原標題：2020年，哪個樓市會上漲？
剛剛過去的2019年，上半年，樓市高光是——因過早調控，房價未漲到位，然後補漲的
蘇州。下半年，樓市高光是——818社會主義先行示範區+1111取消豪宅稅，高預期大概念催漲的深圳。
2020年已來，那個牽動無數房產投資人的問題，又被拋出——2020年，哪個城市最有希望漲？
其實，樓市悄悄分化，有的城市正被高高抬起，有的城市正被重重摔下。
遺憾的是，個體侷限性總是缺乏對些微細節的感知，往往事後才幡然大悟。
而我希望你可以通過這篇文章，看透2020年樓市，看得比別人早一步、早一點。
覆盤2020年的蘇州園區和深圳南山福田寶中，為什麼能在“房住不炒”之下突圍上漲？
可以得出這四點：
1.城市足夠優秀，板塊足夠優秀
蘇州和深圳本就是備受認可、發展後勁的城市。
園區、南山福田寶中，全都是規劃和城建非常優秀，屬於豪宅和高端改善板塊。
交通商業交通醫療配套成熟，當地人認可度高。
2.靠近就業中心，購買力強
蘇州園區和深圳南山福田寶中，全都是城市的CBD。
房子靠近就業中心，通勤時間短，自然受片區購房者的認可。
而且園區內高新企業多，南山福田是科技和金融中心，尤其是南山科技園，碼農每年發個年終獎都會上微博熱搜。
片區購買力的強大，足以在靜淡市裡，推漲整個板塊的房間。
3.供需緊張，且是以二手房為主的供給結構
園區、南山福田寶中全都是在歷史上短期供應量大、長期供應量小的板塊。
以二手房為主的供給結構，能夠繞開政府限價。
行情來時，二手房成交火爆，新房日光，人多房少，供需緊張，一炒就火。
4.房價預期足夠高，房價低於同量級城市或房價天花板足夠高
蘇州由於調控早，房價漲幅還沒有漲到位，就被按下。
而在長三角杭州錢江新城5萬/㎡，南京河西CBD4.5萬/㎡的基本面之下，蘇州園區原本3萬/㎡的價格就顯得便宜了，讓蘇州有了足夠的補漲空間。
深圳是由於今天爆發了太多利好，購房者對深圳房價預期足夠高。
在全國都已消停之後，不僅深圳剛需改善坐不住，全國投資客的資金更是集中到深圳。
只是因為大家都認清了：深圳供需緊張的大勢和優秀的城市基本面，讓房價上漲有了足夠動能。
通過分析蘇州園區和深圳南山福田寶中的上漲，我們可以發現，樓市分化之下，購房者越來越傾向於擁抱確定性，所見即所得。
結合蘇州和深圳上漲的四點原因：
1.城市足夠優秀，板塊足夠優秀
2.靠近就業中心，購買力強
3.供需緊張，且是以二手房為主的供給結構
4.房價預期足夠高，房價低於同量級城市或房價天花板足夠高
這也奠定了2020年的樓市基調：要麼不買房，要麼買好房，迴歸主城，迴歸配套。
從2019年的樓市軌跡，我們可以推算出2020年最有機會上漲的區域是：
1. 深圳全城
經過這一輪上漲，深圳的房價之錨已經由原來的5萬/㎡，變成6萬/㎡。
在深圳史上首次調控業主、貝殼下架深圳小區歷史成交價的調控後，而且整個西部賣家惜售非常嚴重，掛高價釣魚非常嚴重，等“魚”上鉤後又不賣，慢慢調價。
這次上漲，甚至比2015年那次更猛，2015年是短期暴漲，這次是長週期慢漲，但漲幅一點都不低。
是不是“滿五唯一或滿二，紅本在手，要交多少贖樓費”，都已經變得不重要，反倒是業主誠心賣，變得最重要。
最關鍵的一點就是：全國其他城市不漲，唯有深圳漲，所以全國投資資金一下子都湧進了深圳。
深圳的這一輪上漲，遠沒有結束。
深圳貝殼的二手房掛盤已經減少到3萬多套，供需緊張更加強烈。
西部還在保持小幅暗漲，接下來行情還會輪動到東部，羅湖龍華龍崗坪山鹽田都有機會破局。
目前，龍華老城的明星項目鴻榮源壹城中心，已經在不斷刷新成交價。
按照慣例，2020年的“小陽春”，學區房和限價新盤的火熱，預計還會將深圳樓市推漲一波。
前兩天的房協大會上，領導更是透露，深圳探索建立二手房樓盤指導價格制度。
之所以會有這樣的政策，就是被逼得沒法子了，只能採用類計劃經濟的方式來調控深圳房價，新房限價、二手房設置價格指導。
如果這一點真的實施，感覺也很難壓住深圳的漲幅。
不供地、不增加供應，市場需求擺在那裡，壓也壓不住啊，畢竟這個城市有太多的東西來託底樓市。
2. 上海主城區
深圳漲過之後，比深圳更優秀的上海，反而成窪地了。
我之前說過：
1.上海單身必須要5年社保+結婚才能獲得房票，限購太嚴
2.認房認貸，二套首付七成，壓抑了大量置換改善需求
3.豪宅稅標準低，稅負壓力大
這三點，讓上海行情壓抑到了極致，而一旦政策鬆動，上海市場勢必會瘋。
陸家嘴、世紀濱江、張江高科真的太優秀，產業的成熟和城市管理的精細化，讓上海漸漸積蓄了上漲動能。
甚至，2020年上漲的漲幅，不會輸給深圳。
3.廣州黃埔和南沙
2019年底，廣州黃埔南沙花都紛紛放開限購，而其中最被看好的是黃埔和南沙。
黃埔應該是最像深圳科技園的地方，科技類企業集聚，讓黃埔成為備受年輕人認可的區域。
而且靠近市中心天河，城市界面新，大開發商集聚，有地鐵、次新、大開發商、大社區、大物業、商業中心，足以讓黃埔成為廣州東部的房價高坡。
廣州向東、向南發展，東有黃埔，南邊的南沙由於定位，2020年也應該會漲。
在大灣區三大自貿區中，2萬出頭的南沙，本就不高。這次深圳前海大漲，南沙更顯得性價比高。
而在南沙放開限購之後，高預期大概念的南沙，比起大灣區不限購的佛山珠海中山惠州，更受全國投資客的追捧。
我們有一萬個理由去diss廣州城市攤大餅，diss南沙產業落地太慢，但不能忽略的是南沙有地，只要有地就有未來，有想象空間。
時間真的是很奇妙的東西，或許哪天南沙也會像深圳一樣，迎來驚天大利好。
這些年，走過越多城市，我越認可一線城市的強大。
而在更加分化的2020，我相信樓市最好的機會還是在一線城市，最有可能上漲的還是深圳上海廣州。
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