身上的錢，決定了你要買的房子的價格、地段、戶型、配套、潛力。有朋友衡量了一下自己的實力，說可能只買得起距離市中心50公里的房子。
那麼，買了距離市中心50公里的房子，究竟有沒有前途？
2020年的開年，對大家絕對是心理上的一次巨大沖擊，對於樓市邏輯的認知，也影響巨大。
朋友的疑惑，本質上是一個“城市半徑”的問題。遠和近不是關鍵，關鍵的是，你是否在這座城市的“資產安全區”。
【城市三個資產圈，你的房子在那個圈？】
我們談論離市中心50公里的房子能不能買，其實談論的是市中心對城市的輻射。一線城市、準一線城市、二線城市以及二線之外的城市，市中心的輻射力會受到經濟、產業、交通、基礎設施等諸多因素的影響，覆蓋的範圍也不一樣。
因此，可以從“城市半徑”這個標的，來認識一座城市的中心輻射力。學術界有個共識，通勤圈的大小決定著都市圈的大小。通勤圈，跟大家出行最密切的有兩個參考，一是汽車，現在已經走入城市各家各戶；二是地鐵，它的密度決定著城市人口流動的寬鬆度。
滴滴出行曾發佈過一個“出行半徑”的大數據：北京的“城市半徑”是31.7km，居全國第一，其次是上海30.8km、深圳30.5km、廣州29.8km、成都是29.3km。30KM，是這些城市發展的核心半徑。
如果以30公里為半徑，廣州城區以東的極限是新塘，北部的極限是到白雲機場，南部的極限是到亞運城，西部的極限是到佛山新城。
相比之下，東莞的城市面積要比廣州小很多（約為1/4）。以東莞市政府周邊區域為原點，30KM的半徑，西南方向可以抵達虎門，西北方向可以抵達水鄉片區。
但要是城市半徑延長至50公里呢？從東莞中心區開始畫圈，東南方向覆蓋區域可以到鳳崗、塘廈、黃江等鎮街，西南方向覆蓋區域可以到濱海灣新區。從濱海灣開車上廣深沿江高速，油門再踩幾分鐘，就可以到達深圳前海。
換句話說，人們在汽車出行上的極限半徑是30公里，但城市仍然在發展，擴展的步伐仍在持續，而且現在城市的地鐵、輕軌路網仍在不斷鋪設。看似你買的房子離城市中心區遠了，但圍繞著房子生活的半徑其實在擴大。
我們必須以發展的眼光，看待我們生活的城市。根據北京市城市規劃設計研究院的研究，50公里是當今全球城市一個新的極限半徑。東京都市圈、紐約都會區都是如此。
北京規劃院的研究認為，東京都市圈和紐約都會區的長軸半徑二十多年都穩定在50公里附近，不是偶然的，這與人們日常生活規律、通勤範圍、交通運輸效率等因素息息相關。
中國大城市軌道交通的發達，特別是北上廣深等一線城市，已經比肩甚至趕超了美國、日本。因此，中國的大城市半徑拉伸至50公里，只是時間的問題。以深圳為例，深圳都市圈最北可以到東莞松山湖，最東可以到大亞灣，最西可以到中山港口鎮。
基於此，有學者把中國的一二線城市粗略地劃出了三個資產圈。
第一個圈的半徑是10公里，我們把它稱之為“豪宅圈”。這個圈內聚集了城市最核心的就業、教育、醫療、文體、商業資源，是富人和改善型買家的首選區。
第二個圈的半徑是30公里，我們把它稱之為“剛需圈”。10到30公里這個區間，優質的城市資源相對稀薄，房價也相對較低，但發達的軌道交通可以實現半小時直達核心區。
第三個圈的半徑是50公里，我們把它稱之為“投資圈”。30到50公里這個區間，基礎設施大多處在鄉鎮水平，不適合白領上班族自住，但快速軌道交通仍然可以觸達，存在農村變城市的較大潛能，是投資型買家可以接受的極限區間。
未來10年，這三個“資產半徑”，將在北上廣深以及武漢、成都、杭州、佛山、東莞等強二線城市普遍出現，是大家買房的一個簡單粗暴但非常有效的參考依據。
【房子的距離遠近不是問題，找到你的安全感】
都說“買房不出圈”，如果不買大城市，也要買大都市圈內的中小城市。當然，這只是一個概率，不一定通用於全部城市。我們看人都常說要“因人而異”，買房也要“因城而異”。
你買房的理由是什麼？結婚、投資？還是改善居住條件，給家裡的老人、小孩更好的生活？如果說，買房不僅是為了投資保值，還要服務於生活，那麼，孩子的就學、老人的養老、上班交通的便利性等因素則都需考慮在內。
基於以上的要求，交通配套、教育配套、小區及周邊配套、樓盤的品牌、物業服務等都是買房要考量的因素，它們決定了你要買的房子價格、地段和戶型。而決定這些因素的好壞，很大部分都在“城市半徑”裡。不用說，10公里、30公里的城市半徑內，上述資源都會得到優先保障。而50公里的城市半徑，決定發展水平高低的重要因素就是——交通。
房價漲跌，短期看政策、中期看土地、長期看人口。最有競爭力的還是人口，特別是常住人口規模和持續人口流入。以東莞為例，這座城市現有的常住人口就有800多萬，加上日常的流動人口，已接近1000萬。
去年9月，東莞市發展和改革局發佈《東莞市人口發展規劃（2020-2035年）》公開徵求意見的公告。《規劃》明確，東莞將實施積極的人口調控政策，2025 年，全市常住人口達到 960 萬人；2030 年，常住人 口達到1020萬人；2035年，常住人口達到1080 萬人。
百度地圖發佈《2018年度中國城市活力研究報告》中，全年“十大吸引力城市”除了北上廣深四大一線城市穩居榜單前四位之外，其他城市分別為東莞、蘇州、成都、重慶、佛山和杭州。在15個新一線城市中，東莞以7.775的人口吸引力指數位列新一線城市首位。
受到今年爆發的疫情影響，2019年的百度地圖全年“十大吸引力城市”暫未對外發布。不過，疫情之下的公眾對於樓市邏輯的認識也發生了鉅變。以前，我們想到房子，意味著公共資源：環境、居住舒適度。包括醫療、教育等。疫情期間，最大的變化叫做：異地有房，心裡不慌。
你得有屬於自己的房子，才有“資格”返城，才能做到居家安全隔離。疫情期間各地發生的極端事件，打破了“租購同權”的幻想，房產證甚至“升級”成一座城市的通行許可證。
這種現象，最早是在北京爆發，後來江蘇的揚州、無錫、蘇州，浙江杭州，陝西漢中都發布了類似的禁令。 下面這張圖呢，就很形象地傳遞了，這種心理層面的衝擊。
從本質上說，租購同權，只有當資源充足、環境安全的情況下，在優先解決有房人群的分配問題之後，才能滿足租房群體的需求。 疫情爆發時，大家潛意識裡就會認為，有房的人群是“有權利”的，應該優先保障他們。
雖然說特殊時期的特殊情況，未必能作為常態化發展來看待。但是，越是特殊時期，公眾尋求安全感的心情就越迫切。哪怕是離中心區50公里遠，但在這座城市能擁有屬於自己的房子，你還會怕嗎？
【東莞六大片區都在50公里你，看準了都可考慮】
再說了，城市半徑也是丈量有明確中心區的城市，像東莞這種沒有明確中心的城市，購房衡量的標準又不一樣。東莞6大片區，不管是離市中心50KM還是更遠，只要你看準了該片區的發展，有足夠潛力的產業配套支撐，有便捷快速的交通支撐，都可以考慮。
比如，離東莞市中心區不到50公里的水鄉片區，規劃了3條城際軌道+1條地鐵線路。現在，穗莞深城際軌道、莞惠城軌已經通車，加上未來通車的莞佛城軌，將無縫對接粵港澳大灣區各城市。
片區內的麻涌鎮，有新沙港和虎門港麻涌港區兩個國家一類口岸，還是中國糧油物流加工第一鎮，與天津港、張家港並列全國三大糧油生產基地。現在，京東亞洲一號東莞麻涌項目已經落子水鄉片區，該項目將建成東莞電子商務基地及物流樞紐中心，吸引大批中小電子商務服務企業落戶周邊，形成有較大影響力的電子商務產業集群。
水鄉新城片區的資源與環境產業在全市高企中具有絕對優勢，其產值在全市高企中的佔比高達88.4%。而生物與新醫藥產業優勢也較為明顯，產值佔全市高企比重為30.6%。
截至目前，水鄉新城已引進15個重點產業項目（群），總投資超過2000億元，其中包括平安金融科技城、碧桂園大灣區國際智慧港、寶能未來世界綜合體、國際無人機總部基地等平臺性項目。
過去，水鄉片區因為經濟不夠發達，房地產市場起步較晚，容易被忽視。如今，由於片區樓市的“覺醒”，水鄉也吸引了萬科、碧桂園、恆大、保利、金地等品牌房企進駐，價值逐漸凸顯。
2019年8月，東莞萬科斬獲麻涌鎮大盛村近三萬平方米商住地，9月又以6.39億元總價拿下大盛村超三萬平方米商住地，也引發大家對麻涌以及水鄉新城片區樓市的憧憬。
【東南片區潛力巨大，可考慮深圳的後花園】
在東莞城市中心半徑50公里輻射內的，還有東南方向的塘廈、鳳崗、清溪等毗鄰深圳的鎮街。“小區粵B牌的車佔八成以上，業主幾乎都是住在東莞工作在深圳。”位於鳳崗鎮官井頭村的大運城邦，小區與深圳龍崗就一個十字路口的距離，雙城生活已經成為很多深圳人的常態。
如果你是在深圳、廣州這種一線城市，除了經過判斷可以買距離市中心50公里的本市房子外，不妨考慮以下週邊城市的潛力片區。東莞就是最好的選擇。
《2018年度中國城市活力研究報告》針對“深圳都市圈”“北京都市圈”和“西安都市圈”等典型案例，進行過專題研究。其中，深圳都市圈的經濟密度及空間效率最高，在資源約束的條件下仍然發揮出巨大效能，堪稱我國最成熟的都市圈。
東莞又是深圳都市圈中最為重要的一環。東南片區的塘廈、鳳崗，西南片區的虎門、長安，都是深圳人購房的青睞之地。深圳人愛去東莞買房，不僅是因為兩地距離比較近，一個更關鍵的原因是東莞的住宅均價不到深圳的三分之一。
除了在建或者即將建設的地鐵軌道，深圳的多條線路將與東莞鳳崗、塘廈接駁；還有正在建設的贛深高鐵項目，“東莞南站”設在塘廈林村，是高鐵進入深圳前的最後一站。也就是說，一站抵達深圳，將成現實。
從定位上來看，東莞東南臨深片區作為深圳的“後花園”，對接深圳“東進戰略”，承接深圳創新資源和現代產業外溢，區位特徵十分明確。除了投資成本方面均低於深圳，東南臨深片區各鎮均為東莞經濟強鎮，產業基礎雄厚，上下游產業鏈配套完善，成為承接深圳產業外溢的不二之選。現在，各鎮街正在加快產城人融合，改善區域環境、提升區域競爭力。
東莞，從以往的拼資源、拼政策，到現在拼環境、拼城市品質。不得不說，為了讓深圳轉移而來的優質資源留下來，東莞在改善人文環境方面的確做出了諸多努力。所以說，到這些地方買房，離市區多少公里都不用擔心。
