中國的特殊國情，決定了二手房交易市場中充斥著大量的“小產權”，這類房子雖然便宜卻買的不怎麼放心。
今天，北京京康律師事務所主任史西寧律師，就關於小產權房中的房屋合同效力問題，小產權房屋抵押問題，離婚時小產權房分割問題，結合裁判案例為大家進行講解！
一、小產權房買賣合同效力問題
1. 本集體組織成員之間小產權房買賣合同一般認定為有效
宅基地使用權是農村集體經濟組織成員享有的權利，與享有者特定的身份相聯繫，非本集體經濟組織成員無權取得。我國法律法規並不禁止同一集體經濟組織內宅基地流轉，只要《房屋買賣協議書》具備有效合同的全部要件，《房屋買賣協議書》的效力不受物權登記、無權處分的影響，一般認定是有效的。
2. 本集體與他集體組織成員之間小產權房買賣合同一般認定為無效
農村集體土地宅基地使用權是農村集體經濟組織成員享有的權利，與享有者特定身份相聯繫，非本集體經濟組織成員無權取得。《房屋買賣協議》的買賣標的物不僅是房屋，還包括相應的集體土地宅基地使用權，在不同集體組織成員之間進行的小產權交易，違反我國有關法律、法規強制性規定，應認定為無效。
3．集體組織成員與城鎮居民之間買賣小產權房一般認定合同無效
《國務院辦公廳關於嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》關於“農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或小產權房”的規定，宅基地、農民住宅或小產權房僅能在農村同一集體經濟組織內部成員之間進行流轉，城鎮居民到農村購買農民住宅的行為是不受法律保護的，涉案買賣行為無效。
—例外情形—
城鎮居民在簽訂小產權房買賣合同後取得了該集體組織戶口並經相關部門批准，該房屋買賣合同一般認定為有效。
4. 小產權房買賣合同被認定無效後的處理規則
合同無效或者被撤銷後，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。
從司法經驗來看，一般出賣人負有主要責任，買受人負有次要責任；在合同無效的處理上，應全面考慮出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現值和原買賣價格的差異造成損失兩方面因素，平衡買賣雙方的利益，避免認定合同無效給當事人造成利益失衡。
二、小產權房未辦理抵押登記，抵押權行使問題
—案例索引—
案情簡介：被告童某與朱某系夫妻關係。2013年8月，童某向原告借款人民幣60萬元。同月22日，原告將借款轉入童某的銀行賬戶。2014年9月3日，原告與童某簽訂一份《抵押合同》，約定童某將位於貴溪市XX鎮XX村委會XX村小組的四層半鋼筋結構房屋（XX村建字《村鎮房屋建設許可證》，2007年9月14日）抵押給原告，但未辦理抵押登記。因童某自2014年8月22日起未支付原告借款利息，故原告訴至法院，請求對該房屋享有抵押權優先受償權。
裁判要旨：原告要求優先受償《抵押合同》中約定的房屋，因法律規定建築物抵押應當辦理抵押登記，抵押權自登記時設立，本案中原告與童XX簽訂了《抵押合同》，但未辦理抵押登記，抵押權未設立，故對該訴請不予支持。
三、離婚時小產權房分割問題
—案例索引—
案情簡介：原、被告於1999年經人介紹相識，同年11月4日登記結婚，婚後生育一女。2015年，原告以雙方婚前缺乏瞭解及溝通，婚後夫妻之間缺少關心照顧，導致夫妻感情變淡為由向法院提起離婚訴訟，並請求法院對坐落於濟南市天橋區的房屋進行分割。庭審中，被告稱其不清楚該房屋是否辦理了產權登記，但明確房屋產權未在其名下。原告認可上述房屋系雙方婚後購買，但該房屋系小產權房，未辦理房屋產權登記。
裁判要旨：《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（二）》第二十一條規定：“離婚時雙方對尚未取得所有權或者尚未取得完全所有權的房屋有爭議且協商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權的歸屬，應當根據實際情況判決由當事人使用。當事人就前款規定的房屋取得完全所有權後，有爭議的，可以另行向人民法院提起訴訟。”涉案房屋未辦理產權登記，未取得完全所有權，根據上述規定，在本案中對該房屋的所有權歸屬，不予處理。鑑於該房屋現由被告佔有使用，且孩子隨被告共同生活，在該房屋辦理產權登記之前，由被告居住使用該房屋為宜。待該房屋辦理產權登記取得完全所有權後，雙方如有爭議，可以另行主張權利。
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