王民小白兔wmxbt
大家好，我是勇談。經過20多年的房地產發展，大家最深刻的一個感受就是“房價太昂貴”！隨著越來越多的人開始投資房產開始步入樓市，大家逐漸發現如今依靠購房帶來的房租收益，還沒有把現金放到銀行的利息高。為何會是這樣？其實很多人忽略了房產本身的增值收益。藉此機會簡單談談我的觀察。
房產帶來的收益可以分為兩個部分“租金回報和房產增值收益”，目前來看收益都在降低
居民消費指數持續走低是房租收益低的主要原因
圖上所示是我國從2000年-2015年的租房類居民消費價格指數走勢圖，可以看從2013年開始我國租房居民消費指數又進入一個下滑週期，消費指數同比增長低於3%；連續的居民消費指數降低說明了一個事實“居民消費動力不足”，而阻礙租房居民消費的關鍵恐怕還是“收入增長緩慢”。在沒有足夠收入作為支撐的情況下，期待房租有大的增長几乎不現實。
近幾年越來越多的人感覺到租金回報率難以媲美銀行定期理財和彌補房貸支出
租金收入的增長很大程度上取決於市場供應和租房類居民收入水平情況，在過去20多年我國商品房銷售面積都保持了10%以上的增速，房產早就是過剩狀態。本身就供過於求加上居民收入增長極其有限，租金想要有大的增長几乎不現實。根據數據顯示，我國一線城市的租金回報率只有1-2%，其他城市稍好點但是也很難超過4%！這代表什麼意思？就是拿100萬在銀行做定期存款3年（3年定期存款年利率為2.1%）獲得收益也比多數城市把房子出租獲得收益高。
比租金收益低更難受的是二手房價格走勢也越來越弱，房產增值收益也在減弱
相比於租金回報增長緩慢來說，讓更多投資房產者鬱悶的是“房產增值收益也在減弱”。圖上所示是過去3年我國一線城市和省會城市二手房價格同比走勢圖，可以看到除去呼和浩特、烏魯木齊、西安、昆明、貴陽等個別省會城市在2018年的一段時間進行“補漲”外，其餘二手房漲幅都偏弱，甚至在2019年已經有包括鄭州、長沙、武漢等中部城市二手房出現了微跌的情況。
房價高、房租收益低跟我國發展階段有關係，房價高到今天的地步是跟大量的槓桿資金、投機資金進入有關係
相比於歐美國家的高房價、高租金來說，國內絕大多數城市還是高房價低租金的情況
產生這個情況的原因一方面是因為我們過快的城鎮化，用40年的時間走過了歐美國家幾百年的城市化道路，區域發展不均衡的問題普遍存在；另一方面就是忽略了人們收入增長，過多的重視GDP而忽略大家收入增長是造成消費增長緩慢的原因。
高房價一定程度上跟過多的資金，甚至槓桿資金注入有關係，租金可沒有辦法用槓桿
包括股市等各種資本湧入樓市都是抬高房價的原因，對於房企來說用20-30%的資金就可以完成一個項目；對於購房者來說用20-30%的資金就可以購買一套住房等其實都是槓桿資金的體現。雖然解決了人們的住房問題，但代價就是房價過快上漲。
人們收入增長跟產業有關係，而國內絕大多數城市還是以傳統工業為主的產業模式，你能期待這樣的企業能夠提供多高的薪水？本身產業水平不高，帶來的收入也就極其有限。收入增長緩慢自然就導致大家可用來的消費開支增長就緩慢，這就是為何從從2013年開始越來越多的人感覺到“錢難掙”的原因。
房租收益和房產增值收益都在降低，這也是為何我一直不鼓勵投資房產的原因
關注我的朋友應該知道，在很多文章中我都提到“從2018年開始就不適合投資房產了”
從2016年國家提出“房住不炒”其實已經給大家留了接近2年的“逃跑”時間，只是很多人都不以為然。甚至在2016年下半年很多人在國家“去庫存”背景下，試圖“抄底”最後的結果就是在3年後發現他們都做了“接盤者”，掛牌1年以上賣不出去的大有人在。
租金回報率想要提升，大家收入增加還需要一個漫長的過程，5年甚至10年更長都有可能
未來房產投資肯定是一個長久的生意，想要3-5年獲得足夠的收益真的不現實。如果說你沒有長期持有房產的定力就不要想著投資房產，否則只能虧損離場。
產業轉型能否按時，保質保量完成這個有待商榷，國際經濟環境的變化對於我們並不友好。國際經濟疲軟引發的“國際化退化浪潮”和“民粹主義”隨時在發生，一直以外貿作為拉動經濟和產業升級的我們，肯定面臨更多壓力。
綜上，房價高，房租的收益低是事實，既然是事實那麼大家就不要輕易碰房產了。如果沒有做長期投資的準備不要輕易踏入房產，未來或許我們會達到歐美國家那樣高房價高房租的情況，只是需要時間沉澱。各位覺得呢？原創不易未經允許不得隨意轉載，喜歡房產問題的朋友可以訂購勇談的專欄，更多優質內容繼續貢獻中。
勇談房產壹貳叄
首先回答你的問題，房價如此昂貴而房租的收益沒有利息高的原因是，房價可以不跟當地的平均工資水平掛鉤，但是房租肯定是跟當地的平均工資水平掛鉤的，因為人們可以不買房，但是沒買房的人必須租房住，所以某地工資水平低房租肯定是會比較低的。
如果某地的房價被炒的很高，而當地的平均工資水平又比較低，那麼房屋的租售比會很低，就會出現租房的收益還沒有利息的收益高的現象。
窮查理
誰說的，看你怎麼算的。我一套2室的，60萬買入，現在至少360萬吧（好久沒關心房價）。現在收4800月租，已經3年沒漲價，房客準時交錢。按原60萬算，投資利潤多少？
ministone67
房子不好租，我看過一條新聞說是中國有一千萬套房子的空置率呢！
無敵老王
房子還是那個房子，是不流動的，但保值。錢來回流動創造價值卻貶值。
暖寶的爸爸
你可以看作股市的科創板，市盈率高，不能算價值投資，主要看房價上漲。
武漢暖通專家
因為你期待房子升值帶來的更大利益。
