“我們小區這幾天物業和業主鬧好凶，110都來了。”家住順慶區濱江北路二段72號馬電花園小區的何女士向“今日順慶”記者反映，近日，她所居住的小區內，業主與物業工作人員因是否應收取停車費的問題發生爭執，甚至讓派出所民警也介入調解。
居民：停車收費不應該
4月13日下午，記者在馬電花園小區見到了何女士。據何女士介紹，自4月1日以來，物業開始收取小區公共車位的停車費，許多未購買和租賃車位的業主，因不願繳納停車費，多次在小區大門口與不放行的保安發生爭執，造成小區大門連續多日堵塞。
馬電花園小區
“以前我們小區就從來沒收過業主的停車費。”何女士告訴記者，馬電花園小區業主日常停車點主要為地下停車場和小區地面公共區域，自小區業主入住以來，所有停車均對外開放。然而在今年3月，小區物業卻突然發出公告，將從4月1日起收取停車費。公告一出，立即遭到業主們的一致反對。
“地下停車場一直沒對外出售，我們也沒有產權，那在地面我們業主公攤面積內的停車位又憑什麼收費？”何女士認為，公告中，物業以30元/月的標準收取業主公攤面積內的停車費侵佔了小區業主共同的利益。
據何女士介紹，馬電花園小區共有住房上千套，共有停車位300餘個，其中地下車位就有近300個，地面車位有60餘個，基本能夠滿足小區居民的日常所需。然而物業突然要求繳納停車費的行為，卻導致了居民車輛無處可停，一些居民不得已只能將車輛橫於小區大門口表示抗議，最後還是在派出所民警的調解下，居民讓開了小區大門。
圖為居民認為在公攤面積內的停車位
“公攤面積上的停車位，本來就是我們業主共同所有，物業憑什麼收費，這肯定是違規違法的。”與何女士一樣，小區居民萬先生也認為物業不應該對公共區域停車位收費。他說，長期以來，馬電花園小區因物業管理不善，導致小區內違規搭建、公共設施破損、車輛亂停亂放等問題突出，此次收取停車費行為在還沒徵得大多數業主同意下就實施，將雙方長期積累的矛盾更加激化。
物業：收費是為了規範小區管理
以前不收停車費，為何現在又要收費了？為了解具體情況，記者來到馬電花園小區內南充市茂林物業管理有限公司辦公室。
“最近我們的確是在收取停車費。”該物業公司一姓蔣的經理接受了記者的採訪。他介紹，收取停車費的行為完全是物業為了進一步加強小區車輛停放管理，規範小區車輛安全行駛，確保小區消防生命通道暢通，拒絕外來車輛進出，制止車輛亂停亂放等採取的工作措施。
小區內隨處可見物業就勸導規範停車掛起的橫幅
據蔣經理介紹，馬電花園小區先前因不收取停車費，所有車輛都可免費停放，導致經常有社會車輛進入小區停放，不僅讓小區居民的財產安全得不到保障，還使小區公共設施遭到破壞，甚至於消防通道都被長期堵塞，造成了極大的安全隱患，物業公司在不得已的情況下，採用租賃停車位的方式對所有停車位進行統一管理。
“我們收取的停車費都投入到小區管理中。”蔣經理說，在採取收費措施前，該公司已向居民公告了收費的原因和收費標準，並且投入了大量的資金對小區大門的門崗、門閘等進行升級改造，同時也按照相關法律法規對費用收取進行了報備。
“地面車位即使算業主的公攤面積，但我們在幫業主管理，也應收取管理費吧？”關於地面車位是否是業主認為的公攤面積，其收取停車費的行為是否是徵得了大多數居民的同意，蔣經理說，由於沒有相關圖紙，自己也不確定地面車位是否是業主的公攤面積，所以只進行了公告。但考慮到服務居民，公司已經將相關費用降至到最低。“地面停車費用每年只有300元，地下也才每年1200元。”蔣經理表示，收費只是一個手段，最終目的是把小區管理好。關於居民反映的小區內違規搭建、公共設施破損等情況，該公司已經開始著手解決，“接下來我們會聯繫城管部門對違建進行拆除，損壞的公共設施也會盡快更換。”
律師：收費與否都有前提條件
南充市茂林物業管理有限公司向主業收取停車費是否合規合法呢？隨後，記者就居民反映的公攤面積車位收取停車費情況，聯繫到南充罡興律師事務所，該律師事務所唐亮律師從兩個方面向記者作出解釋。
“首先是要搞清楚車位的性質問題。”唐亮說，停車位因其性質不同，歸屬也不同，應當區別對待，一種是可以辦理產權證的停車位，另一種是佔用共有道路的停車位。一般而言，停車位是由開發商依照行政規劃建設的物業附屬設施，其本質屬於土地使用權，不能辦理產權登記。但建築物所佔建築面積能否辦理產權登記與是否納入容積率的計算有關，關鍵在於停車位的面積是否納入建築面積。如開發商將停車位面積納入容積率計算，開發商對此停車位可以要求辦理產權證，可以選擇以買賣、附贈等方式轉讓。而共有道路上的停車位，因共有道路系全體業主共有的公共區域面積而應歸屬全體業主共有。
“其次是要搞清楚能否收費的問題。”唐亮告訴記者，根據我國物權法第74條規定，建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。根據該條規定，對於在共有道路上停車收取的停車費，也應當歸業主共有。
“物業收取小區停車費也是有前提條件的。”唐亮介紹到，根據物權法規定，業主可以設立業主大會，選舉業主委員會。有關共有和共同管理權利的其他重大事項，由業主共同決定。因此，對於小區內部共有和共同管理的事項，應由業主大會或者業主委員會依據法定和共同議定的議事規則共同決定，該決定對全體業主具有約束力。實踐中，如小區物業未徵得業主同意，擅自收取停車費，屬於侵害業主合法權益的行為。因為，物業收取停車費用，應當是由業主大會或者業主委員會作出決定後，業主委員會再委託物業代為收取停車費，物業同時可獲取相關服務、維護費用。“如果是隻公告，而沒有徵得業主同意，我認為物業的做法是不妥的。”
據：今日順慶
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