作者：梁冰律師 北京市漢威（深圳）律師事務所
一、定義
共有物分割糾紛，是指共有人之間因對共有物分割的爭議而引起的糾紛；本文僅分析共有物為房產的情形。
二、共有物分割案由可運用情形及相關案例
（一）戀愛期間購買房產的分割
離婚後分割房產的，也可以適用本案由，但是與離婚相關的財產分割多數用“離婚糾紛”及“離婚後財產糾紛”兩個案由，因為這兩個案由案件受理費的標準比財產性案件收費標準低太多了。
【案號】（2019）粵03民終1865號
【審理法院】深圳市中級人民法院
【案件概述】
張小紅、劉利光曾系情侶關係，2006年10月26日，張小紅、劉利光共同與案外人簽訂房屋買賣合同購買房產，該方登記在在雙方名下，各佔50%的份額；2008年1月1日後因雙方分手張小紅搬離涉案房產，劉利光及家人繼續居住涉案房產至今。
涉案房產系採用按揭貸款方式購買，首付款為7萬元，貸款金額為31萬元。還款賬戶為劉利光的銀行賬戶，截止至2018年9月20日，涉案房產合計償還的貸款本息金額共計283278.99元，貸款餘額為161797.80元。
張小紅、劉利光對於雙方投入涉案房產的款項金額存在爭議。
張小紅起訴稱：1.判決分割涉案位於深圳市房產（以房屋目前的評估價2557210元；減去劉利光替張小紅多付的房款以及尚欠的抵押貸款；加上劉利光自2008年1月1日至今佔用房產應向張小紅支付的一半租金按4000元每月計算，目前為52萬元；加上劉利光所欠張小紅借款41000元；所得金額由劉利光向張小紅支付，房屋歸劉利光所有）。2.評估費11561元、訴訟費6038元應當由張小紅、劉利光分攤。
【法院觀點】
根據法律規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力。根據雙方登記的份額，法院認定張小紅、劉利光對涉案房產各享50%份額。劉利光關於張小紅是掛名所有權人，不享有涉案房產權利的主張，缺乏相應事實及法律依據，法院不予採信。
法院認定張小紅合計投入涉案房產的款項金額為7731.9元，劉利光投入的金額為355778.99元。張小紅應向劉利光補償投入款174023.55元，即（7731.90元+355778.99元）÷2-7731.90元=174023.55元。
張小紅主張的借款與本案所涉糾紛屬不同的法律關係，故在本案中不予處理，張小紅可另循法律途徑主張。
對於劉利光是否需向張小紅支付房屋的使用收益。物權法第三十九條規定，所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有佔有、使用、收益和處分的權利。本案並無證據證明劉利光將涉案房產出租收益，亦無證據證明張小紅要求使用涉案房產遭到拒絕，劉利光作為房產權利人佔有使用其名下房產並不構成對張小紅權利的侵害，張小紅要求劉利光向其分配房租收益或賠償其房屋使用利益的損失，本缺乏事實和法律依據，但因劉利光上訴僅對該款項的起算時間提出時效抗辯，對向張小紅支付該項費用並無異議，屬其對自身權利的處分，二審法院予以照準，故本院對一審判令的自本案起訴之日倒推三年起至2018年9月30日止這一期間的按指導租金標準計算的收益仍予以維持。經核，該項金額為59083.45元，對張小紅超過該金額的訴訟請求，本院予以駁回。
鑑於涉案房產目前由劉利光在佔有及使用，故該房產判歸劉利光所有，其應向張小紅支付折價款。涉案房產的市場價值2557210元，減去涉案房產目前所附的餘額為161797.80元，則房屋淨值為2395412.20元。張小紅、劉利光各享有50%，則各享有的價值為1197706.10元。張小紅享有的房屋價值1197706.10元，減去其應向劉利光支付的補償投入款174023.55元，加上劉利光應向其支付的租金補償款59083.45元，則劉利光還應向張小紅支付房屋分割的折價款1082766元。
【法院判決】
1. 位於廣東深圳市的房屋之權利歸劉利光享有，該房屋剩餘銀行貸款由劉利光負責償還；張小紅應於判決生效之日起三十日內協助劉利光辦理涉案房產轉移登記手續，將張小紅名下涉案房產50%的產權轉移登記至劉利光的名下；
2. 劉利光應於判決生效之日起十日內向張小紅支付房屋折價款1082766元；
3. 駁回張小紅的其他訴訟請求。
（二）合作建房或買房後房產的分割
【案號】（2018）粵03民終10329號
【審理法院】深圳市中級人民法院
【案件概述】
1996年12月12日，譚瑛、鄭萍共同作為買方購買麗湖花園房產，並取得登記有兩人各佔50％份額的房地產證。該房產一直由譚瑛佔有使用。
現鄭萍與譚瑛協商分割未果，鄭萍起訴請求：1、對共有房產進行折價或者拍賣、變賣，在扣除相關費用後按雙方各一半分配。房產登記價為人民幣134798元；2、本案的訴訟費用由雙方各承擔一半。
【法院觀點】
本案為涉港共有物分割糾紛，雙方當事人對於原審法院管轄本案及適用中華人民共和國內地法律審理本案均無異議，本院予以確認。
涉案房產由譚瑛、鄭萍按份共有，雙方各佔50%的所有權，雙方之間沒有約定不得分割共有的涉案房產，鄭萍作為按份共有人可以隨時請求分割。關於分割方式，譚瑛主張進行實物分割，鄭萍主張對涉案房產進行折價或者拍賣、變賣後取得的價款進行分割，雙方無法達成一致意見。因涉案房產面積較小，如果進行實物分割，將使房產使用功能受損，房產折價補償金額雙方未能協商一致，故鄭萍有權主張對涉案房產變賣、拍賣後所得價款扣除變賣、拍賣費用後的餘款進行分割。譚瑛上訴所主張的其在深圳市僅有唯一住房和鄭萍不會居住在涉案房產等上訴理由缺乏法律依據，本院依法不予支持。
【法院判決】
鄭萍有權申請人民法院變賣、拍賣麗湖花園XX樓X房並就所得價款扣除變賣、拍賣費用後的餘款與譚瑛各分得50％。
（三）因配偶過錯導致夫妻共同財產被執行時，一方起訴要求析出個人財產。
通常是指因配偶個人債務被起訴或因被刑事立案導致屬於夫妻共同財產的所有房產被凍結或被執行時，一方提出異議（包括執行異議）仍不能阻止凍結或執行時，一方可以此案由提起訴訟，析出個人財產。
【案號】（2018）粵0303民初13570號
【審理法院】深圳市羅湖區人民法院民事判決書
【案件概述】
原告陳輝鴻、被告陳金燕雙方於1990年1月5日登記結婚。2016年7月13日，本院作出（2016）粵0303民初11089號民事判決書，判決原、被告離婚，現該判決己生效。
雙方婚姻關係存續期間，購買了涉案十套房產，該房產價值已評估。
2014年期間，被告因犯走私普通貨物罪，深圳市中級人民法院作出（2014）深中法刑二初字第211號刑事判決書，判決被告犯走私普通貨物罪，判處有期徒刑十二年，並處罰金3000萬元。就該判決財產刑部分，深圳市中級人民法院於2015年期間依職權立案執行【案號：（2015深中法執字第920號】，查封了上述十套房產並擬進行拍賣，原告遂向深圳市中級人民法院提出執行異議；後法院做出裁定，認定因本案訴訟，終結該案的執行程序。
陳輝鴻起訴稱:判決確認涉案十套房產歸原告所有。
【法院觀點】
在刑事涉財產部分執行中，法院可以參照民事執行相關規定，通知被執行人配偶並查封拍賣夫妻共有房屋，該配偶可以提起析產訴訟。綜上，原告提起本案析產訴訟，有利於當事人權利義務的確定，有利於原告對其享有涉案房產享有的一半份額權益予以保護，亦有利於對被告刑事涉財產部分執行案件的執行，故該起訴符合相關法律規定，本院予以確認。鑑於本案涉案房產為原、被告共有的財產，根據深圳中院作出的（2017粵03執異163號執行裁定，可以認定原、被告對上述房產各享有50%的份額，故原告要求確認其中的部分房產歸其所有，理由成立，本院予以支持。結合原、被告的主張、目前的居住使用情況、涉案房產的評估價值等因素，確認部分財產歸原告所有。
【法院判決】
1 確認其中5套房產歸原告陳輝鴻所有，被告陳金燕應於本判決生效後一個月內協助原告陳輝鴻辦理上列房產的過戶登記手續。
2 確認另外5套房產歸被告陳金燕所有，原告陳輝鴻應於本判決生效後一個月內協助被告陳金燕過戶登記手續。
3 原告陳輝鴻應於本判決生效後一個月內償付被告陳金燕房產差額人民幣2089477.5元。
（四）無論債務人是否離婚，債權人均可以此案由提起訴訟，要求從夫妻共同財產中析出債務人個人財產，予以執行。
債務人常常以“假離婚”真轉移財產的方式逃避債務，債權人可以提起起訴，穿透離婚協議中關於財產分割的協議（通常該類協議會把所有財產歸債務人配偶方所有），要求重新分割債務人夫妻之間的共同財產，析出債務人的個人財產，從而執行債務人的個人財產。
【案號】（2017）粵0303民初12481號
【審理法院】深圳市羅湖區人民法院
【案件概述】
2015年12月4日，兩被告登記結婚，2016年3月兩被告購買涉案房產，該房產僅登記於被告莊曉玲一人名下。2016年10月25日，兩被告登記離婚，離婚協議對夫妻雙方婚後共同財產的處理約定如下：位於深圳市××翠竹路××套，離婚後歸被告莊曉玲所有。在被告董俊名下的寶馬轎車525Li一部，現深圳市無法過戶，經雙方協議，離婚後該車歸被告莊曉玲所有，無經莊曉玲同意簽名，董俊不得私自變賣。雙方婚姻關係存續期間，對外各自的債權、債務，離婚後由雙方各自享有與承擔。
2016年10月26日，原告（不知兩被告已離婚）訴兩被告民間借貸糾紛一案被貴院立案受理，案號為（2016粵0303民初18601號，後貴院判令：被告董俊應向原告償還借款本金884050元及利息，但因該債務屬於被告董俊婚前個人債務，被告莊曉玲對該筆債務不承擔連帶清償責任。
後原告以被告董俊為被執行人，申請強制執行，該案目前尚在執行中，但因兩被告離婚時未對夫妻共同財產進行分割，現在無法執行僅登記在被告莊曉玲名下的但歸屬兩被告共同所有的財產。
原告鄺樺向本院提出訴訟請求：1.確認被告莊曉玲名下的位於深圳市羅湖房產由兩被告各佔50%份額；2.本案的訴訟費用由兩被告共同承擔。2018年6月16日，原告申請增加訴訟請求：判令撤銷兩被告離婚協議中財產分割內容。
【法院觀點】
本院認為，根據原告的訴訟請求，主要涉及兩個案由，債權人撤銷權糾紛與共有物分割糾紛。為減少當事人的訴累，本院將兩個法律關係合併審理。根據本案中，涉案的房產雖登記在被告莊曉玲一人名下，但該房產購買於兩被告夫妻關係存續期間，屬於夫妻共同財產。被告董俊與莊曉玲在《離婚協議書》中約定將雙方的共同財產房產一套、汽車一輛均分配給被告莊曉玲，該財產分割協議，導致被告董俊無財產可供執行，原告的債權無法得到清償，損害了原告的利益。對原告請求撤銷兩被告《離婚協議書》中財產分割部分的訴訟請求，有事實和法律依據，本院予以支持；原告作為被告董俊的債權人享有代位權，對董俊與莊曉玲夫妻關係存續期間所購置的房產有權提起析產訴訟，以確定董俊享有的財產份額。本案中，兩被告婚姻存續期間不足一年，沒有子女，因此，對兩被告婚姻存續期間的共同財產，應以各佔50%的份額進行分割為宜，對原告請求確定兩被告各佔涉案房產50%產權的訴訟請求，本院予以支持。
【法院判決】
1.撤銷被告董俊、被告莊曉玲於2016年10月25日簽訂的《離婚協議書》中有關財產分割的內容；
2.登記在被告莊曉玲名下的位於深圳市羅湖房產由被告莊曉玲和被告董俊各享有50%的產權。
（五）法定繼承案件中的房產分割
如果遺產長時間（可以超過20年）沒有分割，可不以法定繼承案由起訴（因為已經過訴訟時效），以本案由直接起訴要求分割共同共有物。
【案號】（2018）黔0123民初1822號
【審理法院】修文縣人民法院
【案件概述】
原告肖懷章、被告肖澤章與肖潤仙系兄弟姐妹關係，三人父母在1960年、1962年相繼去世。肖潤仙已去世，現有繼承人為第三人彭為民、彭錦紅、彭錦榮、彭為平、彭景忠、彭為琴、彭為華、彭為英、彭為珍。原、被告父母去世後，留有原中山路草木房三間。1969年，原、被告對該草木房進行翻修，翻修為瓦木房。1971年原告結婚並繼續居住在房屋屋內，1981年原告與丈夫搬離該房屋前往他處居住，該房屋由被告及其家屬繼續居住。1983年，被告對原中山路房屋進行拆除重建，在原基礎上修建磚混結構一層兩間平房，1994年在第一層房屋基礎上加蓋磚瓦結構一層兩間房屋。此後，被告在原中山路重建磚混結構一層平房一間，並在該間平房二樓加蓋彩鋼棚簡易房一間。被告取得部分房產的產權證。
2017年12月28日，修文縣房屋徵收管理局因溫家坡片區城鎮棚戶區改造，對本案爭議房屋進行徵收，被告肖澤章選擇接受賠償一套住房、兩間商鋪、貨幣獎勵共277906.52元，現爭議房屋已被拆除。
原告起訴稱：判令被告返還原告房屋拆遷所得徵收補償款350000.00元。
【法院觀點】
原、被告父母於1960年、1962年相繼去世，遺留三間草木房，三間草木房應系原、被告父母遺產。由於各方當事人均未提供證據證實對遺產進行了分割，故原、被告及肖潤仙父母遺產即草木房屬三人共同共有，享有相同權利份額。爭議房屋原系三間草木房，徵收補償時房屋結構為磚混結構，認定原祖遺房已滅失,祖遺房的共有人對訴爭現房屋不再享有物權,原告及肖潤仙對於因被告重新建設的房屋被拆遷之後產生的拆遷利益，不應享有相應的權利。但由於該房屋所佔用土地系國有土地，各方基於法定繼承享有的土地使用權份額，所對應的徵收補償款，應予支持。對於被告主張原告訴請超過訴訟時效，因原告是基於享有的共有物權提起的訴訟，以其作用方式為標準劃分物權系支配權，而訴訟時效的客體為請求權，故物權不適用訴訟時效的規定，物權轉換為債權才適用訴訟時效的規定。對於被告辯稱本案不屬於物權糾紛，應以繼承糾紛進行處理，因繼承已經實際發生，遺產繼承人未對遺產進行分割，遺產一直處於繼承人共同共有狀態下，故本院以共有物分割糾紛進行處理並無不當。
【法院判決】
1.被告肖澤章於本判決生效之日起十日內支付原告肖懷章徵收補償款166666.00元；
2.被告肖澤章於本判決生效之日起十日內支付第三人彭為民、彭錦紅、彭錦榮、彭為平、彭景忠、彭為琴、彭為華、彭為英、彭為珍徵收補償款每人18518.44元；
3.駁回原告肖懷章其餘訴訟請求。
三、相關法律法規
《中華人民共和國民法通則》
【共有】
第七十八條 財產可以由兩個以上的公民、法人共有。
共有分為按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份額，對共有財產分享權利，分擔義務。共同共有人對共有財產享有權利，承擔義務。
按份共有財產的每個共有人有權要求將自己的份額分出或者轉讓。但在出售時，其他共有人在同等條件下，有優先購買的權利。
《最高人民法院關於貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》
第九十條 在共同共有關係終止時，對共有財產的分割，有協議的，按協議處理；沒有協議的，應當根據等分原則處理，並且考慮共有人對共有財產的貢獻大小，適當照顧共有人生產、生活的實際需要等情況。
但分割夫妻共有財產，應當根據婚姻法的有關規定處理。
《中華人民共和國物權法》
【不動產登記簿與不動產權屬證書關係】
第十七條 不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。
【因繼承或者受遺贈等而取得物權】
第二十九條 因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發生效力。
【共有物管理費用負擔】
第九十八條 對共有物的管理費用以及其他負擔，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按份共有人按照其份額負擔，共同共有人共同負擔。
【共有財產分割原則】
第九十九條 共有人約定不得分割共有的不動產或者動產，以維持共有關係的，應當按照約定，但共有人有重大理由需要分割的，可以請求分割；沒有約定或者約定不明確的，按份共有人可以隨時請求分割，共同共有人在共有的基礎喪失或者有重大理由需要分割時可以請求分割。因分割對其他共有人造成損害的，應當給予賠償。
【共有物分割方式】
第一百條 共有人可以協商確定分割方式。達不成協議，共有的不動產或者動產可以分割並且不會因分割減損價值的，應當對實物予以分割；難以分割或者因分割會減損價值的，應當對摺價或者拍賣、變賣取得的價款予以分割。 共有人分割所得的不動產或者動產有瑕疵的，其他共有人應當分擔損失。
【因共有財產產生的債權債務關係的效力】
第一百零二條 因共有的不動產或者動產產生的債權債務，在對外關係上，共有人享有連帶債權、承擔連帶債務，但法律另有規定或者第三人知道共有人不具有連帶債權債務關係的除外；在共有人內部關係上，除共有人另有約定外，按份共有人按照份額享有債權、承擔債務，共同共有人共同享有債權、承擔債務。償還債務超過自己應當承擔份額的按份共有人，有權向其他共有人追償。
【共有關係不明對共有關係性質推定】
第一百零三條 共有人對共有的不動產或者動產沒有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關係等外，視為按份共有。
【按份共有人份額不明的確定原則】
第一百零四條 按份共有人對共有的不動產或者動產享有的份額，沒有約定或者約定不明確的，按照出資額確定；不能確定出資額的，視為等額享有。
《中華人民共和國合同法》
【債權人的撤銷權】
第七十四條 因債務人放棄其到期債權或者無償轉讓財產，對債權人造成損害的，債權人可以請求人民法院撤銷債務人的行為。債務人以明顯不合理的低價轉讓財產，對債權人造成損害，並且受讓人知道該情形的，債權人也可以請求人民法院撤銷債務人的行為。 撤銷權的行使範圍以債權人的債權為限。債權人行使撤銷權的必要費用，由債務人負擔。
【撤銷權的期間】
第七十五條 撤銷權自債權人知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內行使。自債務人的行為發生之日起五年內沒有行使撤銷權的，該撤銷權消滅。
《中華人民共和國繼承法》
【繼承的開始】
第二條 繼承從被繼承人死亡時開始。
【繼承和遺贈的接受和放棄】
第二十五條 繼承開始後，繼承人放棄繼承的，應當在遺產處理前，作出放棄繼承的表示。沒有表示的，視為接受繼承。 受遺贈人應當在知道受遺贈後兩個月內，作出接受或者放棄受遺贈的表示。到期沒有表示的，視為放棄受遺贈。
《第八次全國法院民商事審判工作會議[民事部分]紀要》（2016年11月21日）
第二十五條 被繼承人死亡後遺產未分割，各繼承人均未表示放棄繼承，依據繼承法第二十五條規定應視為均已接受繼承，遺產屬各繼承人共同共有；當事人訴請享有繼承權、主張分割遺產的糾紛案件，應參照共有財產分割的原則，不適用有關訴訟時效的規定。
《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》
第十四條 對被執行人與其他人共有的財產，人民法院可以查封、扣押、凍結，並及時通知共有人。 共有人協議分割共有財產，並經債權人認可的，人民法院可以認定有效。查封、扣押、凍結的效力及於協議分割後被執行人享有份額內的財產；對其他共有人享有份額內的財產的查封、扣押、凍結，人民法院應當裁定予以解除。 共有人提起析產訴訟或者申請執行人代位提起析產訴訟的，人民法院應當准許。訴訟期間中止對該財產的執行。
閱讀更多 樑冰家事 的文章
