近幾年，由於全國房價的普漲，讓很多人對房產話題極為關心，同時他們也有了一個模糊的概念，那就是隻要聽到“棚改”“拆遷”這樣的字眼，就好像聽到了房價要漲的聲音。
4月28日，膠東新機場區域6村拆遷評估價格公佈，該搬遷區域新建商品住房平均價格為7160元/平方米。考慮到可以選擇貨幣補償，算上10%的加成，該補償價格有望達到7876元/平，預計會分到150-160萬的拆遷補償。
01
膠東6村共計1640戶
膠州樓市會吃下定心丸嗎？
膠東6村1640戶，還有後面的膠萊3村，共計2539戶。會再次引領膠州房價上漲嗎？答案肯定是：不會！房價上漲這事兒，暫時先忘了吧。全國大多數的二線及三四線城市，至少近兩年內房價上漲沒戲。
02
膠州大拆遷回顧：從5800到7160蝶變…
2015年，膠州樓市銷售緩慢，步履維艱，某著名大項目已經在半年內換了三任營銷總監，大多數樓盤一年只能賣一二百套。
正逢其時，膠州膠東機場周邊村莊第一次大拆遷，因為全部都是貨幣補償，產生4000戶需求，讓膠州乾涸的樓市迎來及時雨。
緊接著，2016年啟動第二批十個村的拆遷及貨幣補償，又是幾千戶。繼續了天上掉餡餅的局面，幾千戶人拿著拆遷款到處找房子，連周邊便宜的小產權房都一掃而空。
2017年夏天開始，李哥莊南部11個村開始了！而那時，停棚改貨幣化的消息不脛而走！隨後，巨型央企拿下李哥莊鎮此輪拆遷，中建八局與膠州政府簽訂“空港小鎮”的建設，中標膠州李哥莊16500畝土地一級整理。
而那時候的李哥莊的評估價格是：5800元/平方米。
03
再談膠州樓市
很多人都在看衰膠州樓市。主要原因是膠州的供求太不平衡，土地一大片、房子一大堆，卻沒有足夠的人口支撐。
就拿去年的數據來說。
2019年，膠州土地供應473萬㎡ ，成交391萬㎡ ，全市位居第三；新增住宅供應全市最多，共3.39萬套，約399.97萬㎡，佔青島市新增量的21%；住宅存量方面，膠州市庫存365萬㎡ 居全市首位。
土地存量多，樓盤體量大，去化又困難。靠什麼支撐房價？一直以來，房事大力宣傳的膠州兩大主要利好：新機場與撤市劃區。
新機場作為膠州最大的利好，對區域產業、人才、資金等一系列帶動作用是毋庸置疑的，如果能順利轉場，會稍微扭轉膠州樓市的局面。
但紅利的轉化需要時間，而機場的實際輻射區域又比較有限，至少10公里內，受噪音、限高等影響，是不適合居住的，所以值得購買的樓盤其實鳳毛麟角。
如今，膠州市面上的“日光盤”少之又少，市場已經顯現疲態，目前只是餘溫還未完全消退。新機場6村拆遷以及機場轉場後，或許會再給膠州樓市添一把火，但如果後續沒有足夠的產業支撐，沒有新導入的人口支撐，緊靠著當地的拆遷戶、剛需以及外地購房者，膠州樓市的冬天可能還有持續一段時間。
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