為上北下南、左下右東的方向，但部分平面圖中有標註指北針，則需要按照指北針的方向判斷樓棟朝向，如果你忽略指北針的存在那麼你判斷的朝向可能大錯特錯。
樓間距與景觀視野：
這個比較容易受到那種苕大的戶外廣告誤導，比如寫的最大樓間距100米，而那個最大寫的很小，這個最大樓間距其實是小區斜對角的樓間距，完全沒有意義，南北樓間距才是實際居住有影響的。
除了小區之內樓棟的遮擋，另外還要看小區外側的樓棟會不會被其他樓盤的樓棟影響。
樓棟平層圖：
一般在樓棟平面圖放大後，可以看出總層數、有無架空層等數據，甚至通過樓棟平層投影圖，可以判斷梯戶比、是否是連廊結構、戶型之間有無遮擋、單元入戶門方向等。
比如下面這棟樓，就標註了43層、136.5米，阿松也可以判斷該樓棟有2個連廊，樓棟南面比較平整，戶型之間遮擋不大，同時樓棟單元是北入戶。
小區出入口：
一般平面圖都會顯示小區人行和車行出入口在哪裡，你選擇樓棟的時候，就還可以模擬一下以後你出門會不會繞路。
小區內公共設施：
比如下圖中可以看到，1號樓的1樓為公廁、文化活動站，2樓為環衛休息室，則要引起注意了。
是否人車分流：
大家可以關注平面圖上是否有標註地上車位，如果有的話，那麼大概率就是人車不分流了。比如下面圖中就可以看出有大量地上車位，甚至也可以看到地庫出入口的位置。
其他不利因素：
平面圖中一般還會表示緊鄰小區的一些因素，比如下圖中標註了高壓電力走廊和軌道交通控制線。
有人會問了，阿松說的這個平面規劃圖如此的好，哪裡才能獲得呢？平面規劃圖一般在武漢規劃局網站上公示，但大部分都過期了無法查看，阿松的文章中也會放一部分平面規劃圖，但由於公眾號清晰度不高，所以只能粗略參考一下。
阿松將武漢在售新盤的高清規劃圖都上傳到了【武漢樓市一線】公眾號中，大家關注賬號後，在公眾號回覆想查詢的樓盤名，即可獲取對於樓盤的高清規劃圖。
經濟技術指標
經濟技術指標一般在樓盤平面規劃圖中有顯示，主要看以下數據：佔地面積多少、建築面積多少、容積率有多高、住宅一共有多少面積，整體有多少套房子、建築密度多少、綠地率多少、車位數量多少等等
建築面積：建築面積是指建築物各層水平面積的總和，包括使用面積、輔助面積和結構面積。阿松這裡要說一下的是總建築面積和計容建築面積的區別，樓盤的總建築面積是等於計容建面+不計容建面的，不計容建面一般包括地下車庫、避難層、架空層等，大家看經濟技術指標的時候要區分這2個概念。
容積率：
容積率=計容建築面積/佔地面積，容積率是影響到居住舒適度的非常重要的指標，簡單來說就是容積率越低的小區居住舒適度越高，因為容積率主要體現人口密度，會影響樓間距進而影響到採光這一居住非常重要的因素。
目前武漢市面上的高層住宅小區，容積率在3左右是正常的，4左右就已經算比較高了，4.5以上的容積率小區你實地去看過之後就發現樓棟排列就顯得非常密集了，2點幾的容積率還算低。
你如果沒有看規劃區問容積率，可能得到的並不是一個準確的數值，因為如果這個小區有點大，小區整體容積率是可能低於當期在售房子的容積率的，而如果你只是單純問一個容積率多少，得到的可能是最有利於樓盤的那個數值低的數據，所以正確的提問方式是“你們這一期房子的容積率是多少？”（具體事例如下圖）
另外一種是一個小區整體容積率正常，但一個地塊裡小洋房和高層在一起，並且高層明顯多於小洋房，那麼買這樣樓盤高層的要注意了，你買到房子實際居住容積率是要明顯高於規劃上的數值的。
建築密度：
建築密度=建築基底佔地面積/項目總佔地面積，建築密度越低，代表小區活動空間越大。在容積率相近的情況下，樓層越高，往往建築密度越低。一般高低配的樓盤，或者別墅洋房為主的樓盤，建築密度反而更高。建築密度並不是購房重要指標，僅供參考。
車位配比：目前新樓盤車位配比至少達到1比1才靠譜，不足1比1的以後都有危險，最好是要地下2層車位。車位配比低的，不僅以後要搶車位，車位價格也水漲船高。目前有不少前幾年規劃的小區車位是不足的。
同時還要關心你所在的樓棟電梯是否能下地下車庫，甚至幾部電梯能下地下車庫，可能小區這個樓盤是有地下車庫的，但你這一棟電梯到不了地下是十分蛋疼的！
查看樓盤經濟技術指標，也是在【武漢樓市一線】公眾號中，大家關注賬號後，在公眾號回覆想查詢的樓盤名，點開平面圖放大，一般都會有經濟技術指標。（大部分經濟技術指標是看得清的，如果有看不清的，那是規劃局公示就不清楚，阿松也沒辦法）
放大圖片查看經濟技術指標：
日照圖
1、日照圖一般展現的是該樓盤大寒日地面和1樓（如有架空層則為最低樓層）的日照時間（大寒，是全年二十四節氣中的最後一個節氣，時間為每年公曆1月20日前後，也可以說是全年最冷的節氣）
窗臺計算高度為4.2米說明該樓棟有架空層：
2、分析時間為8點至16點共8個小時，此時間段內稱為有效日照時間，8點前和16點後因為太陽高度角度過低，被稱為為無效日照時間。
3、每個地方緯度和氣候不一樣日照標準也不一樣，武漢的日照標準：每套住宅至少有一個居住空間滿足大寒日2小時的日照要求（部分城中村改造標準可把要求放低至日照不小於1小時）；幼兒園主要生活用房滿足冬至日至少3小時滿窗日照，活動場地滿足1/2部分大寒日不低於2小時的標準。
4、日照圖展現的是1樓或者地面的日照情況，若同樣戶型樓層更高則日照一定會更好。
舉例：
若某戶型1樓大寒日日照時間為2小時，那麼同戶型更高樓層日照時間也一定大於2小時，但具體多少層是多少小時無法確定，因為每棟樓前面的遮擋情況都不一樣，因此我們只能用1樓日照來大致判斷樓棟的採光情況。
5、看到日照圖之後，找到你想分析的樓棟和戶型，觀察戶型輪廓的日照時間，重點觀察戶型南面的日照時間。
由於不同日照圖顏色圖例不一致，因此要首先看圖例，什麼顏色代表日照幾小時。
阿松得出的日照判斷大致標準：
大寒日0小時日照：一般為樓棟正北面，樓棟南面幾乎會出現0小時日照
大寒日1小時日照：若樓棟南面日照僅1小時，說明日照十分的差，不符合國家標準
大寒日2小時日照：武漢最低標準，及格線
大寒日3-4小時日照：相對比較正常的日照時間，可以接受
大寒日5-6小時日照：說明日照已經比較充足，屬於優質採光
大寒日7-8小時日照：這是最佳情況，因為觀測時間為8小時，因此8小時日照就可以說是南面無遮擋了，一般只有最南面第一排才會出現這種情況。
保利香頌日照圖：
正榮府日照圖：
圖片中數字為日照時間
6、影響日照時間的因素：
①樓間距，樓棟南面的樓間距越寬，樓棟的日照時間就會越好
②樓棟東南和西南兩側的遮擋情況，有的樓棟南面樓間距雖然不大，但東南和西南若沒有遮擋，日照也會不錯。
③樓棟正南面、東南面、西南面的樓層高度，若南面為高層或者超高層，則對採光影響更大；若南面為小高層或洋房，則遮擋很小。
④樓棟正南面、東南面、西南面的樓棟面寬，比如南面為2個單元的樓棟遮擋會大於南面為1個單元的樓棟。
下面來看幾個比較蛋疼、日照有問題的樓盤案例：
如保利時代部分戶型大寒日日照時間僅為1小時，低於武漢標準，預售許可證也有標註
查看日照圖的方法也是關注進入【武漢樓市一線】公眾號，回覆對應樓盤名後，會彈出日照圖鏈接。
其他隱性數據
以下這些隱性指標，是無法在公開信息渠道查詢到數據的，因此需要購房者自己比較留意去問置業顧問。這些數據都會在購房合同體現，但你買房前期不問清楚的話，籤合同的時候買都買了，再後悔也晚了。
公攤：
這個影響到你拿到房子後的可使用面積有多少，一般武漢的高層住宅的公攤在22-25%之間，高於25%的一般是公攤比較大的了，洋房一般在14-20%，超高層公攤一般為25%-30%。公攤一般受到樓棟高度、電梯數量、樓棟內公用面積幾方面的影響。有一個規律可以告訴大家，在近似的梯戶比情況下，戶型面積越大，一般公攤率越小哦~因為公攤面積是相近的，面積越大相當於公攤的分母越大，公攤率也就越小。
在公攤外如果一個戶型飄窗和陽臺多，無形中增加了使用面積，等於降低了公攤，而飄窗一般都是全贈送、陽臺算一半面積，一般這種戶型性價比都是很高的。
公攤數據為隱性數據，沒有公開渠道可以查詢，一般來講每棟樓的公攤是相同的，不同的樓棟公攤有可能有所區別。置業顧問說的公攤也不一定完全準確，你可以要置業顧問出局他們樓棟的預測面積圖，上面有比較準確的公攤，另外購房合同上也會有公攤數據。
交付時間：
我們現在市面上絕大多數買到的樓盤都是期房，所謂期房就是房子還未交付就進行銷售，從銷售到房屋交付有一個週期。目前武漢市面上，毛坯房交付週期一般為1年-1年半左右，精裝修房交付週期大約為2年-2年半左右。交付時間在開盤前是一個隱性數據，沒有公開渠道可以查詢，這個只能諮詢置業顧問，最終以購房合同為準。
層高：
一般所說的層高是包含樓板高度的層高，購房合同中所簽約的層高也是含樓盤高度的，一般來講2.9米層高為比較常見的，3米的層高算是中高配了，3.1米甚至更高算是高配。而實際的層高要減去樓盤，大概10-15公分，層高過低未來入住以後裝修做了吊頂，房間會顯得壓抑。
戶型
戶型平層圖：首先看戶型，不僅要看戶型圖的結構，首先要了解是幾梯幾戶，是否是連廊結構，看戶型在樓棟的具體位置，這樣可以看到一個戶型會不會受到同樓層其他戶型的影響，最好能有清晰的樓層分佈圖，比如下面這樣（可惜大部分樓盤不提供）：
如果不提供清晰的平面圖，還可以在平面規劃圖中放大來看個大概，比如這樣，也可以看到戶型直接的遮擋。
其實看一個戶型到底如何，最好的方式是能進到工地看你中意的樓層和戶型感受一下的，但現在的事情行情基本做不到，前兩年房子不好賣的時候，很多樓盤都是可以進去看的。
戶型：判斷一個戶型是否好的主要標準是：
1、幾開間朝南（一般3開間算是好戶型，2開間一般，4開間很贊）
2、是否南北通透，南北通透當然比不通透的更好，但要注意北面是否有連廊，連廊會影響北面通透性及私密性。
3、是否為三面採光，三面採光當然比兩面採光要好。
4、房間功能性，房間越多越好。
5、舒適度，主要是戶型尺寸，包括客廳開間、房間大小、廚房大小等。
6、佈局是否合理：包括動靜分區，餐廳與廚房是否離的近，衛生間位置是否合理，走廊浪費面積多不多等。
7、優化面積多不多，包括飄窗多不多、陽臺大不大等。
8、窗牆比：其實戶型圖是可以看出窗牆比的，窗戶越大越舒服。
比如這個三開間朝南，南北通透，三面採光的戶型，且邊戶沒有受到中間戶遮擋，就是大家心中的三好學生：
樣板間：
看不在實體樓棟裡的樣板間是有一定風險的，這點必須先寫在前面，因為即使做到了1：1還原，你也看不到不同樓層實際的採光、視野等關鍵問題！
而且看樣板間的時候其實很容易被樣板間的軟裝和傢俱擺放誤導，最典型的就是一些不大的小三房裡的兒童房，你第一眼看著說不錯哦，其實裡面很可能僅能擺放的是一張很小的床，實際交房後按照樣板間的佈局在日常生活中沒有卵用，看樣板間一定要拿著戶型圖對著尺寸看。
另外就是現在的一些精裝修的樓盤，一定要問清楚交房時哪些是有的，哪些是沒有的，最好多拍照，留證據，也方便回頭查看。
樓盤外部價值類
區域規劃和潛力：這個就比較大了，今天這篇文章篇幅有限，不能詳述，但武漢一些主流樓市片區是有其自身的定位的，後湖、四新是純居住區，二七那邊是新規劃的漢口濱江商務區等等，關於武漢的樓市片區的區域分析其實阿松寫過很多，感興趣的朋友可以在武漢樓市一線公眾號回覆區域名查看。如果自己研究，可以結合百度地圖、衛星地圖、武漢規劃一張圖查看。
配套：配套方便往往是不仔細追問得到的水分是最大，現在的項目基本上喜歡把周邊5公里以外的東西都拿來當自己的配套，所以在配套這方面想了解的很清楚必須要自己實地轉一轉。
就拿商業來說，最好範圍在1公里左右，這是一個步行比較合適的距離，地鐵也是，1公里以內最佳，現在有了共享單車，2公里範圍內勉強可以接受，再遠了就是扯淡了，附近有快速路或者高架橋的，也要看小區附近有沒有匝道，不然匝道在幾公里以外也是木有卵用。
如果你在項目周邊轉的時候發現旁邊有一塊空地，這你就很懵了，這時候你需要在回家的時候搜索一個“武漢市規劃一張圖”，這裡會明確的表明你看到的地的用地性質（是住宅還是商業還是工業或者是其他的什麼），這點對一些號稱自己是江景或者湖景的房子尤為重要，如果項目和江、湖之間是空地，同時從規劃上顯示是住宅屬性用地，那就要當心了，很可能你現在看的房子未來的瞰江或者瞰湖視野將大大受到影響。
教育：
這點要著重說，因為目前對對口學校說辭上監管的很嚴，所以很多去樓盤問對口學校基本是得不到回覆，樓盤只能告訴你周邊有哪些學校。
想要得到關於這個學校對口問題的最好提問方式是“你項目前期交付的現在對口哪個學校”或“緊鄰你項目的某某小區對口的是哪個學校”，這樣問出來學校是哪個，你回頭再來查這個學校如何，當然最好是這個小區自己配建了學校。
現在只要是買了房，戶口跟到房子裡肯定都能有學校上，但小學教育質量如何才是關鍵，一般大家所說的學區房一般是指買的房子能對口重點小學。
這樣問其實也只能有個比較大概率的準確性，但還是會有不確定性，因為教育部門每年都劃片的，但劃片的原則一般還是就近安排的，同時一些重點學校由於生源溢出，即使你是在劃片區域，但由於生源滿了也是存在被調劑的可能性的。
樓盤品質判斷方式
開發商與物業公司：
對於購房來講，開發商品牌還是非常重要的。例如萬科、保利、金地、綠城、中建這樣的大品牌開發商，品質大體會有保障一些，後期二手房溢價空間也會大一些。買房前還是要認清開發商品牌，對於一些沒有開發經驗或者規模比較小的開發商，要謹慎考慮。
大開發商一般都有自己的物業公司，萬科和金地的物業都還算是比較公認不錯的，其他的物業費高的，物業一般也不會差。比較怕的是本地開發商新組建的物業班子，沒有經驗，純憑關係上崗，以後可能就蛋疼了。
樓盤品質：這個是受到很多因素的綜合影響的，包括但不限於：
1、開發商的口碑如何？
2、物業公司怎麼樣，物業費多少錢？
3、人車是否分流（主要看規劃上有沒有地上車位）？
4、園林規劃設計的如何？
5、入戶大堂是否有精裝，是否有挑高？
6、是否有架空層？
7、公共走道牆面和地面是否貼磚，頂部是否有吊頂？
8、外牆是什麼材質？（一般底部有幹掛石材更好，真石漆比塗料好，豪宅必須要用幹掛鋁扣板外牆）
如果說樓盤迴答不出這些問題，但品質大概率不行。如果能說出個123，至少證明樓盤是有做品質的決心的，但能否做得成也不好說。
不利因素公示
不利因素公示原則上每個售樓部必須都擺放，這個一定要去看，這個在售樓部一般叫陽光宣言，這個能看出小區每棟樓周邊可能存在什麼樣的不利影響，比如樓棟旁是垃圾站低樓層會受到異味影響，臨高架、環線有噪音影響，臨地下車庫入口有尾氣、噪音影響等等。
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如果你看明白了今天阿松今天說的掏箱底的乾貨，你看房子的時候一定思路清晰、目標明確，如果你對今天阿松提及的一些具體操作方式有疑問可以加文末阿松的微信，如果你找不到你想看的樓盤的規劃也是加文末阿松微信，加入阿松的“知識星球”獲取會員附贈福利，在阿松的知識星球裡阿松也會一對一的對大家的購房疑問進行解答。
阿松一直致力於做的事是打破武漢房地產行業的信息壁壘，儘量幫助大家做到抹平信息不對稱帶來的坑，幫助大家在買房的路上少走彎路，我們要做手機界的小米，此刻像偶像雷軍致敬！
本文只是阿松科普的第一彈，後期還會為大家介紹有關樓盤銷售、購房流程、樓盤價格方面的常識。
溫馨提示
1，關注公眾號【阿松評樓】，在公眾號底部回覆樓盤名可查看武漢新盤樓盤評測！
2，關注公眾號【武漢樓市一線】，在公眾號底部回覆樓盤名可查看武漢樓盤詳細平面圖和日照圖！
