序言
最近，四川、重慶有一個詞越來越熱，在政商界形成焦點，在一些具有前瞻眼光的老百姓眼中，形成投資機遇。
這個詞，就是成渝地區雙城經濟圈。
何謂成渝地區雙城經濟圈（下簡稱“成渝雙城經濟圈”），就不解釋了，重點說它對我們的影響，因為這能為大家帶來實實在在的好處，包括給你“發錢”。
成渝雙城經濟圈對川渝兩地老百姓的影響，就好比當年深圳特區對廣東人的影響。
如果說，當年深圳特區的機遇你錯過了，後來西部大開發的機遇你也錯過了，那成渝雙城經濟圈的機遇，你千萬別錯過。
生活在川渝兩地的人們，你現在可以不關注深圳特區，卻不可以不關注成渝雙城經濟圈。
具體到它對川渝兩地老百姓的影響，由於涉及方方面面，錯綜複雜，在此，我們從房子說起。
因為房子是許多人最為重要的財產，無房不成家，多房家業大，在成渝雙城經濟圈的發展推進中，把握住房產可能帶來的商機，也就打理好了人生最為重要的資產。
一
雙城經濟圈建設
你家的茅草棚都可能站在風口上
房子，我們分兩頭說：
一是城市房子，一是農村房子。
可能有人會問：這關農村的房子啥子事？
川渝君說，關乎的利益大了。
你以為成渝雙城經濟圈就是畫兩個圈圈兒，錯，那是以成都、重慶兩座國家中心城市為核心，形成成都都市圈、重慶都市圈。
在兩個都市圈之間，形成一個成渝發展主軸。
在主軸兩側，有三個城鎮密集區。
同時，成渝雙城經濟圈連接起成德綿樂城市帶和沿江城市帶。
以上“兩圈、一軸、三密集區、兩城市帶”將直接使成都、德陽、眉山、資陽和重慶主城9區、以渝西12區（江津、璧山、涪陵、長壽、合川、永川、南川、大足、潼南、銅梁、榮昌、綦江）的老百姓直接受益。
將使綿陽、樂山、宜賓、瀘州、內江、自貢、南充、遂寧、廣安、達州和萬州等區域中心城市及地級市的老百姓間接受益。
問題的重點來了，在推進成渝雙城經濟圈建設過程中，總有產業要規劃，總有大型企業要入駐，總要修路築橋，總要建房造廠，這就需要騰地方，許多農村的土地就面臨徵用。
你的那些房子，不管是土牆的，還是磚頭的，哪怕是茅草棚的，是不是可能面臨拆遷？
是不是會有一大批農村居民因為拆遷一夜暴富？
而這些獲得了貨幣補償的農村居民，是不是會向城市流動，直接拿錢去買房？
這是不是就為沿途城市的樓市注入新的購買力？
而我們知道，成渝雙城經濟圈開發建設，不可能只是修路築橋、建房造廠，一定會有許多產業興起，包括旅遊業，這是不是會拉動這些地方的經濟、人口、教育的增加？
沿線城市包括縣城，是不是迎來巨大紅利？
以前，你在縣城的房子可能只值30萬元，可能還沒人買。
現在呢，周邊農村居民的湧入，是不是可以賣出去了？
而就算不賣，出租或自住，租金或固定資產的價值是不是會水漲船高？
二
雙城買房投資行情分析
成都在雙漲，重慶在雙降
以上是對成渝雙城經濟圈開發建設中普通老百姓的房產紅利分析，但對於嗅覺敏感的普通房產投資者，只瞭解整體面的情況，顯然不夠。
既然是成渝雙城經濟圈，踩準兩個核心城市，極為重要。
那麼，真真切切瞭解成都、重慶的房地產市場，就顯得尤為重要了。
接下來，我們就來分析成渝兩地房地產行情。
我們先來看一下兩座城市的房價水平：
中國房價行情網的二手房數據顯示：
2019年，重慶二手房均價12239元/平方米，位居全國百強城市第47位。
2019年，成都二手房均價16130元/平方米，位居全國百強城市第20位。
第一太平戴維斯數據顯示：
2019年，成都主城區一手住宅成交均價17588元/平方米。
2019年，重慶主城區一手住宅成交均價12549元/平方米。
對比發現，不論是二手房均價，還是主城區新房成交均價，成都單價比重慶單價更高，分別高出3891元/平方米、5039元/平方米。
以上數據只是面上的一個靜態表現，那動態的趨勢呢？
這就需要把以上靜態數據放在市場的縱向梯度來看。
4月16日，國家統計局公佈的2020年3月70個大中城市商品住宅的銷售價格數據顯示：
成都二手房價：環比上漲0.7%，同比上漲1.8%。
重慶二手房價：環比下降0.7%，同比下降0.7%。
（注意，數據調查範圍包括兩座城市的市轄區，不包括縣）
分析數據的結果讓人意外：
成都雙漲，重慶雙降！
成都重慶二手房價格形成冰火兩重天的局面。
變化折射到市民固定資產保值、增值層面，意味著3月份成都市民擁有的房產，無論是環比2月，還是同比去年3月，總價都在上漲。
而同期重慶市民擁有的房產，總價在下跌。
如果說只考慮二手房價格變化太片面，那麼新房情況呢？
數據顯示，3月份成都、重慶新房價格變化如下：
成都：環比上漲0.5%，同比上漲10.5%。
重慶：環比上漲0.3%，同比上漲6.2%。
（注意，數據調查範圍包括兩座城市的市轄區，不包括縣）
從增值、保值的角度看，重慶新房價格仍然沒有跑贏成都。
相比成都，為什麼重慶房價顯得疲軟？
這與重慶近兩年商品住宅供應量充足有關。
中指研究院數據顯示：
2019年，重慶主城區成交商品住宅2284.42萬平方米（包括二手房），同比下跌兩成，跌幅高達19.52%。
自2016年重慶樓市回暖以來，成交量不斷攀升，2018年成交量近3000萬平方米，但隨著市場熱度降溫、購房需求消耗，2019年成交量明顯收縮，市場需求增長乏力，市場處於供大於求的態勢。
成都情況與重慶則不同。
第一太平戴維斯數據顯示：
2019年，成都主城區成交一手住宅約384.9萬平方米（不含二手房），同比略微下降4.9%。
與2018年相比，成交量跌幅明顯收窄。
成交量一個同比下跌20%，一個同比略降4.9%，跌幅顯然不在同一個級別上。
相比而言，成都樓市整體面更加向好。
值得注意，2019年成都主城區一手住宅成交的面積比重慶少得多，這主要是成都把住宅供應集中放在傳統近郊區域。
三
雙城房價影響因素分析
八大指標，重慶佔的優勢不大
買房選城市，既要看當下房價絕對值，還要看背後決定房價的因素變化。
比如鶴崗，房子跌到白菜價，其中兩個最直接的因素就是鶴崗經濟盤子和人口數量這些年在不斷縮小，GDP從2012年的358億元跌到2018年的289.6億元，人口數量從2008年的109.4萬縮小到2018年的99.5萬。
人口數量和經濟發展向來是相輔相成的，經濟搞不上去，人口自然會出現流失，房價自然就要往下掉，體現到普通老百姓身上，就是固定資產縮水貶值。
那麼，影響成都、重慶房價的指標因素都要哪些呢？
在此，我們主要取經濟、人口、土地供給、商業、高校、交通、上市公司、房產稅等指標予以分析。
1、經濟趨勢。
主要看GDP，確切說，是看名義增長率趨勢，因為實際增長率意義不大。
然而，對於多數人而言，名義GDP增長率是一個非常專業而又陌生的東西，不太容易看懂。
在此，川渝君換一種方法來看，看成都、重慶最近五年GDP的比值。
這樣比較一是簡單，二是直觀，三是能看到其中的變化，很能說明問題。
根據川渝樓市制作的《2015-2019重慶成都GDP比值、差值》表不難發現，過去五年，兩地發展迅猛，GDP迅速增長，除2018年外，GDP絕對差值總體趨勢在拉大。
但是，兩地GDP比值總體趨勢在縮小，2018年一度縮小到1.33。
這說明成都這兩年的發展趨勢比重慶更加向好。
2、人口趨勢。
在房地產有一個約定俗成的看法，一座城市人口淨流入是影響這座城市房價的重要指標，人口淨流入越多，房地產市場越看好。
當然，這也不是絕對關係。
當一個城市的房價收入比為20乃至更高的時候，每年的人口淨流入對城市房價的貢獻十分有限，因為房價、收入比太高，城市常住人口數量雖然增加了，但居民會因為收入有限，仍然買不起房子。
那麼，何謂房價收入比呢？
就是每戶住房總價/每戶家庭年總收入。
舉個例子：
2020年成都二環邊上一手住宅，若為三居室，產權面積120平方米，按單價2萬元/平方米計算，一套房子均價240萬元。
假如一個家庭月收入在2萬元，年收入為24萬元，用240萬除以24萬，得出房價收入比為10。
如果，房價漲了，同樣的房子總價在480萬元，而居民的收入不變，月收入仍為2萬元，那得出的房價收入比為20。
也就是說，一家人不吃不喝20年才能買得起成都二環邊的一套房子。
此時，淨人口流入對這些地方的房價影響微乎其微，而主要取決於富人的多少。
根據實際情況，目前成都、重慶的房價收入比總體遠低於20，淨人口流入對這兩座城市房價的影響是非常大的。
在此，川渝君根據兩地統計年報整理出2015-2019年重慶、成都常住人口變化的比值及差值。
對比數據不難發現，最近五年，重慶、成都常住人口總體呈增加趨勢，但常住人口比值卻在縮小，差值雖有波動，但總體趨勢在縮小。
這就說明成都這兩年對人口的吸引度比重慶更加向好。
人口對於房價，其實還有一個非常重要的指標，那就是人才。
但凡稱得上人才的人，都具有一定的專業知識或專門技能，他們在進行創造性勞動時，獲得的收入往往比一般勞動者的收入高得多。
自然，這些群體相比一般勞動者，更能在城市購買住房。
那麼，成都、重慶對人才的吸引力度到底誰的更加向好呢？
第十六屆我國國際人才交流大會數據顯示：
2017年外籍人才眼中最具招引力的中國城市排行榜前10為：
上海、北京、合肥、青島、深圳、杭州、姑蘇、成都、南京、廣州。
重慶榜上無名。
2018年，成都和重慶雙雙落榜。
不過，成都進入2018年外籍人才眼中最具潛力城市前十強。
重慶落榜。
受國內外疫情影響，2020年的中國國際人才交流大會推遲，2019年的榜單數據尚未公佈。
值得一提，中國國際人才交流大會是我國目前唯一專門針對國（境）外專家組織、培訓機構、專業人才開放的規格最高的人才大會，2018年起，該會由科技部和深圳市共同主辦。
以上是老外眼中的成都、重慶城市招引力。
那國內人才又是怎麼看的呢？
《中國城市活力研究報告》數據顯示，在中國100個主要城市中，成都、重慶人口吸引力、人才吸引力指數名列前茅，最近3年成都分別位居全國第七、第七、第六，重慶的排名相對，3年均位居第八。
相比而言，成都在人口吸引力、人才吸引力方面，優於重慶。
這個結果與兩地2015 -2019年常住人口變化得出的結論幾乎吻合。
3、土地出讓情況。
土地成本，是影響一座地方房價非常重要的因素。
已有研究結果表明，房企拿地成本佔到房價30～40%。
那麼，成都、重慶兩地土拍行情是個什麼狀況呢？
第一太平戴維斯發佈的數據顯示：
2019年，成都主城區住宅用地成交量達200萬平方米，同比大幅增加約54%；
主城區住宅用地成交樓面均價穩定上漲，約為10154.2元每平方米，同比上升27%；
成都全年土拍平均溢價率約為19%；
近郊區域住宅平均樓面地價約為6664.1元每平方米，同比上漲31%；
全年平均溢價率達約21%。
2019年，重慶住宅土地成交量同比下降10.1%至1401.1萬平方米；
由於優質地塊稀缺引發激烈競價，住宅土地成交樓面均價同比上漲19.7%達到6186元每平方米。
從土地成交價格看，重慶土地出讓金在下降，成都的價格則十分堅挺。
2019年，重慶土地出讓收入為1559.9億元，盤子本身不小，全國第八，成都雖排位第十，但增速強勁，而重慶的增速是負的，還是前十里唯一一個負的，勢態乏力。
進入2020年，成都土拍市場熱得發燙，相比之下，重慶熱度低迷。
1-3月，成都土地成交金額198億元，同比去年增長32%，成交金額排名全國第五。
同期，重慶土地成交金額172億元，同比增長-17%，成交金額排名全國第八。
不難看出，重慶一季度土地出讓一如2019年，行情顯得疲軟。
房企拿地成本低，開發出來的新房，其價格通常不會離譜。
這也是最近兩年重慶房價相對溫和的原因之一。
對於已經購房的許多居民，自然不願意看到這樣的結果，因為這意味著手中持有的房產沒有大幅增值乃至面臨縮水。
但是，對於尚未購房的剛需族，房價下降是好事，因為這意味著他們離購房的夢想越來越近。
對於投資者，恐怕尚需考量多方因素，才能決定是否下手。
4、商業魅力。
在影響房價走勢的眾多指標中，川渝君認為城市商業魅力指數是一個很重要的參考單元。
因為在評價城市商業核心指數時，通常考量的是因品牌入駐所帶來的集聚效益。
聚集效應越好，說明這座城市擁有或吸引的高消費群體越多，而這樣的城市，其房地產市場的購買需求往往也比較旺盛。
對比成都、重慶2016-2019年的城市商業魅力指數，發現在15座新一線城市（成都、杭州、重慶、武漢、西安、蘇州、天津、南京、長沙、鄭州、東莞、青島、瀋陽、寧波、昆明）中，成都的商業魅力指數比重慶更加向好。
成都連續4年穩居第一，指數逐年上漲，最近兩年指數為100，而重慶的商業指數則有跌有漲，總體趨勢向好，在15座新一線城市中排名逐年上升，分別位居第6、第4、第3、第3。
5、高校應屆畢業生留存率。
這裡的高校應屆畢業生留存率，是指一座城市匯聚的高校，其應屆畢業生留在這座城市就業、創業的比例。
高校畢業生越多，留存率越高，對這座城市產生的購房需求也越大。
雖然，各地政府配置有人才公寓或人才安居房，但這些房屋的舒適度，更偏向於緊缺人才和高端人才，而對於那些需求不那麼緊缺的人才，分配到的房屋，其舒適度往往不高。
以成都為例，《成都市急需緊缺人才和高端人才目錄》中的A、B類人才租購享受優惠政策面積原則上不超過120平方米，C類人才租購享受優惠政策面積原則上不超過90平方米，D類人才租購享受優惠政策面積原則上不超過60平方米。
而我們知道，層級越高的人才，數量往往越少。
對於一座城市，C、D類人才往往遠遠多於A、B類，當大量的C、D類人才娶妻生子，老人進城，他們往往會選擇購買市場上空間更大、舒適度更高的商品住宅。
而實際上，當下不少高校的畢業生，他們剛一走出高校，其父母就已經籌措資金，在就業的城市買房了，他們所需要的，只不過是一個購房指標以及用人單位開具的收入證明罷了（用於買房貸款）。
那麼，成都、重慶高校應屆畢業生留存率到底如何呢？
先來看一組重慶的數據：
那麼，成都高校留蓉就業情況如何呢？
回答這個問題非常麻煩。
由於匯聚在成都的高校除了成都市屬的，還有省屬的及教育部直屬的高校。
對於成都市屬高校畢業流向情況，目前這方面的公開數據支離破碎，多采用四川省教育廳公佈的數據。
由於四川省教育廳公佈的歷年四川高校畢業生就業去向，多是以全國31個省市區為單元作為統計流向。
除2017年外，均未把成都納入單獨的統計單元。
若拿2017年的數據來與重慶作對比，該年有多達19.40萬人選擇在成都工作，遠遠高於重慶同期留渝工作的人數。
據此可知，四川歷屆高校畢業生為成都房地產市場帶來的購買需求，遠高於同期重慶曆屆高校畢業生為重慶房地產市場帶來的購買需求。
而國內某招聘網站近期發佈的《2020應屆生的城市選擇》報告顯示，在新一線城市中，成都，杭州，西安三城最受歡迎，重慶未入前三。
6、上市公司數量及市值。
通常，一座城市入駐的上市公司數量越多，對房產市場購買需求的拉昇越大。
數據顯示，截至2019年12月31日，全國各省市上市公司市值數據排名榜中，
成都以77個上市公司、7666.44億總市值位居全國第十一位。
重慶以53個上市公司、6507.47億總市值位居全國第十四位。
入駐的上市公司對成都、重慶房地產市場購買需求的拉昇，孰大孰小，一目瞭然。
7、交通便捷度。
交通的便捷度，一直是許多人購房選擇城市的參考標準之一。
評判交通的維度有很多，站在不同的維度，會得出不同的結論。
由於經濟、文化、歷史及地理原因，川渝兩地人們尤其是網友經常為誰是第一爭論不休，包括誰的交通更加便利，誰的客運吞吐量更大。
有時候，官方媒體不經意的一句話，都可能掀起川渝兩地網友打口水戰。
比如，成都商報於2010年12月2日以題為《成都東客站5日試通車 將成西部最大客運樞紐》的報道指出，成都東客站建成後，將是西部地區最大、最高端的綜合客運樞紐。
這種說法讓部分重慶網友看到很不舒服，紛紛找出證據予以反駁。
幾年後，重慶晨報旗下上游新聞於2017年8月11日以題為《西部最大客運樞紐基本成型 今年底投用》的報道指出，重慶西站是西部最大的客運樞紐，集長途汽車、公交、軌道等多種交通方式於一體，預計火車客流量可達4218萬人次/年。
四川網友看到這個報道就不樂意了。
成都官媒於2018年5月10日報道指出，2018年成都東客站總客流量將突破1億人次，以成西、成蘭、成渝、成貴、成昆、川青、川藏以及成綿樂等方向的動車為主，日均旅客流量近20萬人次，至2020年預計年客流量達到1.5億人次。
成都、重慶到底誰的交通更加便利，處於什麼定位？
川渝君傾向於這樣一種提法：
成都是西南地區最大的鐵路樞紐，只能限定在鐵路的範疇內說“最大”。
重慶是西南地區的綜合性交通樞紐，唯一擁有水、鐵、公、空等多種交通方式的特大型交通樞紐，因為在水路上，重慶的的確確有著成都不具備的優勢，這也是部分寄希望於水路運輸降低成本的跨國公司選擇落戶重慶的重要原因之一。
當然，從城市宜居的角度看，重慶交通有其致命弱點，那就是擁堵。
高德地圖《2019Q2中國主要城市交通分析報告》顯示：
在中國十大交通擁堵城市中，有九座城市位於北方，而南方唯一一座擁堵城市是重慶，高峰行程延時指數1.964，排在全國第一。
當然，重慶的擁堵與其寸土寸金的狹窄地形有關，重慶屬於山城，無法像平原城市那樣“任性”鋪開，修建一環、二環、三環，因此重慶有著”十條路九條堵，還有一條在修補”的說法。
相比之下，成都也堵，但尚不至於堵到長期位居全國前十的地步。
這就為成都宜居指數加分不少，想必，這也是部分人選擇成都購房的重要原因之一。
8、房產稅。
有一種手法，重慶房價不瘟不火與房產稅有關。
目前，很難找到這種說法的直接數據支撐。
不過，房產稅傳遞的信息的的確確在影響著房企的項目開發及市民的購房選擇。
2011年1月28日，重慶（還有一座城市是上海）開始試點房產稅。
試點區域為渝中區、江北區、沙坪壩區、九龍坡區、大渡口區、南岸區、北碚區、渝北區、巴南區，俗稱“主城九區”。
值得玩味的是徵收對象，分為三類：
個人擁有的獨棟商品住宅；
高檔住房；
在重慶市同時無戶籍、無企業、無工作的個人新購的第二套 （含第二套）以上的普通住房。
前兩類徵收對象屬於豪宅，稅收的誕生，對房企開發豪宅、消費者購買豪宅具有一定的抑制作用。
而第三類徵收對象，對批量性的炒房者和投資客具有震懾作用。
當然，對於真正的剛需購房者，包括部分改善型住房的剛需族，重慶房產稅徵收予以了充分的政策傾斜和安撫。
這從重慶房產稅歷年的應稅價格起徵點調整可以看出。
2011年重慶推行房產稅試點以來，一直在適時調整起徵點，讓房產稅對房產價格起到穩定作用，而不是洪水猛獸。
以2012年的起徵點調整為例：
當年重慶主城九區新建商品住房成交建築面積均價為6389元/平方米。按照對高檔商品住宅的定義，將上兩年主城九區新建商品住房成交建築面積均價2倍（含2倍）作為起徵點的徵收標準。而主城九區2012年與2013年新建商品住房建築面積均價的2倍，即為13192元/平方米。
2018年，徵收標準調高至15455元/平方米。
2019年，徵收標準調高至17630元/平方米。
2020年，徵收標準調高至19587元/平方米。
前文我們已經提到，2019年重慶主城區一手住宅成交均價12549元/平方米。
由此不難看出，在重慶主城區購買普通住房，只要不是第二套，是很難觸碰房產稅的。
假設一下，這個標準如果搬到成都來，恐怕行不通，因為2019年成都主城區一手住宅成交均價為17588元/平方米。
很簡單，一般人在主城區隨便購買一套位置稍微好點的新房，都可能觸碰到房產稅。
好在，目前成都尚未開徵房產稅，而即便成都房產稅啟動，也不會執行重慶的標準，而會在國家“一城一策”的政策大背景下，制定一個合適的、充分照顧到剛需購房族感受的起徵點。
對於成都乃至四川的消費者，想在重慶購房，通過以上分析，不難知道，購買一套普通住宅（非豪宅），通常不會觸及房產稅。
小結
川渝君從以上八個維度分析了成都、重慶購房的八個考量指標，由於這些分析都是建立在兩地既定情況的基礎上進行的，只能作為購房選城的參考。
而隨著成渝雙城經濟圈建設的推進，這些影響房價走向的考量指標也會發生相應變化。
像3月27日，成都重慶聯手推出一項新政，對兩地樓市變化及房價走勢都會產生深遠影響，這項新政就是成渝雙城經濟圈住房公積金一體化（這天只是開了一個座談會，政策有待後續）。
當然，兩地公積金互通互貸只是成渝一體化的一個破局形式，而真正要兩地協同發展，恐怕還要社保服務、戶籍政策、基礎教育服務等諸多方面實現一體化。
不過，這個進程會很快，因為目前兩地已經實現交通一卡通，而公積金互通互貸已經走到具體細則探討的地步，運輸服務一體化、知識產權司法保護一體化已經啟動，基礎設施、現代產業、公共服務、生態環境等一體化正著手推進。
每一項一體化的推進，都會為相應領域帶來變化。
自然，前文所述的八個影響房價構成的指標因素也會隨之變化，至於變化的天平會傾向於成都還是重慶，恐怕還得具體問題具體分析。
可以預見的是，隨著成渝雙城經濟圈建設的推進，隨著以上各項指標的變化，成渝兩地房地產市場可能會迎來新一輪洗牌，包括房價的變化。
這種變化可能會很柔和，這期間一定會誕生機遇，同時風險並存。
但願在這場史無前例的中國第四極打造過程中，你能站在風口上，鑄造屬於你自己的寶貴財富！
閱讀更多 金錢階梯 的文章
