樂居長三角楊蕾 發自上海 在2019年度業績報告發布後，4月26日，華夏幸福（600340.SH）舉行了2019年度業績說明會，華夏幸福董事長王文學、聯席董事長兼CEO吳向東、聯席總裁俞建、聯席總裁孟驚、副總裁兼CFO吳中兵、董事會秘書林成紅等管理層出席了會議。
年報顯示，2019年，華夏幸福實現營業收入1052.10億元，同比增長25.6%，首次突破千億；歸屬於上市公司股東的淨利潤146.12億元，同比增長24.4%，過去五年淨利潤年複合增長率達32.1%；全口徑回款954.7億元，同比增長21%，創出歷史新高。公司整體毛利率達43.7%，同比增加2.1個百分點；ROE為35.7%，同比增加0.5個百分點。現金分紅45.20億元，連續五年現金分紅佔淨利潤比重不低於30%。
展望未來，華夏幸福相關負責人表示，華夏幸福將以中國領先的核心都市圈不動產投資開發及運營管理平臺為願景，在城鎮化邁向都市圈化的戰略機遇下，圍繞京津冀、長三角、粵港澳等進行佈局，並在落地上述戰略佈局的過程中，不斷提升現金流能力、降低負債、保持利潤穩健增長，持續提升經營質量，實現公司業務的長期穩健發展。
華夏幸福“3+3+N”都市圈戰略佈局
“3+3+N”都市圈戰略佈局 2019年新增土儲515萬方
2019年，在華夏幸福的主營業務模塊中，房地產開發業務收入仍佔最大比重，達到了72%；產業新城業務收入僅佔26%；佔比最小的其他業務（物業、酒店）收入則為2%。不過，產業新城一直以來都是華夏幸福的主打業務，並基於產業新城模式，圍繞都市圈發展園區配套住宅業務，形成“孔雀城”住宅品牌。
多年來，華夏幸福在精耕京津冀都市圈的基礎上，“孔雀城”以“3+3+N”戰略為指導，密集佈局長三角都市圈，加快佈局粵港澳都市圈，推進佈局鄭州、武漢、成都、長沙、西安等核心都市圈。
聚焦高潛力城市的效果顯而易見。報告期內，公司實現銷售額1431.72億元，其中，園區配套住宅業務簽約銷售額1029.35億元；2019年，公司簽約銷售面積共計1184.19萬平方米，其中環武漢區域佔比5.3%；結算面積672萬平米，環武漢區域佔比僅0.3%，除環北京區域外，長三角、鄭州等區域已成為新業績增長極。
林成紅進表示，“住宅銷售方面，孔雀城在所佈局的22個區域內，銷售的流速領先，也就是實現第一名。在12個所在的區域市佔率超過40%，其中市佔率超過40%的區域中環京一共是7個，外部有5個，分別是武漢的雙柳和問津，鄭州的武陟、浙江的南潯，以及合肥周邊的安徽舒城。”
在土儲方面，林成紅介紹，孔雀城2019年新增土地儲備515萬平方米，總地價181億元，總地價同比增長70%。截至2019年12月31日，華夏幸福總土地儲備1058萬平方米，其中孔雀城886萬平方米。住宅板塊，建設支出增加24%，拍地支出增加61%，產業新城板塊土地整體支出增加50%，城市建設支出增加107%，產業發展支出增加44%。
談到投資管理方面，俞建表示，從去年開始，孔雀城住宅方面，分區域制定投資策略、制定投資回報的要求、調整考核評價的機制，並加強投後管控、對每一個住宅投資項目每月進行動態的投後預警糾偏。其中，根據孔雀城住宅各區域市場的情況、競品和需求的情況、庫存去化的週期及操盤能力等因素，華夏幸福劃分了四個區域：深耕的投資區域、機會的投資區域、機會的驗證區域和謹慎投資區域。
產業新城異地複製 新增入園企業545家
在產業新城業務方面，2019年華夏幸福園區結算收入額增長19%達到368億元，佔比提升7%，並且產業新城等毛利潤佔比過半。截至2019年，華夏幸福投資運營的園區新增簽約投資額1956.13億元，同比上升17.8%，開發用地2.86億平方米。
隨著產業新城模式日漸成熟，華夏幸福將環京地區的成熟經驗異地複製。從近幾年華夏幸福主營業務的分地區收入佔比來看，2017年，華夏幸福環北京以外地區收入實現了翻倍增長，異地複製模式成效較為顯著；2018年，華夏幸福環北京以外收入翻倍至佔比30.82%；2019年，該數據增長至44.62%。
具體來看，2019年，在其業績貢獻方面，環北京區域實現收入579.79 億元，同比增長 0.49%，環北京以外區域實現收入 467.19 億元，同比增長 81.74%，佔公司主營業務營業收入的比例由上年同期的30.82%提升至 44.62%。
在說明會現場，王文學表示，“華夏幸福已經重倉都市圈，產業新城本身就是按照都市圈進行佈局的，我們佈局了13個省、15個都市圈，未來將繼續深耕好這些產業新城。”
截至目前，華夏幸福已啟動了79座產業新城，其中，72座已有產業項目簽約落地，66座已整體實現回款，22座已進入成熟期，現金流為正。
在產業發展方面，2019年，華夏幸福投資運營的園區新增簽約投資額1956.13億元，創歷史新高，比去年同期上升17.8%，其中5億元以上的項目貢獻率達85%。新增簽約入園企業545家，平均單家新增簽約額比去年同期高出51.8%。公司新增簽約投資額持續高速增長，近四年複合增長率38.2%。
報告期內，開放合作進展迅速，其他開發商參與取地的產業新城從14個增長到31個，合作伙伴取地面積同比增長58%。產業新城配套學校在校生人數突破1.2萬人，商業運營面積115萬平方米，運營各類廠站數量44個，住宅物業管理戶數32萬戶，住宅物業管理面積4443萬平方米，城市運營服務管理面積達6600萬平方米，城市運營能力得到充分體現。
加速開拓輕資產模式 新業務將配合險資配置需要
過去兩年，中國平安兩次入股，成為華夏幸福的第二大股東。在其加盟後，華夏幸福開始探索新業務，
在產業新城業務基礎上，2019年華夏幸福採取開拓新模式、新領域、新地域“三新戰略”發力新業務，在傳統重資產模式基礎上，加速開拓輕資產模式。如，落地北京麗澤首個“輕資產”項目，以資產管理輸出的模式，快速切入市場；開啟與中國平安合作新篇章；進軍零售物業和寫字樓等商業地產領域，佈局康養、公共住房和科學社區等新型不動產領域。
吳向東直言，在開拓新業務的時候，會服務中國平安的發展戰略和需要。
林成紅介紹，目前公司商業地產及相關業務在2019年從無到有，已經覆蓋了4座城市，分別是北京、深圳、武漢和東莞。其中年內落地兩個，分別為北京麗澤項目和武漢長江中心項目。
具體而言，首單項目為存量項目，華夏幸福將資產已完整轉讓給平安人壽，該項目作為華夏幸福輕資產業務模式的首次嘗試。第二單是武漢長江中心項目，規劃計容面積合計117萬平方米，業態組合包括辦公、商業、住宅和公寓。
在城市更新項目方面，目前華夏幸福有8個城市更新項目中已經被選為前期服務商，這些項目主要分佈在大灣區城市，其中深圳有6個項目，東莞2個項目，總計新增的土地儲備規劃計容面積達到171萬平方米。
“在商業地產中，能形成競爭的公司並不是很多。不多的公司放到中國很大的商業市場中，機會就很多。”吳向東表示，2020年，在商業地產領域，華夏幸福會有“大的好的”城市綜合體項目落地，類似武漢長江中心這樣的項目；利用參加世界頂尖科學家論壇這樣的平臺，憑藉華夏幸福在產業新城、城市綜合開發的產城融合方面積累、具備的一定經驗和能力，要在中國最大的幾個城市，大力拓展科學社區業務，而第一個籌劃的項目在上海。
在吳向東看來，過去一年間，新業務的佈局僅是“熱身”，華夏幸福將繼續貫徹都市圈戰略，將新業務在京津冀、長三角、粵港澳大灣區、以武漢為核心的華中片區、以成都為核心的華西片區等地全面鋪開。
配合業務類型改變，華夏幸福的戰略定位也升級為“中國領先的核心都市圈不動產投資開發及運營管理平臺”。
王文學要求，華夏幸福把資源聚焦到優質區，無效低效的區域將不再投資，把資源傾斜到核心業務，對各項業務重新梳理，有的業務進行合併，有的弱化為輔助業務。
俞建表示，在新戰略的指引下，華夏幸福相應調整了投資策略和公司管控方式，加強總部對業務集團的戰略管控，在投資管理方面，更加強調精準投資，財務資源更加聚焦在優質區域。“華夏幸福的自有資金將更多地投入到產業發展、土地整理和回款等收益密切相關，同時效益也比較高的投資上。”
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