千条楼讯不及一笔建议。——我是三叔，你相见恨晚的买房军师，一如既往带你赚钱！
关注“ 三叔说房” 微信公众号，进入知识星球提问，重要信息只在知识星球发布。
提问：三叔，深圳房价太高了，去广州买房怎么样？
回答：其实经常有人问我这个问题，我都说可以啊，买房又不是什么决定命运的大事，你人在深圳工作，在别的城市交个社保、落个户口、买个房保值完全没问题啊。而且我会感觉到幸运，是相比隔壁HK年轻人，深圳人的幸运在于：有退路；有退路就不抱怨，有退路的时候还选择留下来，那是为了更高远的目标，是看到留下的选择优于离开的选择。所以如果有人问你如果深圳房价太高，失去活力了怎么办，那就是深圳出了问题，是制度问题还是资源问题，用市场化的方式解决便是，随行就市、顺其自然；悲观者只能看到现在，而乐观者能看到更多未来。
提问：中海阳光玫瑰园这个楼盘如何？可以点评一下吗？
回答：前海荔湾标杆盘之一。低密度小高层集中式花园社区，以高绿化率和高赠送闻名，学区为南山实验荔湾小学和深大附中初中部，小初都隶属于名校集团，存在升学的三重保障，虽然历年深大附中初中部的成绩未见经传，但市场对于荔湾北片区这些楼盘还是非常追捧；地理位置西侧临月亮湾大道、直面前海妈湾，东侧看大南山山景、月亮湾公园，实为天然氧吧；小区总共7栋约1500户，楼层未顶满30层，北高南低，最好的朝向是朝花园或者朝东南看大南山，最走俏的户型是今年以来已经涨幅超过100w的48平两房和69平送入户的小三房，这两个户型我都有客户买过，后者目前总价才刚七百多万，总价来说还有很好的成长性，我也见证了一套东南向公司产权的业主当了一年挂盘侠，成功涨价100w；相对于妈湾内新晋开盘的领玺、颐湾府，虽然荔湾片区存在学区、商业配套和楼龄产品等诸多不足，但随着前海的火热建设，妈湾总部基地的日益成熟，荔湾片区的楼盘可以经得起时间考验、历久弥新，依然有很强的增值潜力，值得持续关注。
提问：三叔，想请教下几个问题
1.怎么理解几你所说的出货期，一套房子到达出货期的衡量标准有哪些？
2.对于每个小区的衡量标准怎么判定，A喜欢的B不一定喜欢，这个判断标准会不会比较主观？
3.凡有利好出来不管是2年后还是3年后兑现的，基本业主都己经消化了一波，这算站岗吗？
4.你所说的买入即涨，不代表接下来就能跑赢大盘吧，只能说有些业主对于市场反应比较迟钝或因为一些个别原因想尽快出手拿钱，会在他们还没接收到这个利好资讯时就以稍低的价格出手，但我们要追求的是跑赢大盘或暴击的标的。
以上几个问题烦三叔解答！
回答：1、出货期是得能卖，比如三年限售期满，只有新房会有集中的出货期，并且出货标准确实因人而异；2、一旦说到“喜欢”，就不太客观，基于审美的都没有统一标准，比较统一的标准是地段、学区、几房、价格等等；3、基本都消化了一波和全部都消化了还是不一样，要预估利好带来的空间有多大，你觉得还有空间，就不算站岗；4、笋盘和买入即涨都是相对的，一个是相对于现在的价格，一个是相对于未来的价格；5、能否跑赢大盘或者暴击，是取决于增量；问题很多，没有标准答案，经验之谈而已。
提问：三叔您好，房产问题想您咨询如下：
目前家庭持有深圳两套房产：1. 梅林关星河盛世89平自住，红本在手；2. 大运佳兆业未来城120平，首付三层有贷款，2020年交房。家庭情况是3口之家，小朋友半岁，以后父母会来深圳，家庭年收入实际到手80左右。因为老婆在福田中心区工作，4号线上下班太挤，且小朋友后续考虑小学学位问题，拟计划两套方案如下：1. 将星河盛世置换为星河国际两房，上班近，小区环境好；2. 将星河抵押，全款买入中银花园两房，上班两站地铁，小学学位还可以。不知考虑是否周全，或者有其它可解决方案，还请帮忙解答，谢谢！
回答：又是一位超大额付费粉丝，有很强的知识付费意识，赞一个，但是在房产置换和投资方面显然不太在行。首先，你想换这套房子肯定是自住，因为你们工作在福田中心区，现在住梅林关都嫌远，以后更不可能去住佳兆业未来城。那么问题来了，娃半岁，父母以来会来深，换个三房是刚需，为嘛看的都是两房?两房就两房了，还有两个谜之备选，星河国际和中银花园。这两个盘，一个是午后两三点的太阳，正在走下行抛物线，一个是一般人不敢染指的神盘，更谈不上什么学位还可以，这两个标的选择让我好费解，而且对你来说偏保守。我们来测算一下，你红本在手的星河盛世市值650万，佳兆业未来城市值600万贷420万，家庭负债率为33%。月供2万6，月入6万7，从负债率和月供能力来看，都有追加的余地。如果卖掉星河盛世，再买入一套900万左右的物业，负债率提高到44%，月供提高到3万9，都在家庭安全阀值之内。而900万左右的物业，可选面就大了，三房，品质不错，还能兼顾学位。房产置换是大事，要做一步到位的选择，而不是瞎折腾，其他解决方案看看内部分享。
提问：你好，坐标温州，主场有一套房（16年底投资入手的）想变现加杠杆入场深圳，但是目前市场行情横盘趋冷，二手房交易买家压价严重，是否要及时出手抓紧入场深圳？还是再坚持持有一段时间等行情转暖？可以从持有成本，城市预期方面来解答下吗？
回答：1、温州民营经济很活跃，但是产业主要是劳动密集型制造业，外来人口多为即使有购房实力也不具有购房思维的流水线员工，居住需求不足。2、非C位城市，也没有鲜明的城市IP，向上的迁徙力不够，一个城市的房价和它的首位度，人口聚集度是密切相关的。 所以温州这样的城市，在经历全国这一轮大涨以后，楼市的繁荣注定只能是昙花一现，接下来继续不温不火。既然置换是必然，而深圳又蓄势待发，为何不早点买入为安，何必殚精竭虑，机关算尽，谁能保证踩准那个时间节点？
提问：三叔，您好。深圳户口，手上有150万首付，夫妻都在南山上班，目前住宝安的新安片区，小孩明年上幼儿园，目前老人帮忙照看孩子。看了前海，宝中，我们普通打工族已高攀不起，全靠个人折腾到150万首付对于我来说已属不易。想入个400多万的自住兼顾投资，选个学位中等的，看了宝安福永片区，好像没什么盘可选。看了中粮凤凰里3房。这个盘值得买吗？或者有更好的选择？
回答：福永这种前不着村后不着店的蛙跳区域，基础配套非常弱，迄今一个像样点的商业都没有，因此首选大盘，楼盘扎堆能成片的区域，来弥补片区的配套不足，这就是华强城之所以抢手的原因，西部少有的集交通，商业，学校三位一体的大盘。虽然大盘涨完小盘一样跟涨，可是中粮凤凰里这种孤盘自住是极其不方便的，纵使品质，户型，容积率都好过于华强城。地铁太远，学校太远，出了小区，全是非洲地带，居住观感很差。您这个预算往桃源居片区看看，地铁商业后期都有改善空间，这两年沙井光明聚焦了太多的目光，反而把这样一个近郊的成熟片区给遗忘了，还好它兀自花开，价格一直稳中有升，有更好的选择，参考下内部分享。
提问：你好。请问前海北的房子偏旧，前海南的房子偏新。像前海康城华府和深物业港湾花园比鼎太 新德家园 天狼风清都新几年，是不是代表更有价值？
回答：房龄新是其一，前海南的学位更好是其二，哪怕房龄老如雷圳，品质差如花地苑心语花园之流，其投资属性也会好过前海北的，因为学位房价格=房子价格+学位价格，学位的强可以抵消房子的弱，只要成绩不滑坡，不管在不在风口，学位房这只猪都掉不下来。
提问：基于以上分析，宝中应该选择品质较好的大花园小区，三房或以上，最好有学区加持；—，请问满足以上条件有推荐的小区吗？
回答：宝中的话，去年学区表现不错的是，宝安实验和海韵。宝安实验更稳一些，海韵第一次考这么好，还需要时间的验证。至于宝中的新学校海天，因为投资额度大引起广泛关注，引进名校概率较大，也造成了天健时尚空间涨价。所以综上，宝中的盘本来就不多，具体参考内部分享。
房地产同样遵循二八定律，注定只有20%的人能赚钱，我们跑在房产投资行业的前沿，将理论与实践相结合，以投资的最高回报比作为导向，为你赋能，助你快速实现从0到千万资产积累！三叔因精力有限，很多留言无法一一解答。
