酒店商 業 計 劃 書
目 錄
1. 摘要
1.1.項目公司
1.2. 市場營銷
1.3. 營運與管理
1.4. 投資與財務
2. 項目規劃
2.1. 酒店位置及現狀
2.2. 許可經營及法律文件
2.3. 項目總體規劃
3. 烏魯木齊市環境評估
3.1. 區位優勢
3.2. 區域經濟
3.3. 旅遊資源
4. 酒店行業概況
4.1. 酒店業概況
4.1.1.我國星級酒店數量、結構及分佈
4.1.2.我國星級酒店行業景氣情況
4.1.3.我國星級酒店經營情況
4.2. 酒店業經濟特點
4.2.1.屬於資本密集型和勞動密集型行業
4.2.2.對經營管理的要求高
4.3. 酒店業發展趨勢
4.3.1.旅遊行業整體發展趨勢預測
4.3.2.酒店業發展趨勢預測
5. 市場、競爭和項目定位
5.1. 烏魯木齊酒店市場分析預測
5.1.1.烏魯木齊旅遊業基本情況
5.1.2.烏魯木齊酒店基本情況
5.1.3.烏魯木齊酒店住宿人員狀況
5.1.4.烏魯木齊酒店價格和出租率
5.1.5.烏魯木齊酒店市場預測
5.2. 競爭分析
5.2.1.競爭對手基本情況
5.2.2. SWOT分析
5.2.3.競爭分析結論
5.3. 項目目標定位。
6. 發展規劃
6.1. 總體設想
6.2. 公司發展戰略步驟設想
6.2.1.完成酒店試營業
6.2.2.通過三星級認定、併成為烏魯木齊知名酒店之一
6.2.3.實施後樓改造工程，進一步提高經濟效益
7. 市場營銷
7.1. 目標市場
7.2. 產品與服務
7.3. 定價
7.4. 銷售渠道
7.4.1.直接渠道
7.4.2.間接渠道
7.5. 公關宣傳策略
7.6. 銷售激勵制度
8. 營運和管理
8.1. 基本業務流程
8.2. 機構設置
8.3. 人員配備
8.4. 管理團隊
8.5. 遵循的標準
9. 投資與財務評價
9.1. 項目實施計劃進度
9.2. 投資估算
9.3. 收入、成本費用及利潤預測
9.3.1.住宿收入預測
9.3.2.餐飲收入預測
9.3.3.物業租賃收入預測
9.3.4.總收入預測
9.3.5.成本費用預測
9.3.5.利潤預測
9.4. 現金流量預測
9.5. 財務評價
10. 風險與對策分析
10.1. 風險
10.1.1.客源影響帶來的風險
10.1.2.人力資源風險
10.1.3.市場競爭風險
10.1.4.行業特點決定的風險
10.2. 對策
10.2.1.客源影響對策
10.2.2.人力資源風險對策
10.2.3.市場競爭風險對策
10.2.4.行業特點風險對策
11. 融資計劃
11.1. 融資資金金額、方式與用途
11.1.1.融資金額
11.1.2.融資方式
11.1.3.融資資金用途
11.2. 公司治理與投資者保護
12. 結論
1.摘要
1.1. 項目公司
新疆名豪商務酒店（管理責任公司）是本商業計劃書建議設立的公司，它將由公司取得對新疆伊犁州駐烏辦事處新的酒店大樓及原有賓館大樓的12年的經營權，新疆名豪商務酒店將對新酒店大樓按照三星級酒店標準裝修並配備相應設備、設施，通過自營住宿、餐飲和對外承包酒店大堂、KTV、桑拿浴取得收入並實現利潤。酒店前後樓總面積16478㎡，各類客房147間，餐廳2400㎡，KVT40間（2700㎡），桑拿浴室1200㎡，大堂1200㎡。酒店將按照三星級酒店的標準管理並提供服務，通過與旅行社、會議會展公司、商業訂房網站及各機關企事業單位的合作，採用直接銷售渠道和間接銷售渠道相結合的方式進行銷售推廣，併力爭成為烏魯木齊市管理水平、服務質量、經濟效益均位於前列的三星級酒店。
我國和新疆旅遊市場近十年將保持年均10％以上的增長，而我國酒店業在2001年左右已經開始新的一輪景氣週期，目前正是投資酒店行業的較好時機。本項目新疆名豪酒店地理位置優越、配套設施健全、年經營承包費用低廉，酒店周圍同檔次星級酒店少，具備良好的經營和盈利條件。計劃吸收外部融資，儘快使新疆名豪酒店投入試營業，迅速形成住宿、餐飲服務能力，成為烏魯木齊酒店業中的管理先進、效益優良的知名酒店，給投資者以良好的回報。
1.2. 市場營銷
新疆名豪商務酒店定位於中檔商務酒店，目標市場為參加各類會議、進行公務、商務活動，外省市來烏旅遊的人員。
名豪商務酒店計劃客房價格如下表所示。
1.3. 營運與管理
酒店將自公司及面向社會選聘優秀人才擔任酒店管理職務，酒店將按照《旅遊涉外飯店星級的劃分及評定》（GB/T14308-2002）及《飯店星級的劃分與評定》按照不低於三星級酒店的要求進行酒店各項服務設備（硬件）的配備，並提供不低於三星級標準的服務。也將建立不低於三星級酒店要求的管理體系，酒店將制定員工手冊、層級管理制度、質量控制制度、市場營銷制度、物資採購制度、工作崗位說明書、工作程序說明書等一系列管理制度，並嚴格遵照執行。
1.4. 投資與財務
本項目總投資為1200萬元，其中公司已經投入320萬元，需要新增投資880萬元，其中一期需要新增投資180萬元，二期需要新增投資700萬元。
酒店營業後每年預計取得稅前利潤約255－324萬元人民幣、稅後利潤171－324萬元人民幣，項目投資回收期為3年零2個月，項目內含報酬率為56％，在12％折現率下，淨現值為966.24萬元。
2. 項目規劃
2.1. 酒店位置及現狀
新疆名豪酒店前身為伊犁哈薩克自治州駐烏魯木齊辦事處（副省級接待單位），地處烏魯木齊市阿勒泰路44號，位於烏魯木齊市沙依巴克區、高新技術產業開發區、經濟技術開發區和新市區交界處。阿勒泰路是連接烏魯木齊過境公路、外環公路、烏奎高速公路等交通要道的必經之路，交通便利，距烏魯木齊國際機場7公里，距烏魯木齊火車南站客運站12公里，周圍2公里內，有嘉和園、匯嘉園、匯芙園、天匯世紀花苑等大型商住小區和烏魯木齊天河機電市場、廣匯石材、廣匯美居物流園等大型市場。
名豪商務酒店坐落於蜘蛛山腳下，風景秀美。烏魯木齊市自2004年起至2010年將在蜘蛛山風景區投資40億元，建成新疆最大的商務會展、旅遊中心，名豪商務酒店就在此規劃範圍內。
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名豪商務酒店整體建築風格為哈薩克民族特色。建築主體分前、後兩部分，前樓主體於2003年建成，建築面積約10000平方米，樓高為9層，地下1層地上8層。後樓建成於80年代末，建築面積約6600平方米，樓高7層，地下1層地上6層。樓前及後院停車場面積約4400平方米。
2.2. 許可經營及法律文
2.3. 項目總體規劃
2.3.1. 酒店大堂
F為酒店大堂，面積1200平方米，擬建有小橋流水山水景觀、西餐廳、琴吧、精品店、商務中心、旅遊公司等設施，具有空間大、設施完備、功能齊全的特點。
2.3.2. 餐廳
F－3F為餐廳，餐廳面積2400平方米，30間包廂，22張散臺。餐廳突出新疆民族特色，強調品牌經營，突出菜餚品牌和地方特色。
2.3.3. 客房
客房分佈於前樓4F-8F及後樓3F-5F，面積共有8232平方米，前樓有商務客房85間，其中：商務套房10套，豪華標準間75間。後樓有普通標準間42間，套間20間，共60間客房。客房具有面積大，空間視野寬的特點，房間擬配備高檔、精緻傢俱，突出酒店的商務特點，裝飾裝潢強調統一中顯個性，力求舒適、溫馨、實用。
2.3.4. 娛樂中心
後樓1F－2F面積2700平方米，為娛樂中心和MODERN BOSS（現代商務老闆俱樂部）。娛樂中心設有演藝吧、迪吧、酒吧、KTV包廂、靜吧、健身房、運動中心。同時，在前樓-1F和-1F設有面積1940平方米的桑拿中心，內設休息大廳、男賓室、女賓室、貴賓間和特色浴室等。
2.3.5. 會議設施
酒店將設有會議室和多功能廳。會議室可容納200人，位於後樓大廳樓頂加層。多功能廳位於娛樂中心的演藝吧。會議室和多功能廳的聲訊設施擬採用最先進的音響系統，會議室在裝修風格上，擬強調文化底蘊，體現企業豐富的個性內涵。
3. 烏魯木齊市環境評估
3.1. 區位優勢
3.1.1. 自然情況
烏魯木齊市是一座美麗的內陸城市，烏魯木齊市位於天山山脈北麓，準噶爾盆地邊緣，地理座標為東經86°37'33"- 88°58'24"，北緯42°45'32"- 44°08'00"。烏魯木齊三面環山，地勢東南高、西北低，平均海拔800米。烏魯木齊市總面積12000平方公里，城市規劃控制面積1600平方公里，下轄7區一縣，總人口208.2萬人，市區人口占83.5％，另有流動人口約120萬。烏魯木齊市聚居著維吾爾、漢、回、哈薩克等四十多個民族，少數民族人口占總人口的24.6％。
烏魯木齊是新疆維吾爾自治區的首府，也是新疆政治、經濟、文化的中心，也是我國向西開放的主要門戶和對外經濟文化交流的窗口。其經濟結構具有大城市、小郊區的特點，第三產業比重大，服務功能強。烏魯木齊地區科研院所、高等院校和其他各類學校集中，人才相對較多，是新疆的科研、文化、廣播、電視、新聞中心。在經濟保持高速發展的同時，烏魯木齊市的生態環境也得到了保護，具備可持續發展潛力。烏魯木齊2000年獲得了全國優秀旅遊城市（地級市）榮譽。
3.1.2. 城市功能區劃
烏魯木齊城市佈局呈“雙中心、組團式”形態。市區南中心為大十字一帶，北中心為北京路衛星廣場一帶。市區規劃為九個集團片區，即天山區、沙依巴克區、新市區、水磨溝區、東山卡子灣區、機場區、北站區、西站區、頭屯河區。烏魯木齊城市中心區由天山區、沙依巴克區、新市區、水磨溝區部分組成，重點發展第三產業；城市周邊區由頭屯河區、東山區等組成，重點發展第二產業。
3.1.3. 氣候特點
烏魯木齊深處大陸腹地，屬於中溫帶大陸性乾旱氣候。晝夜溫差大，寒暑變化劇烈；氣候乾燥，降水少，山區降水較多；無霜期短。春季多風，夏季熱而不悶，秋季降溫迅速，冬季寒冷漫長。年平均溫度7.3攝氏度，年平均降水236毫米。
烏魯木齊自3月27日進入春季，至6月20日結束，每年春雨佔全年降水的10－34％；烏魯木齊城區夏季自6月21日到8月24日，共62天，烏魯木齊氣候乾燥，儘管夏日炎炎，卻熱而不悶，而且晝夜溫差大，是旅遊、避暑的勝地；烏魯木齊的秋天從8月24日開始，入秋後，氣候涼爽，氣溫下降迅速，晝夜溫差增大；烏魯木齊城區的冬天漫長，從頭年11月3日到次年3月27日長達144天，南郊山前丘陵由於受冬季逆溫層影響，有一條“暖帶”，冬季氣溫要比市區高4-5度，而且南郊積雪長達175天，適宜開展高山滑雪等冬季運動及旅遊活動。
3.1.4. 交通情況
烏魯木齊航空港是中國通往西亞、歐洲、非洲的國際航空通道，與北京首都機場、上海虹橋機場、廣州白雲機場、昆明巫家壩機場並稱中國五大門戶，已開通烏魯木齊－阿拉木圖、烏魯木齊－比什凱克、烏魯木齊－沙迦、烏魯木齊－伊斯坦布爾、烏魯木齊－莫斯科、烏魯木齊－新西伯利亞、烏魯木齊-葉卡捷琳堡七條國際航線；國內航線已開通烏魯木齊至全國各大城市90多條；區內航線已開通烏魯木齊至喀什、阿克蘇、和田、阿勒泰、庫爾勒、伊寧、庫車、克拉瑪依、塔城、且末等十餘條航線。
鐵路有通往阿拉木圖、莫斯科、柏林、鹿特丹的新亞歐大陸橋線路，有通往北京、上海、西安、成都等大城市的直達快車，通過庫爾勒、阿克蘇、喀什的南疆鐵路和通往奎屯、哈密等地的直達快車。
公路有312國道向東通過甘肅省連我國內地、西出哈薩克斯坦；315國道向東通過青海省連我國內地、西至喀什市，將來可西出吉爾吉斯斯坦；314國道在烏魯木齊市與315國道相接，向西南經紅其拉甫口岸通往巴基斯坦；此外還有216、217、218、219等國道與區內外相連，有吐魯番－烏魯木齊－大黃山高等級公路和烏魯木齊－奎屯高速公路與區內城市相連。
3.1.5. 獨特區位優勢
烏魯木齊具有發展經濟，尤其是發展旅遊經濟的獨特區位優勢。
3.1.5.1. 亞歐大陸的核心位置
烏魯木齊地處亞歐大陸腹地，亞洲大陸地理中心和歐亞大陸地理內心均距離烏魯木齊很近，烏魯木齊在歐亞大陸的核心區位條件，在未來中國和世界經濟格局中的地位和作用將日益顯現。
3.1.5.2. 與歐洲客源市場的距離優勢
烏魯木齊與歐洲主要城市之間的距離，只有北京、上海、廣州和西安這幾大中國門戶城市與歐洲各城市之間距離的2／3，說明烏魯木齊更接近世界最大的旅遊客源市場，新疆具有開發歐洲客源市場的巨大潛力。我國幾大門戶城市與主要歐洲城市之間的航空距離見表3.1。
3.1.5.3. 毗鄰中亞、西亞和南亞的地緣優勢
新疆與哈薩克斯坦、俄羅斯、塔吉克斯坦、烏茲別克斯坦、吉爾吉斯斯坦、蒙古、巴基斯坦、印度八個國家接壤，擁有15個對外開放的口岸。烏魯木齊具有發展邊貿旅遊和跨國旅遊的地緣優勢和發展成為中亞地區國家貿易和旅遊中心的地緣優勢和潛力。如表3.2所示，烏魯木齊與周邊國家部分城市之間的距離只相當於與我國東部城市之間距離的1／2。
表3.2 烏魯木齊與中亞城市航空距離與中國東部城市距離對比（單位：Km）
資料來源：《新疆維吾爾自治區旅遊發展規劃》，新疆自治區旅遊局，2003年9月
3.2. 區域經濟
在國家推行的西部大開發戰略中，烏魯木齊市是受政策、資金傾斜的重點地區。近幾年烏魯木齊市經濟建設獲得迅猛的發展，全方位開放的格局基本形成，2003年完成國內生產總值408億元，按照不變價格計算較上年增長12.7％，2004年目標增長13％，實現全市GDP增長至455億元的目標。通過多年的高速發展，烏魯木齊市的綜合實力逐年增強，市民生活水平不斷提高。
2002年，烏魯木齊市人均國內生產總值達到17003元，人均可支配收入約8653元，位居西北五省區首府城市第二位；第三產業增加值和地方財政收入均位居西北五省區（首府）城市第一位。烏魯木齊市近年來國內生產總值及其名義增長率情況見圖3.1所示。
資料來源：《2003年烏魯木齊國民經濟和社會發展統計公報》、《烏魯木齊2002統計年鑑》
3.3. 旅遊資源
烏魯木齊有豐富的旅遊資源，古蹟甚多，各民族文化發展源遠流長，著名文物勝蹟有：紅山嘴、紅廟子、鑑湖、鞏寧城遺址、文廟、陝西大寺、烏拉泊古城、阿拉溝“石壘”、毛澤民烈士故居、八路軍駐疆辦事處、濃郁民族風情的“國際大巴扎”等。近郊還有碧波冰峰景色迷人的天池、風景秀麗的南山天然牧場、花草芬芳的甘溝菊花臺、飛流直瀉的白楊溝瀑布等。優美的自然風光和濃郁的民族特色的人文景觀形成了烏魯木齊獨特的旅遊資源，2000年，烏魯木齊市榮獲中國優秀旅遊城市稱號。
烏魯木齊市除自身擁有豐富的旅遊資源，還是新疆旅遊的集散中心。烏魯木齊有獨特的地理位置和地緣優勢。它位於新疆中部天山北麓的準噶爾盆地南緣，行政區域兼跨南北疆。市境東南部寬數十千米、長百餘米平坦的天山後溝白楊河峽谷，貫通天山南北，成了南北疆最重要的交通孔道，該道現仍為亞歐第二大陸橋和312國道的必經通道。得天獨厚的優越自然地質位置，奠定了烏魯木齊作為新疆自治區首府的地緣基礎條件，同時也確立了烏魯木齊作為全疆公路、鐵路和航空運輸的中心，以及旅客集散、輻射的旅遊中心城市的地位。目前，烏魯木齊每年接待遊客佔全疆接待遊客總量的50％以上。
4. 酒店行業概況
4.1. 酒店業概況
4.1.1. 我國星級酒店數量、結構及分佈
隨著我國對外開放經濟的發展，旅遊業得到了迅速的發展，作為旅遊服務業的重要組成部分－酒店業也得到了迅猛的發展。有關統計資料顯示，我國星級酒店數量和客房數量自1997年至2002年一直保持著超過10％的增長率，至2002年我國星級飯店數量已經達到7358家，客房數量達接近90萬間，我國近年來星級酒店的數量變化情況見圖4.1所示。
資料來源：《中國旅遊統計年鑑2003》
從星級酒店的地區分佈上，四星、五星高星級酒店酒店集中分佈在北京、上海、廣東、江蘇等經濟發達地區， 在其他地區，則均以二星、三星酒店為主。2002年我國星級酒店的地區分佈將表4.1所示。
資料來源：《中國旅遊統計年鑑2003》
從星級酒店的比例來看，五星、四星高檔酒店約佔酒店總數量的9％，三星級酒店約佔酒店總數量的32％，一星、二星中低檔酒店約佔酒店的60％；而從酒店客房比重來看，三星級酒店的客房比重高達近39％。說明在我國酒店市場中，三星級酒店的供給最大。截止2002年我國星級酒店規模及客房情況見表4.2所示。
表4.2 酒店規模及客房情況
資料來源： 根據《中國旅遊統計年鑑2003》整理計算
4.1.2. 我國星級酒店行業景氣情況
由於酒店具有建造時間較長、供給變化有一定的滯後性，通常酒店行業具有較明顯的週期性。由於我國星級酒店的供給迅速增加，我國星級酒店出租率和行業經營利潤在1992年達到一個高點後，至1998－2000年一直處於下降過程中，酒店出租率在1998年達到52％左右的低點後開始回升，酒店行業整體經營利潤在經歷1998－2001年四年連續虧損後，於2002年開始實現盈利。我國星級酒店近年來出租率和利潤波動情況見圖4.2。
資料來源： 《中國旅遊統計年鑑》、《中國統計年鑑》
國際公認星級酒店盈虧平衡點經驗值為酒店出租率60％，我國目前星級酒店出租率剛剛超過60％，還遠低於1992年接近95％的歷史最高出租率，也明顯低於香港2002年接近90％的酒店出租率，從酒店出租率上開看，還有提高的空間。
從星級酒店的平均房價來看，通常酒店房價上升會滯後出租率2年左右，2001年我國星級酒店平均房價達到近10年最低點（約215元）後，已經呈現緩慢回升的勢頭。從酒店出租率、酒店房價、酒店經營利潤情況分析，我國酒店行業目前行業景氣度尚不高，但自2001年開始應當已經步入了一個正在緩慢上升的行業景氣週期。
4.1.3. 我國星級酒店經營情況
從2002年我國星級酒店的整體運行情況看，五星級酒店的出租率最高，盈利也明顯集中於五星級酒店，從人均利潤角度看，三星級酒店的虧損最為嚴重，見圖4.3所示。
資料來源： 《2002年中國星級飯店統計公報》
造成高星級酒店與其他星級酒店經營效益出現如此大的差異的原因除了因高星級酒店管理水平高、服務質量好、具有國際銷售網絡的支持等因素外，很重要的一個原因是高星級酒店國有成份較少、市場化程度高，如在五星級酒店中外商及港澳臺投資企業佔62％，而在全國星級酒店中有67％是國有或集體經濟成份，相當大一部分國有酒店是作為政府部門、國家機關和國有大中企業的接待單位而存在，這一部分酒店缺少經營壓力、市場觀念淡薄、管理粗放、冗員眾多，很多隻能依靠主辦單位的補貼維持經營，從而出現了大面積、高金額的虧損。這一點突出地表現在不同註冊類型酒店出租率的差異上。根據2002年中國星級酒店統計公報顯示，在星級酒店中，國有星級酒店的出租率最低，而港澳臺投資的酒店出租率最高。2002年不同註冊類型企業出租率情況見圖4.4。
資料來源： 《2002年中國星級飯店統計公報》
4.2. 酒店業經濟特點
4.2.1. 屬於資本密集型和勞動密集型行業
興建星級酒店不僅需要支付土地取得成本、土建費用和各項前期費用，同時還需要投入大量資金進行裝修和配套設施、配套設備的建設，需要的投資額很大，屬於資金密集型行業；同時，酒店業作為服務行業，又需要大量的服務人員，也屬於勞動密集型行業。酒店業的這一特點，決定了資產折舊及維護費用和日常人工費用等相對固定性費用較高，企業利潤對收入的敏感性很高，在出租率低於盈虧平衡點時，收入的降低將造成大額的虧損，在出租率高於盈虧平衡點時，收入的提高又會帶來利潤的大量增加。
4.2.2. 對經營管理的要求高
星級酒店為給客人提供安全、舒適、方面的環境，同時取得比較好的經濟效益，就必須在服務質量保證和監控、成本費用控制、員工管理和激勵、市場分析和市場營銷等多個方面建立比較成功的管理模式，由於星級酒店為客人提供的服務種類多、標準高、市場競爭激烈、企業員工眾多，這一切都對星級酒店的經營管理提出了較高的要求。
4.3. 酒店業發展趨勢
4.3.1. 旅遊行業整體發展趨勢預測
酒店作為旅遊基礎設施，酒店業的發展與旅遊業息息相關。我國改革開放以來，伴隨著經濟的快速增長，旅遊業得到了快速的發展，旅遊服務總收入自1995年至2002年一直保持10％以上的增長率，高於GDP的增長，佔GDP的比重也穩步上升，至2002年我國旅遊總收入已經達到5500億元，佔GDP的5.4％。旅遊的產業規模已經確立，並逐步發展成為我國的新興支柱產業。我國近年來來入境旅遊人數及收入增長迅速，1991年－2002年旅遊外匯收入年複合增長率達到14％以上，見圖4.5。
資料來源： 《中國旅遊統計年鑑2003》
在入境旅遊增長迅猛的同時，國內旅遊也得到了較快的增長，“九五”期間我國國內旅遊情況見表4.3所示。
表4.3 “九五”期間我國國內旅遊情況
根據我國旅遊業發展的“十五”規劃，到2005年我國將接待海外旅遊者11,200-12,000萬人次，年均增長6％－8％；實現國際旅遊收入240－260億美元，年均增長8％－10％；實現國內旅遊收入5350－5850億元，年均增長11％－13％。根據世界旅遊組織的預測，到2020年，我國將取代法國成為世界第一大旅遊目的地，接待旅遊入境人數可達1.37億人次，佔世界市場份額為8.6%；我國也將成為世界第四個客源國，出境旅遊人數將達到1億人次，佔世界市場份額為6.2％。旅遊業將是我國增長最快的產業之一。
4.3.2. 酒店業發展趨勢預測
酒店的建造由於受到經濟形勢、稅收政策以及投資心理的影響極大，另外從酒店建造到開始營業的時間也較長，因此很難確定酒店開始營業時市場的真正需求，從而有可能造成在某地或者在某一時間對某一類型的酒店供求不均衡，因此酒店盈利情況有較大的週期性。
我國星級酒店數量自1992－2002年一直保持15％以上的增長速度，使得酒店行業利潤率迅速下降，甚至在1998年－2001年連續四年出現了行業整體虧損的局面，根據我們前面對酒店行業景氣度的分析，我國酒店行業目前已經走出低谷，目前已步入緩慢上升的趨勢中。根據國際著名諮詢公司德勤公司對2004年1－8月中國酒店業的調查測評，我國酒店業在2004年1－8月的入住率、平均房間收入這二個酒店業重要營運指標方面，不僅遠高於發生“非典”的2003年，較2000年也有了顯著的提高，這也充分說明我國酒店業已經走出低谷。
表4.4 2004年1－8月中國酒店業表現
資料來源：德勤“酒店業評測調查”
我國酒店數量分佈不平衡，三星以上酒店在京、滬、穗等一線大城市和東南沿海比重很大，在中西部地區比重較小；同時，中西部星級酒店的房價也明顯低於經濟發達地區，因此隨著中西部地區經濟和旅遊業的發展，市場對中西部地區星級酒店的需求將進一步增長，酒店出租率和酒店價格也將得到一定的提高，中西部地區酒店業將會以高於全國平均水平的速度增長。
5. 市場、競爭和項目定位
5.1. 烏魯木齊酒店市場分析預測
5.1.1. 烏魯木齊旅遊業基本情況
隨著西部大開發戰略的逐步實施，來烏魯木齊旅遊的中外遊客逐年增多，在2002年烏魯木齊就已經接待國內遊客385萬人，實現國內旅遊收入45.72億元，烏魯木齊市近年來國內旅遊情況見圖5.1。
資料來源： 《烏魯木齊統計年鑑2003》，《烏魯木齊2003年統計公報》
烏魯木齊市在國內旅遊迅速發展的同時，海外遊客入境旅遊也得到了一定的增長。烏魯木齊市國際旅遊情況見圖5.2。
資料來源： 《烏魯木齊統計年鑑2003》
2003年“非典”過後，2004年烏魯木齊旅遊業呈現處欣欣向榮的景象。根據烏魯木齊統計局的資料，2004年1－6月全市累計接待國內旅遊過夜人數為206萬人次，同比增長25.08％；國內旅遊及購物總收入23.44億元，同比增長33.27％；接待國際旅遊人數3.71萬人次，同比增長39.86％；國際旅遊及購物收入為8710萬元，同比增長37.12％。
5.1.2. 烏魯木齊酒店基本情況
目前烏魯木齊市擁有星級酒店81家，其中五星級酒店6家，四星級酒店8家，三星級及以下酒店67家。烏魯木齊作為新疆最大的旅遊集散地和主要旅遊目的地，旅遊人數和旅遊收入均佔全疆50％以上，也擁有全疆最為健全的旅遊服務體系。
根據2000年旅遊設施普查，烏魯木齊市在2000年旅遊酒店擁有客房10335間，床位20070張，客房和床位數均接近全疆的50％。
5.1.3. 烏魯木齊酒店住宿人員狀況
烏魯木齊星級酒店的客人也可以分為國外遊客和國內遊客。根據國家統計局、國家旅遊局2000的抽樣調查，有42％的國外遊客是於遊覽觀光為目的，其次為商務和探親訪友，國外遊客的住宿目的見圖5.4。
資料來源： 國家統計局、國際旅遊局2000年抽樣調查資料
烏魯木齊市國內客人的住宿目的也以遊覽觀光、商務、會議為主要目的。從國內旅遊客人的地區來源來看突出表現為以下特點：空間距離越近，人數越多，表現在是否開通直達列車，如山西、甘肅、四川、河南等省；經濟發展水平越高的省區，人數越多，如廣東、浙江、江蘇、山東等省；人文環境差異越大，人數越多，如廣東、浙江、江蘇等東南省區的遊客明顯較東北、華北地區多。
5.1.4. 烏魯木齊酒店價格和出租率
烏魯木齊星級酒店的價格在各個酒店之間、季節之間差異很大。根據2003－2004年的情況，在考慮團隊客人折扣因素後，烏魯木齊三星級酒店標準間實際價格旺季約在240元／間左右，平季約在200元／間左右，淡季約在160／間左右，全年平均價格約在190元／間左右。
由於統計方面的原因，烏魯木齊星級酒店的入住率尚無準確數字，但根據與烏魯木齊同為新疆主要城市的克拉瑪依2003年旅遊統計公報，克拉瑪依市2003年星級酒店出租率達到了64％，而2000年，克拉瑪依星級酒店出租率僅為37％，說明新疆主要城市星級酒店的出租率在近年來有了顯著提高。根據烏魯木齊酒店業人士估計，烏魯木齊酒店出租率應在60％－62％左右，其中在7、8、9三個月旺季酒店出租率在95％左右，在5、6、10三個月平季中酒店出租率約在65％左右，在11－4月六個月淡季中出租率約在40％左右。
5.1.5. 烏魯木齊酒店市場預測
新疆自治區旅遊局在《新疆維吾爾自治區旅遊發展規劃》中，對新疆地區旅遊接待人數及收入進行了預測，有關預測指標見表5.1。
表5.1 新疆維吾爾自治區旅遊接待人數及收入預測指標
注：美元摺合人民幣按1:8.3計算
資料來源：《新疆維吾爾自治區旅遊發展規劃》
由於烏魯木齊是新疆旅遊重點地區和旅遊集散地，接待遊客佔全疆的50％以上，而旅遊客人是星級酒店最重要的客源，因此旅遊人數的增長率能夠大致地反映酒店客源的增長，因此，烏魯木齊酒店客源將隨著旅遊人數的增長而增長，預計年增長率應當不低於10％，考慮到自2002年年開始，烏魯木齊星級酒店增加較少，預計近年來烏魯木齊酒店出租率應當同全國其他地區一樣有所上升。
5.2. 競爭分析
5.2.1. 競爭對手基本情況
由於同星級酒店的客源基本相同，因此，烏魯木齊每一家三星級酒店都將是名豪商務酒店的競爭對手，同名豪商務酒店距離較近，客房數量接近的三星級酒店相互間的競爭將更為激烈，與名豪商務酒店距離較近的三星級酒店基本情況為：
⑴國泰大飯店
國泰大飯店是新疆國泰實業貿易有限公司下屬的一家三星級涉外酒店，位於烏魯木齊阿勒泰路15號。飯店距機場8公里，距火車站10公里，距市中心2公里。酒店擁有客房約100間，客房類型有標準間、單人間、豪華套房、貴賓套房；在會議設施方面，擁有接待300人大會議室一間，可接待200人中會議室一間，可接待50人小會議室二間；在健身娛樂設施方面，有健身房、檯球室、棋牌室、KTV廳、桑拿浴室；在餐飲設施方面，擁有可接待300人的海鮮娛樂城和可接待350人的穆巴拉克美苑（清真餐廳）。
⑵翼龍大酒店
翼龍大酒店為中石化獨山子煉油廠投資設立的三星級涉外酒店，位於烏魯木齊克拉瑪依西路20號附一號，距烏魯木齊國際機場16公里，距火車站8公里。翼龍大酒店共有客房130套，其中豪華套間23套；在會議設施方面，擁有可接待200人的大會議室1間，可接待30人的小會議室兩間。在健身娛樂設施方面，有健身房、夜總會、桑拿浴室；在餐飲設施方面，設有可接待150人的中餐廳和清真餐廳。
⑶獨山子大酒店
獨山子大酒店是由新疆石油局獨山子石化總廠投資設立的三星級涉外酒店，位於克拉瑪依西路20號，酒店距機場15公里、距火車站7公里，距市中心2公里。獨山子大酒店擁有客房168間，房間類型有標準間、豪華標準間和商務套房；在會議設施方面，有可接待100人的大會議室一間，可接待30人的中會議室二間，可接待12人的小會議室一間；在健身娛樂設施方面，有檯球室、乒乓球室、夜總會、KTV室和桑拿浴室；在餐飲設施方面，設有可接待160人的中餐廳和可接待50人的西餐廳。
名豪商務酒店與鄰近酒店的主要情況對比見下表所示。
相鄰酒店比較
5.2.2. SWOT分析
①具有新建設酒店的優勢
酒店企業的生命期與其他行業有顯著的不同，酒店企業通常經歷三個階段：起步期、中期以及衰退期，並且生命期都較短，根據國外的經驗表明，一家酒店的平均生命期為40年，通常只有少數企業由於不斷創新的緣故使得企業生命期延長到80到90年。酒店的入住率和收益在起初的5到10年之間，也就是起步期階段基本上增長都非常迅速，並且在開業後8到15年之間（中期）收益都會維持相當高的水平，之後創利能力逐漸下降（衰退期）。名豪商務酒店（前樓）2003年建成，作為新建成酒店，其裝修、設施、設備更能夠符合客人的需要，其對酒店經營的12年將均處於該酒店高收益、高出租率時期，相對於建成時間較長的同檔次酒店能夠取得更好的收益。
②具有顯著的成本費用優勢
酒店的成本費用是影響酒店經濟效益的一個重要因素，對於一家新建的酒店土地成本、建造成本、利息費用、傢俱及固定設施和其他日常運營成本等都是重要的成本費用因素。僅需投入部分傢俱、設備和裝修費用酒店即可正式營運，這成為名豪酒店取得良好的盈利狀況無可替代的成本費用優勢。從目前的預計來看，僅通過桑拿浴室、酒店大廳和KVT（二期）的出租承包收入每年就能取得236萬元的收入（其中，桑拿浴室86萬元租賃費已經與承租方簽訂協議），已經超過每年180萬元的經營權費用。
③具有地理位置和配套設施優勢
名豪酒店所處的區域目前現有的星級酒店不多，且名豪酒店位於烏魯木齊市計劃投資40億元的蜘蛛山腳下，如2010年蜘蛛山風景區如期建成，則入住名豪酒店的客人將能夠直接觀賞到蜘蛛山的景色，將有助於提高名豪酒店的知名度、入住率和酒店房間價格。
名豪酒店還擁有100餘個停車位，這在烏魯木齊三星級酒店是絕無僅有的，能夠為酒店入住客人提供便利的停車服務，更能夠為餐飲、KTV、桑拿提供便利的條件。
④具有部分穩定的客源
根據公司與伊犁州達成的協議，新疆名豪酒店仍然將按照《接待標準協議書》的費用標準接待安排伊犁州來烏工作人員的住宿，並承擔伊犁州在烏的宴請接待任務。這部分餐飲客房收入能夠為名豪酒店提供部分穩定的客源，降低酒店的經營風險。在酒店新樓建成前，伊犁辦事處承擔的內部接待已經達到每年70餘萬元，隨著軟硬件環境優越的名豪酒店的開業，相信穩定的內部接待金額將會有大幅度的增長，同時，也能夠有效帶動伊犁州來烏及各地前往伊犁州的商務客人的住宿、餐飲消費。
⑵劣勢
①缺少酒店行業管理經驗
本項目發起人－新疆洲際工貿公司以往未涉足酒店行業，尚缺少酒店行業管理經驗。
②酒店品牌知名度欠缺
名豪酒店作為新開業的酒店，是烏魯木齊酒店市場的新進入者，酒店尚缺少品牌知名度，建立品牌將要經過一定的時間，投入一定的資金。
③酒店星級尚未評定
名豪酒店尚未開業，酒店星級也未評定，在酒店星級評定前，作為未定級酒店在一定程度上會影響酒店客源和酒店房間價格。
⑶機會
①新疆和烏魯木齊旅遊業的蓬勃發展
隨著我國國民經濟的發展和居民收入的提高，我國的旅遊業一直保持著較高的增長速度，新疆和烏魯木齊作為我國重要的觀光旅遊地區，旅遊產業也將取得較高的發展速度，根據《新疆旅遊產業發展規劃》的預測，至2015年新疆國內國外旅遊收入將均保持10％以上的增長速度，這為新疆酒店業的發展提供了良好的機會。從長遠來看，如果國際航空“落地簽證”等問題得到妥善解決，由於新疆距離歐洲的航空距離優勢，很可能成為消費能力較強的歐洲遊客的旅遊熱點地區。
②我國酒店業進入新的一輪景氣週期
由於酒店業自身的特點，酒店行業存在明顯的景氣週期，從我國酒店行業的利潤、入住率、酒店房價等指標分析，我國酒店自2001年應當已經開始新的一輪景氣週期，目前正處於入住率、房價平穩增長時期（初期），目前正是進入酒店業的良好時機。
③新疆經濟的發展
隨著國家西部大開發戰略的實施，新疆經濟得到了迅速的發展，2003以來國家計劃建設的中－哈輸油管道、獨山子石化和烏魯木齊石化擴建工程將使新疆成為我國未來的石化化工重點地區，這些都會提供大量的商業機會，增加新疆的商務、會議遊客數量，將為新疆酒店行業的發展提供助力。
⑷威脅
①酒店業激烈的市場競爭
酒店業是一個市場化程度很高的行業，始終存在激烈的市場競爭。如出現階段性、區域性酒店供給過剩，則競爭程度將更為激烈，有可能出現四星級、五星級酒店通過降價競爭，爭奪三星級酒店的客源，如國內外酒店巨頭通過經濟型酒店業大舉進入新疆酒店市場，也會加大新疆酒店業的競爭激烈程度。同行業的競爭將始終是酒店經營面臨的主要威脅，
②容易受到突發事件的影響
酒店業作為旅遊業的重要組成部分，容易受到突發事件（如急性傳染病，暴力恐怖事件）的影響，出現酒店出租率在突發事件出現的一個階段性時期內急劇下降的現象。
5.2.3. 競爭分析結論
根據項目的優勢、劣勢、機會、威脅的分析，項目的實施具有難以替代的內部優勢和眾多的機會，存在的劣勢均可以通過企業自身努力和正確的經營策略加以彌補，面臨的威脅並不大，應當採取增長型進取戰略，儘快實施新疆名豪酒店項目，使名豪酒店能夠在2005年新疆旅遊旺季到來之前正式投入運營。
5.3. 項目目標定位。
根據地區經濟和旅遊發展狀況、區域環境及發展趨勢，項目定位於三星級標準酒店，設置餐飲和各種娛樂設施。
酒店客戶群主要定位於參加各類會議、進行公務、商務活動，外省市來烏旅遊的人員，即酒店根據客戶群體定位於商務、旅遊、會議酒店。
烏魯木齊市四星、五星級酒店由於房價高，相當部分客源來自海外，其經營受國際經濟影響較大，在目標區域內，由於一直缺少濃厚國際商業氛圍和環境條件條件支撐，所以沒有出現同等星級的酒店，在目標區域內開發四星、五星級酒店風險較大。此外，經營高星級酒店需要更高的經營技巧和管理手段，也具有較大經營風險。
以國內客戶為主要服務對象的一、二、三星級檔次酒店，隨著我國宏觀經濟向好，各行業發展迅速，國內遊客、因商因公出差的國內客戶的需求將是其的主流，尤其是在本區域內，交通便利，市場前景較好；同時，隨著，人民生活水平的提高，更多的國內旅遊團體和自助旅遊者將來到烏魯木齊，而項目地處蜘蛛山腳下，周邊人文景觀多，再加上價位適當、具有吸引力，將形成價格和入住率的良好配合，提高經營效率。對於某些特殊標準的要求，可以設置若干高於三星級標準的套間以備使用。此外，通過加強管理和服務，名豪酒店的整體水平將不僅僅體現在硬件的星級標準上，更體現在配套軟件、管理的星級水平。
6. 發展規劃
6.1. 總體設想
以取得每年經營權費用較低的新疆名豪酒店12年經營權為契機，對酒店按照三星級標準進行裝修並配備相關設備、設施，爭取在2005年新疆旅遊旺季開始之前酒店能夠試營業，以合理的價格、良好的設施、完善的管理、優質的服務建立酒店的競爭優勢，通過與旅行社、會議會展公司、商業訂房網站的合作，結合酒店自行銷售，以公關和市場宣傳手段為服務，在2－3年成為烏魯木齊市知名三星級酒店。在酒店運行2－3年後，可考慮通過自有資金積累或合作投資，實施後樓改造工程，以充分提高現有資產的利用率，取得更大的收益。
6.2. 公司發展戰略步驟設想
6.2.1. 完成酒店試營業
⑴本階段目標
本階段需要實現的目標：及時選擇好條件適宜的合作伙伴，完成酒店的設備購置安裝，完成酒店管理人員的選聘工作，對招聘員工進行培訓，建立和完善酒店管理體系和質量控制體系，在旅遊旺季開始前快速切入市場，迅速拓展市場，取得良好的經濟效益。
⑵工作重點
積極尋找合作伙伴，儘早完成酒店的裝修和設備配備工作，按照三星級酒店的要求建立管和服務體系，進行員工培訓，完善營運條件，使酒店儘早進入可正常營運狀態。
招聘到適合的銷售、管理人才也是本階段的重要工作。
第一階段計劃在3－5個月內完成。
6.2.2. 通過三星級認定、併成為烏魯木齊知名酒店之一
⑴本階段目標
通過三星級酒店認定，並在酒店入住率、客戶美譽度、經濟效益等方面佔據烏魯木齊三星級酒店的領先地位，成為烏魯木齊知名酒店之一。
⑵工作重點
加強酒店內部管理、進一步提高服務質量，嚴格控制成本費用。
加強銷售隊伍建設，探索銷售創新手段，努力提高酒店的入住率和單位房間收入。
第二階段計劃在2－3年內實現。
6.2.3. 實施後樓改造工程，進一步提高經濟效益
⑴本階段目標
本階段需要實現的目標：通過實施後樓改造工程，提高後樓的房間檔次和房間價格，通過現代老闆俱樂部的建設，提高酒店的整體檔次和知名度，進一步大幅提高酒店的經濟效益。
⑵工作重點
做好後樓改造工作，繼續提升酒店管理和服務水平，推出新的酒店服務維持酒店競爭優勢。
第三階段計劃在3年後開始。
7. 市場營銷
7.1. 目標市場
參加各類會議、進行公務、商務活動，外省市來烏旅遊的人員。具體可分為如下層次：
⑴團隊：疆內及疆外旅行社（北京、上海、廣州、浙江、江蘇）組織的團體客人。
⑵散客：疆內外中檔消費的商務、公務散客。
⑶伊犁州公務、商務客人。
⑷會議會展客人：政府各職能部門、駐烏政府、企事業單位及疆內外各大中型企業。
7.2. 產品與服務
主要提供餐飲、娛樂和住宿服務。
7.3. 定價
定價採用競爭定價法，根據競爭對手（烏魯木齊三星級酒店）的價格策略進行定價。前樓房價參照烏魯木齊市三星級酒店的平均中位價格確定，後樓房價參照烏魯木齊市二星級酒店平均價格確定，2005年計劃價格如表7.1所示。
表7.1 2005年計劃房價表（單位：人民幣元）
上表為酒店房間計劃實際價格，門市價將略高於實際價格。
餐飲娛樂服務價格將參考烏魯木齊市三星級酒店的平均價格水平採用不同的定價策略採用不同價位。
7.4. 銷售渠道
7.4.1. 直接渠道
⑴通過酒店銷售部與存在消費意向的單位和個人通過簽訂消費協議、會員卡等方式自行銷售住宿、餐飲、會議服務。
⑵通過與疆內外旅行社合作，銷售團隊客人住宿、餐飲服務。
⑶通過與疆內外會議會展展覽公司合作，銷售團隊客人會議、餐飲、住宿服務。
7.4.2. 間接渠道
通過與網絡訂房網站，以訂房網站作為分銷商面向中檔商務公務散客銷售餐飲住宿服務。根據艾瑞市場諮詢公司《2003年中國網上訂房訂票研究報告》的研究數據顯示，就目前而言，用戶訂房主要採取電話訂房、直接到賓館訂房、網上訂房等幾種方式。其中，作為一個傳統的預訂模式，電話預訂以37.8％居第一位，其次是網上預訂27.9％。另外有15.6%的用戶選擇了直接去賓館訂房。網絡訂房作為酒店新的銷售方式在散客銷售中將佔據重要的地位。
7.5. 公關宣傳策略
⑴新聞媒體：加強與新聞媒體的合作，除了正常的廣告播放和欄目的合作，同時抓住時機策劃一些臨時性的新聞報告宣傳，提高酒店的知名度和美譽度。
⑵交通工具：如飛機、巴士上的介紹和宣傳。
⑶人員促銷、交易會促銷、信函促銷，通過旅行社宣傳，電子郵件，其他媒體等，吸引客人。
⑷內部宣傳：客人進店要促成每項消費，就必須把每項服務介紹給他們，需要建立有效的內部宣傳網－自走進酒店的大廳開始，通過總體設施燈箱和圖片就能瞭解酒店的基本設施情況，走進電梯，又能進一步看到圖文並茂的宣傳廣告，到了客房，除了一些重點介紹的項目外，還將有圖文並茂的服務指南，除了各項設施的介紹圖片、計費方法、電視節目、菜譜外，還有酒店的背景資料和名人來訪圖片及企業文化的內容等，同時還將有酒店位置圖、各項交通設施和旅遊景點的介紹、相應的地方風土人情等。
7.6. 初步銷售策略
7.6.1.客房業務
⑴旅行社客源
以客房價格作為槓桿，在旺季追求利潤最大化，在淡季追求高的客房出租率，吸收各旅行社團隊。在與新疆本地較大的旅行社建立聯繫的同時，在疆外與廣東、北京、上海、江浙各地及國內主要遊覽地的旅行社合作，力爭作為指定酒店，其中疆內旅行社作為重點，他們的客源是酒店重要的基本客源。為保證在與競爭對手價格基本相同的條件下保證較高的開房率，需要做好與各大旅行社計劃調度部門及社領導的商務公關活動。
⑵會務客源
以政府各職能部門、疆內外商務及會議公司作為主要銷售對象。與烏魯木齊各機關、企業、事業單位及商務會議公司建立合作關係，同時策劃一些企業經濟類學術研討會、培訓班會議和事業單位的會議。
⑶散客客源
散客客源市場的開發，是影響酒店經濟效益的重要因素，酒店要在有限的客房條件下提高收入，必須適當提高入住客人的散團比例。在開拓散客市場的目標上，重點是江浙、廣東、北京、上海等地。具體計劃採用如下銷售方式：與國內知名商務訂房網站合作，以訂房網站作為酒店客房銷售的代理商，爭取採用網上訂房方式的外地來烏散客；加強與本地企事業單位的聯繫，爭取成為其接待外地客人的訂點酒店；針對散客，實行客房、餐飲捆綁銷售，客人在酒店入住，可同時在餐飲、娛樂方面享受不同程度的優惠，並可統一結算；根據不同客人的需要，設計多種房間包價套餐（含客房、餐飲）；大力發展長住客戶，針對長住客戶，給予一定的獎勵或優惠。
7.6.2.餐飲業務
增加菜品的品種和特色菜，提高菜品質量，是酒店餐飲業務需要常抓不懈的工作，同時酒店還計劃通過如下銷售策略推動餐飲的銷售：舉辦“美食節”、中西餐培訓班，擴大餐飲知名度；根據每年的節慶推出相應的團圓宴、謝師宴、長壽宴、婚慶宴等；開展有獎銷售活動，如福壽宴、良緣宴，贈送客房，折價券及鮮花贈送等活動；通過與旅行社和導遊合作，增加旅行社指定用餐，增加團隊自點餐和風味餐消費。
7.6.3.提高回頭率的措施
通過促銷，把客人吸引進來，留住客人，提高回頭率是關鍵所在，只有留住客人，讓客人滿意才能提高回頭率，才能保證酒店客房出租率和餐飲收入穩定上升。留住客人的手段除了良好的硬件配套措施外，還要為客人提供良好的軟件服務（包括服務、餐飲菜品質量、其他營業部門高標準的服務等），同時也可以採用一些贈送和讓利措施－如推行“住房消費積分卡”，消費達到一定的金額或住房數量，享受贈送房，贈送娛樂服務和優惠折扣的獎勵。
7.7. 銷售激勵制度
酒店將根據實際情況，制定針對酒店銷售部、前廳、餐飲部等部門的銷售獎勵制度，保證員工促進酒店銷售的積極性，如制定內部員工合理的客房提成獎勵制度，針對出租車司機的拉客，制定合理的拉客獎勵制度。
8. 營運和管理
8.1. 基本業務流程
酒店住宿的基本業務流程為：總檯預訂、前廳接待、總檯接待、客房管理、客房服務、賬單核對、總檯收銀等。
酒店餐飲的基本業務流程為：總檯預訂、前廳接待、點菜及用餐服務、賬單核對、總檯收銀等。
8.2. 營運管理初步計劃
8.2.1.服務項目和基本設施安排
⑴服務項目安排
酒店將設置與酒店星級及規模相對應的服務項目：
①接待服務項目，如停車、行李運送、問詢、外幣兌換服務；電話、電傳、電報、圖文傳真服務；打字、複印、秘書、翻譯服務；租車、訂票、醫務及各種會議接待服務；貴重物品存放服務等。
②客房服務項目，包括客房服務及房內冷熱水供應，電話、電視、叫醒服務、洗衣、熨燙、客房酒水、客房保險櫃、擦鞋服務等。
③餐飲服務項目，包括中餐、西餐、風味餐、自助餐、宴會、酒會、咖啡廳、酒吧及客房送餐服務等。
④娛樂服務項目，如歌舞廳、美容、美髮、桑拿浴、按摩、棋牌等。
⑤商場服務項目，如日用品、食品、工藝品、文化用品等。
⑥其他服務項目，如代辦旅遊汽車出租、商務租車服務、自行車出租服務等，及幼兒託管、寵物託管等。
⑵酒店基本設施安排
酒店的基本設施決定了一個酒店的接待能力和條件，名豪商務酒店計劃安排如下基本設施：
①前臺接待設施。設置具有與名豪酒店規模與標準相適應的前臺接待條件，包括前臺接待大廳、總服務檯（含接待處、問訊處、收銀處）、商務中心、貴重物品寄存處、大堂副理接待處等。
②客房接待設施。客房內將配有與酒店星級標準相應的客用設施，如寫字檯（或梳妝檯）、衣櫃、床（軟床墊）、座椅、沙發、床頭控制櫃等配套傢俱；每間客房設有單獨衛生間，衛生間內配有坐式便器、梳洗臺（裝有洗面盆、梳妝境）、冷熱水設施（包括配有噴頭的浴缸、浴簾）；每間客房都具有能夠保證或調節溫度的分體空調或中央空調；每間房間都配有電話和寬帶，可直撥或通過總機掛通國內或國際長途電話，可通過寬帶上國際互聯網；每間客房都配有電視機並接通有線電視系統；每間客房內都配有一定數量的文化用品，如信紙、信封、明信片、城市地圖、針線包、酒店指南；每間客房內還配有一定數量的衛生用品，如牙刷、牙膏、香皂、洗髮水、沐浴露、浴帽、擦鞋器等。
③餐飲接待設施。具有與酒店規模及標準相適應的中餐廳、西餐廳、風味餐廳、咖啡廳、酒吧、宴會廳及所必需的飲食供應設施，包括餐具、炊具、傢俱、廚具以及各種飲食器皿等。
④娛樂服務設施。具有與酒店規模相適應的歌舞廳，以及所必須的各項設備設施，及其附設的酒吧服務設備和設施；桑拿浴、按摩室及各種配套設施等。
⑤商品銷售服務設施。根據酒店經營需要而設置的商場及售貨設施及其經銷的商品。
⑥酒店經營保障設施。包括工程保障設施，如變、配殿設施，空調冷凍設施，備用發電設施，供、排水設施，熱水供應設施，洗衣房及其所需的設備設施；安全保障設施，如對講通訊設施、事故廣播設施、消防指揮設施、各種滅火器材等；內部運行保障設施，如員工食堂、員工宿舍、員工更衣室、員工通道等。
8.2.2.建立並實施完善的質量標準
⑴前廳、客房質量標準。具體包括環境及設施標準、前廳接待人員素質要求標準、接待前的準備工作標準、有預訂散客接待程序標準、常客和貴賓接待程序標準、團隊客人接待程序標準、無預訂客人接待程序標準、換房和房間變更程序標準、總檯接待協調配合標準、總檯問詢服務質量標準、代客溝通與聯繫程序標準、會客與查詢程序標準、總檯預訂服務質量標準、貴重物品包管服務質量標準、商務中心服務質量標準、電話總機服務質量標準、司門行李服務質量標準、客房衛生質量標準、客用衛生間衛生質量標準、客人住店服務質量標準、客房小酒吧服務質量標準、客人特別要求服務質量標準、特殊情況處理質量標準、夜床服務質量標準、公共區域衛生質量標準、客人投訴衛生質量標準、行李房管理標準、客房衛生消毒標準等。
⑵餐飲質量標準。具體包括環境及設施標準、物品及原料配備標準、員工狀態標準、服務質量標準、廚房採購及儲存衛生質量標準、廚房生產操作衛生質量標準、餐廳收款服務質量標準等。
⑶娛樂質量標準。具體包括環境及設施標準、物料及原料的配備標準、員工狀態標準、服務質量標準等。
⑷安全質量標準。具體包括環境及設施標準、物料及原料的配備標準、員工狀態標準、服務質量標準等。
8.2.3.建立並實施完善的財務內控制度
為強化酒店管理，降低酒店運營成本，新疆名豪商務酒店將建立覆蓋貨幣資金、採購與付款、銷售與收款、工程項目、固定資產、存貨、預算、成本費用、籌資、投資等各個環節的全方位的財務內控制度。
酒店計劃的內部及財務流程如下圖所示：
8.3. 機構設置
名豪商務酒店計劃的機構設置如圖8.1。
圖8.1 計劃組織機構圖
餐飲部的機構設置計劃如下圖所示。
8.4. 人員配備
酒店住宿服務人員計劃前樓按照1：1.4的比例配備服務人員，旺季約需要120名服務人員，平季、淡季將適當減少人員。酒店後樓服務人員計劃1：1的比例旺季配備服務人員62人。
酒店餐飲部廚房工作人員計劃配備15人，收銀服務人員計劃配備30人。
其他銷售、職能部門根據職責和需要配備人員。
8.5. 管理團隊
酒店的管理團隊部分來自於新疆洲際工貿公司，部分外聘具有豐富酒店管理經驗的人員。具體高級管理人員的人選將與外部投資者共同考察、協商後確定。
8.6. 遵循的標準
⑴將按照《旅遊涉外飯店星級的劃分及評定》（GB/T14308-2002）及《飯店星級的劃分與評定》按照不低於三星級酒店的要求進行酒店各項服務設備（硬件）的配備，並提供不低於三星級標準的服務。
⑵將按照《旅遊涉外飯店星級的劃分及評定》（GB/T14308-2002）的要求建立不低於三星級酒店要求的管理體系，酒店將制訂員工手冊、層級管理制度、質量控制制度、市場營銷制度、物資採購制度、工作崗位說明書、工作程序說明書等一系列管理制度，並嚴格遵照執行。
9. 投資與財務評價
9.1. 項目實施計劃進度
目前項目的主樓、外部裝修已經完成，內部裝修已經部分完成，客房、餐飲部分設施已經配備，計劃項目在2005年3－5月完成裝修，開始試營業。
9.2. 投資估算
根據新疆名豪酒店的定位，酒店將按照三星級標準裝修並配備相關設施，項目投資為1200萬元，其中公司已經投入320萬元，已經完成酒店的內部裝修和前期籌備工作，首期尚需投入180萬元用於酒店設備設施採購和營業啟動資金，酒店即可開業；二期（計劃第二年）投入700萬元用於KTV建設和舊樓改造。考慮到酒店業的特點，具有少量啟動資金後，應無需另外準備流動資金。
考慮到酒店的行業特點，在酒店開業5－8年間通常對酒店進行重新裝修，以保持酒店對客人的吸引力，在本項目中計劃在酒店開業的第六年利用酒店營運自身的資金積累，投入360萬元對酒店進行重新裝修。
9.3. 收入、成本費用及利潤預測
9.3.1.住宿收入預測
⑴伊犁州內部接待住宿收入預測
根據內部接待協議，在取得酒店經營權的12年中仍然將按照協議價格接待伊犁州機關公務出差人員。根據伊犁州辦事處以前年度數據，假定伊犁州機關公務出差人員住宿時間和費用標準不變，則預計伊犁州內部接待住宿收入每年為36萬元。詳見表9.1。
表9.1 伊犁州內部接待年住宿收入估算表
由於伊犁州出差人員住宿在全年分佈比較平均，故可假定每月接待的伊犁州公務出差人員住宿天數相同，則伊犁州出差人員對後樓出租率的影響見表9.2。
表9.2 後樓剩餘出租率估算表
⑵外部接待住宿收入預測
根據烏魯木齊星級酒店的一般情況，預計標準間在旺季、平季、淡季的出租率分別為95％、65％和40％，考慮到入住客人對套間的需求相對較少，估計套間在旺季、平季、淡季的出租率分別為90％、60％和35％。則前樓年住宿收入可達到405萬元，詳見詳見表9.3。
表9.3 前樓年住宿收入估算表
後樓在剔除伊犁州內部接待可能在旺季和平季對出租率的影響後，預計後樓年住宿收入可達到231萬元，詳見詳見表9.4。
表9.4 後樓年住宿收入估算表
⑶年住宿收入預測
根據以上對前樓、後樓及伊犁州內部接待的收入估算，預計名豪酒店年住宿收入應為672萬元，住宿量為3.4萬人／夜，全部房間年平均價格為195.63元。詳見詳見表9.5。
表9.5 年住宿收入估算表
9.3.2. 餐飲收入預測
根據烏魯木齊三星級酒店的餐飲的一般狀況和名豪酒店餐飲的定位，預計平均每日餐飲收入可達1.7萬元，全年餐飲收入可達623萬元。詳見詳見表9.6。
表9.6 每日餐飲收入估算表
9.3.3. 物業租賃收入預測
為將酒店業務集中於客房、餐飲主業，計劃將桑拿浴室（1200㎡）、酒店大堂－商務中心、旅行社、美容美髮等（1200㎡）及KTV（2700㎡）等娛樂輔助設備通過出租方式承包經營，預計年租賃費分別為86萬元、30萬元和120萬元，年總租賃收入可達206萬元。
注：120萬元KTV租賃收入需要待二期建設完成後方可實現。
9.3.4. 總收入預測
預計二期完成後，年實現總收入1502萬元，年繳納銷售稅金及附加112萬元，詳見詳見表9.7。
表9.7 正常年份銷售收入及稅金附加情況表
9.3.5. 成本費用預測
因酒店餐飲業成本費用構成龐雜，詳細分項計算反而容易出現比較大的偏差，故根據國內酒店行業通常的成本費用結構進行測算，預計項目總成本費用前六年為每年1074萬元，後六年為1134萬元。詳見詳見表9.8。
9.3.5. 利潤預測
預計在新疆名豪酒店運營的12年中，前六年每年可實現稅前利潤315萬元，後六年每年可實現稅前利潤255萬元。詳見損益估算表。
注：假設第二年KTV租賃收入按照半年計收。
9.4. 現金流量預測
本項目的現金流量情況見附表1－項目增量現金流量表（所得稅後）。
9.5. 財務評價
⑴財務淨現值
財務淨現值（FNPV），是指按設定的折現率i計算的項目計算期內各年淨現金流量的現值之和。計算公式為:
公式中：CI為現金流入量
CO為現金流出量
為第t年的淨現金流量
n為計算期年數
i為設定的折現率
銀行短期借款（1年期）利率為5.85%，長期借款利率為5.92%。考慮到目前資金成本較低，以及資金的機會成本和投資的風險性等因素，本著穩健的原則將i取12%（下同），此時，FNPV=966.24（萬元），遠大於零。計算期內盈利能力很好，投資方案可行。
⑵投資回收期
投資回收期是指以項目的淨收益償還項目全部投資所需要的時間，一般以年為單位，並從項目建設開始年算起。其表達式為：
公式中：CI為現金流入量
CO為現金流出量
為第t年的淨現金流量
項目投資回收期為三年零二個月。
⑶內部報酬率
項目財務內部收益率（FIRR），是指項目在整個計算期內各年淨現金流量現值累計等於零時的折現率。其表達式為：
公式中：CI為現金流入量
CO為現金流出量
為第t年的淨現金流量
n為計算期年數
本項目的項目所得稅後財務內部收益率為56%，遠高於設定折現率12%。
10. 風險與對策分析
10.1. 風險
10.1.1. 客源影響帶來的風險
酒店業的發展是以客源為依託的，由於決定旅遊市場環境的變化受到政治、經濟、文化、自然條件和季節等多方面因素的限制，有可能引起酒店客源數量和結構向不利方向變化，從而影響公司的發展和盈利。
10.1.2. 人力資源風險
現代星級酒店具有知識密集和勞動密集的特點，對酒店從業人員尤其是酒店管理人員具有較高的要求。從而管理人員的管理能力，從業人員的技能水平、服務質量和人員素質都直接會影響經營業績。如出現不合理的人員流動，特別是管理和業務骨幹的流失可能會導致客源的減少和客戶的不穩定，給公司效益帶來不利影響。
10.1.3. 市場競爭風險
由於旅遊業具有廣闊的發展前景，被稱為“朝陽產業”，其他行業紛紛進軍包括酒店業在內的大旅遊產業，前些年，因為酒店數量和規模的發展速度超過了市場的增長速度，加劇了行業內部的競爭，酒店業在價格和客源方面目前仍然存在較激烈的競爭。
10.1.4. 行業特點決定的風險
酒店業具有比較強的依託性，任何一種不利條件都可能使酒店業的發展受到制約，特別是重大的國內外政治、經濟形勢變化、突發事件、自然災害和急性傳染病等因素，如2003年的“非典”對當時酒店業造成了很大的影響。
10.2. 對策
10.2.1. 客源影響對策
針對酒店業的經營特點，主要實施三項對策：一是通過各種公關宣傳，擴大酒店的知名度和美譽度，樹立名豪商務酒店的品牌；二是通過加強管理，提高服務質量，為酒店客人提供精品服務，提高客人的“回頭率”；三是客源多元化，與旅行社、商業訂房網站、會議會展公司等多種相關機構合作，降低酒店對某一渠道的依賴度。
10.2.2. 人力資源風險對策
酒店將提供由競爭力的薪酬和事業發展空間吸引酒店行業高級管理人才加盟酒店，為提高酒店管理水平打下人力資源基礎。同時，酒店將本著“以人為本”的經營理念，努力達到以員工滿意為基礎，以客人滿意為導向，以經濟效益滿意為標準，通過全面、科學的人力資源管理，發揮激勵機制的作用，培育員工對酒店的忠誠和敬業精神，增強酒店的凝聚力。
10.2.3. 市場競爭風險對策
酒店將密切關注同行業競爭對手的動向，瞭解競爭對手的情況，提出有針對性、有效的競爭策略，以使酒店取得競爭優勢地位。
10.2.4. 行業特點風險對策
酒店針對有可能出現行業特點風險，將評估、制定應急預案，當出現該類風險，可以按照應急預案妥善應對，以儘量減少不必要的損失。
11. 融資計劃
11.1. 融資資金金額、方式與用途
11.1.1. 融資金額
本項目總投資1200萬元（不含計劃第六年利用酒店自有資金重新裝修投資），其中新疆洲際工貿有限公司已經完成投資320萬元，尚需新增投資880萬元，其中計劃一期新增投資180萬元，二期新增投資700萬元。在新增投資中，一期計劃吸收外部投資約180萬元，二期投資由新疆洲際工貿公司和外部投資者經協商後具體決定資金來源。
11.1.2. 融資方式
本項目計劃採用多樣化的融資方式，可採用如下一種或者幾種方式搭配的辦法融通資金：
⑴採用股權融資方式，由外部投資者投入貨幣資金，與公司共同設立新疆名豪商務酒店管理有限公司，所有股東均享受同等的權利，在公司清算前通過分紅取得投資收益，在12年經營期限屆滿，或通過清算，按照投資比例收回剩餘財產，或各方協商一致，繼續經營。
⑵採用債務融資方式，由公司先行設立新疆名豪酒店管理有限公司並將酒店經營權及其他相關資產轉移至新疆名豪酒店管理有限公司，由融資方與新疆名豪酒店有限公司按照約定利率和期限簽訂借款合同，名豪酒店提供酒店經營權和其他擁有所有權的設備、設施作為擔保物，名豪酒店按照約定還本付息後解除擔保。
⑶採用股權投資＋可選擇股權回購方式，由外部投資者投入貨幣資金，與公司共同設立新疆名豪商務酒店管理有限公司，同時由外部投資者與公司簽訂具有選擇權的股權回購合同，在約定期限屆滿，外部投資者可選擇繼續持有股權或按照原先約定的價格將股權轉讓給公司，如外部投資者選擇轉讓股權，則公司負有按照約定價格收購該部分股權的義務。
⑷採用債務融資＋可選擇轉股方式，由公司先行設立新疆名豪商務酒店管理有限公司，由融資方與新疆名豪商務酒店管理有限公司簽訂借款合同，名豪酒店提供擔保物，同時公司與融資方簽訂可選擇轉股協議，在借款期限屆滿，融資方可選擇收回借款本息或選擇將借款本息按照約定的折股比例轉為對新疆名豪酒店的投資，如融資方選擇轉為投資，公司無反對的權利。
11.1.3. 融資資金用途
一期融資取得的資金將用於新疆名豪酒店購置設備和營運啟動資金。
11.2. 公司治理與投資者保護
本項目擬採用如下方式建立健全公司治理結構，保障投資者（融資方）的利益：
⑴如融資方採用股權投資方式，將在公司章程中約定採用累計投票制選舉董事或在公司章程中約定各方可推舉的董事人數，在公司章程中將明確約定關聯交易的投票迴避制度，同時在公司章程中可約定每年利潤用於分配紅利的比例。對於酒店經營班子的構成，可由雙方協商，並通過有效法律文件加以保證。
⑵如融資方採用債務融資方式，名豪酒店將提供擔保物，同時可與融資方簽訂協議，在全額歸還融資方借款本息之前，未經融資方同意，不得對外借款及為外部提供資金，不得將資產用於抵押，不得為他人擔保。
12. 結論
本項目具有良好的宏觀經濟和產業景氣週期背景，且具有廣闊的市場空間，投入運營後將成為烏魯木齊市增加一座新型的現代化三星級酒店，為當地帶來巨大的社會效益及經濟效益，同時為項目投資者帶來豐厚的回報。
