星河产业集团
星河控股集团成立于1988年，历经31年发展，旗下现有地产、金融、产业、商置、物业五大业务集团。基于雄厚的地产与金融积淀，星河于2014年正式进军产业领域，成立星河产业集团。星河产业集团依托母体星河控股集团的综合发展势头，基于“产·城·融·投”发展模式，打造了产融联盟新城、特色小镇、双创社区等多元产品形态。2018年6月，星河控股将定位转型为“城市运营引领者”，构建“产业为引领，金融为护驾，地产为基础，商业为支撑，物业为配套”的自循环生态圈，深入参与城市化发展进程。
图：星河产业集团发展历程
目前，星河产业集团下设投资拓展公司、运营公司等9大分支机构，服务入驻企业超700家，投资基金规模超45亿元，孵化投资企业超200家，形成深耕粤港澳大湾区，重点布局长三角、京津冀、成渝经济圈的市场布局。
产业模式-
深圳星河WORLD
为例
2.1产城融合模式介绍：产城融合基本观点及项目收益计算
2.1.1基本观点：转型升级背景下的发展思路
“产城融合”是指产业与城市融合发展，以城市为基础，承载产业空间和发展产业经济，以产业为保障，驱动城市更新和完善服务配套，进一步提升土地价值，以达到产业、城市、人之间有活力、持续向上发展的模式。
以股权投资为纽带、以金融赋能，孵化创业企业、培育新产业，是星河产业打造“产城投融”的创新发展路径。星河产业集团提出的“产投融”的发展路径，为产业地产的发展提供了助力，成为星河在产业竞争中的筹码。具体而言，就是以地产为载体，以产业为基础，以金融为纽带，以资本运作为目的实现以产促城、以城兴产、产城融合、融投并举，并最终实现“产城融人文”的和谐发展与共赢。
2.1.2效益测算：短长期效益兼顾，运营期现金流回正
短期效益：现金流平衡，实现房地产短期让利利润覆盖产业发展前期投入。这里的短期指三年左右，期间通过政府对房地产的让利实现部分资金积累，各项融资计划顺利实施，产业部分前期投入基本完成，达到平稳运行的状态；这里的“让利利润”，不是房地产开发利润的部分转让，而是为了做产业，政府通过招商手段给予的低于市场招拍挂的价格，即所谓的让利利润；产城融合项目中，匹配相应的产业地产开发和产业项目招商进度要求，既让项目有效推进，又保证产业质量不被降低，兑现承诺，是一种可以固化并广泛推广的出让模式。
长期效益：开发运营商的长期贡献，即产业长期贡献覆盖房地产让利利润。长期贡献指的是和产业相关的各种综合性因素，最直观的就是产值或者税收；高端人才的 吸引、就业岗位的提供、配套环境的改善、甚至对周边土地价值的提升都是组成部分；对于政府，通过招商体系减免了部分地价（房地产让利利润），换来了综合性的贡献；以上两者的差额，就是开发运营商的长期贡献，也是政府将产城融合项目交给企业做，而不是政府园区平台自己做的原因。
租金收入覆盖运营成本和贷款利息，实现现金流平衡。产城融合项目自持物业第一要解决的就是运营期的现金流回正问题，即必须保证项目在短期内实现当年的收入大于支出。收入部分主要由租赁收入、物业管理收入和运营服务收入三个部分组成；支出部分主要由土地和建安成本相关利息以及运营成本两部分组成。其中，运营成本包含营销策划费用、工程改造、行政办公等费用。
2.1.3以深圳某产业园为例的现金流平衡术：开源节流
要实现现金流平衡需严格把控收入部分和支出部分，需尽可能的提升收入部分和削减支出部分。收入部分的提升可从提升物业品质、加强招商能力和加强的产业服务能力三方面着手。
图：产城投融项目收入与支出部分
与一般产业运营商相比，星河在物业方面，将物业产品打造的更高端，卖给更好的公司，提升物业盈利能力；在招商方面，通过招更好的公司；在产业服务方面，不仅要传统的租金收入，还要更多的运营服务收入。支出部分的削减需加强管控土地成本、控制建安成本和提升融资能力三个方面。这意味着星河要尽量降低贷款利息，拿地只能拿价位相对低的土地，最好通过产业方式获取土地，同时控制好工程进度缩减成本。
在具体平衡现金流方面，星河的算账逻辑与下文深圳某产业园如出一辙。
租金收入覆盖运营成本和贷款利息。如深圳某产业园租金单价月70元/平米月，平均每天约2.3元/平米。出租率85%，年租金收入约3.57亿元。其对应的成本中建安成本约4500元/平米，自持面积约50万平米，工改工楼面地价约5000元/平米，一次性建成前期投入为47.5亿元。按照70%贷款，贷款利率按6%计算，年利息成本约2亿元。若要达到租金收入覆盖运营成本和贷款利息实现现金流平衡的短期效益，必须控制年运营成本不得超过1.57亿元。
图：深圳某产城融合项目收益测算
此外，该产业园还考虑到一个问题。每年租金上涨6%，其资产回报率（利润/总投入）第二年仅为1.65%，这样的情况下实现资金回笼大概需要半个多世纪。连续增长七年到第八年的时候，其资产回报率（利润/总投入）为5%，仍小于6%，物业估值（利润/预期资产收益率）只有39亿。相当于生息资产的永续现金流折现后仅为39元，远远小于前期总投入47.5亿元，则该项目严重贬值。
图：深圳某产城融合项目收益测算
运营服务提升物业估值。该运营商需通过品牌溢价、租金增长、产业集聚、减少空置等手段强化运营服务，提升租金收入，使该项目变得投资可期。若每年租金上涨8%，出租率提升至90%，则第二年的投资回报率为2.27%，到第八年的时候投资回报率变为7.3%，这时候已经超过6%了，第八年物业估值已经达到58亿元，可覆盖前期47.5亿元的投资，投资就是可期的。
图：深圳某产城融合项目收益测算
金融工具平衡现金流。产城融合项目支持，估值不能变现永远只能是估值。沉淀的大量资产无法变现流动，参与二次投资，将造成极大的资产闲置和浪费。因此，必须通过金融工具将未来的现金流进行变现。常见的方式有两种，分别是ABS/CMBS和REITs。
图：ABS/CMBS和REITs
深圳·星河WORLD通过ABS/CMBS盘活存量资产，开创了新的融资渠道，开拓资金用途的有效渠道。具体内容将在金融闭环章节介绍。
2.2星河模式：产业+金融双闭环模式
2.2.1模式介绍：双闭环助力产城融合新业态良性发展
基于星河控股集团多年来在金融投资领域的深厚沉淀，星河产业集团首创“产城融投”创新运营模式，运用“房东+股东”运营理念，通过产权/租金/服务换股权、基金投资、项目跟投等多元方式，实现与当地政府、入驻企业、合作伙伴、金融投资机构等多方的共享共创共赢。最终形成产业和金融双闭环的模式。
图：星河“产业+金融”双闭环
作为“房东”，星河WORLD提供从“创业苗圃-孵化器-加速器-研发办公-总部基地”的全周期空间载体。作为“股东”，星河利用多年积累的内外部资源，覆盖从天使期到PE期，乃至上市公司并购等各阶段，给企业成长提供全生命周期的融资服务。“房东”和“股东”，两个角色相辅相成。
图：星河WORLD“房东+股东”双闭环
2.2.2产业闭环：核心发动机
产业闭环主要包括四个方面，从项目开发到招商运营，再到投资孵化，然后是健全产业服务体系，这四个方面构成一条价值链的四个环节，共同成为星河双轮驱动的核心发动机。
图：星河产业闭环
2.2.2.1开发：产业驱动低价获地
星河产业资源和品牌优势，联合集团或独立拓展产业项目，获取高额土地溢价和未来资产增值收益。
南京·星河WORLD项目就是基于星河产业资源通过竞买条件排他。该地块当时竞买条件有:（1）竞买人或其控股股东在国务院批准的超大城市或特大城市开发（含正在开发）的单个产业园项目总建筑面积不少于50万平方米（以产权证或批准的规划设计文件为准），已运营的众创空间须取得国家科技部备案，已运营的孵化器获得市级或以上认证；（2）竞买人或其控股股东须具有10年以上商业物业运营管理经验，在国务院批准的超大城市或特大城市运营3万平方米以上的商业购物中心不少于5个（以运营管理合同或产权证为准）。
以上条件星河控股皆满足，并且还有深圳·星河WORLD这一成功案例加码，南京•星河WORLD项目的地块自然而然被星河收入囊中。
图：星河项目开发模式
2.2.2.2招商：整合产业资源，打造产业生态圈
纵观各个企业，招商团队可以分为两个层次，一是企业层面的招商，二是项目层面的招商。企业层面的招商，往往服务于一定区域范围内的众多项目。项目招商，一般仅服务于某一个特定的项目，星河WORLD招商，属于项目招商。
星河WORLD招商最大的特点，是通过产业基金和企业投资方式，先进行企业筛选，将具有较好发展前景和成长潜力的企业作为重点招商对象。对于招进园区的具备较大投资价值的企业，进一步考虑股权投资。
星河WORLD通过产业基金和企业投资工作，目前已调研和筛选了超过1万8000多家企业，并投资了800多家企业。投资的方式之一，是租金换股权。
从入驻企业来说，目前深圳星河WORLD已入驻企业超500家，其中上市企业30家，14家为500强企业，包括华为、中国人寿、三菱电机等，战略新兴、金融投资、文化创意等三大产业聚合度达近75%，已形成初具规模的产业集群。
图：星河WORLD知名入驻企业代表
2.2.2.2投资孵化：融合产业链和资金链
早在2010年，星河控股集团就入股深创投，位列第二大股东至今，星河控股集团还是前海母基金的发起人之一。几年后，星河集团也启动自己的直投的业务。从2014年开始到2016年，星河集团投资了超过30多家企业，其中也有不少是金融企业，如阳光保险、福田村镇银行等。这些经历让星河控股集团在股权投资行业积累了经验和资源。
图：星河产业投资孵化
星河WORLD将自有投资业务定位于天使期、和VC期。目前星河WORLD以旗下的孵化器领创天下为主体。与一般的孵化器不同，星河·领创天下包括两部分，一是众创空间，二是早期基金（已取得私募基金管理人牌照，多只早期基金正在募集）。两部分互相联系又独立运作。
星河为新入驻公司提供优厚的免租金待遇，同时也设置了严格的筛选条件。入驻之前，项目团队必须提出明确的商业计划，并分解为每个季度的阶段性指标。在通过筛选入驻之后，领创天下都会进行持续三年的考核。对不达标的企业，领创天下有权要求其退出。更重要的是，领创天下对它们的运营状况了如指掌，甚至包括员工的加班状态。因此，这样的项目质量可靠性要比外部项目高的多。并且领创天下对入驻的公司享有优先投资权。
图：星河孵化器模式：以产业的视角做投资
目前，领创天下内孵化超两百家创业团队，有15家估值过亿。星河产业自主或联合设立规模超45亿元的产业基金，通过星河·领创天下定向投资孵化形成包括ROADSTAR、格诺生物、国星宇航、灵喵机器人等一大批独角兽企业。
2.2.2.2运营：良性互动，共同成长
通过产业联盟会实现星河与入驻企业、入驻企业之间、合作伙伴等的大联盟，不断提升参与感，实现产业链高效运作。
图：星河产业联盟
星河集团围绕园区企业运营需求，打造了GALAXY+商服体系，涵盖投融资平台、科技研发平台、人力资源平台、政策优惠平台、企业交流平台、数字化智能平台、物业经营平台、企业管家平台、公共配套平台、商业配套平台等多功能服务平台，促进企业非核心业务外包。通过此商务体系，深度参与企业发展生命全周期。
2.2.3金融闭环：关键助推器
金融闭环是破解产业地产软肋的有效利器，是实现产业地产财务、招商和拿地三大价值的有效方式。金融闭环主要包括三大内容，盘活存量资产开拓融资渠道、股东+房东产融模式助力企业成为独角兽、以产业需求引导投资“产业+地产”协同发展，由于后两种在前文均有涉及，因此本章节主要内容为开拓融资渠道。
图：星河产业金融闭环
星河WORLD的融资渠道主要有三种：住宅反哺、ABS、CMBS。
（1）住宅反哺： 星河控股在进行产业地产开发时，规划产业全配套中的所有业态，包括一定比例的住宅，在住宅销售中所得利润会继续投入产业运营中去。项目的住宅用地比例不高、建设规模比例也不高，仅占14%左右。但是受益于深圳近年来房价的大幅上涨，住宅价格已由初期的3.5万元/平方米上涨到现在的8万元/平方米。由于住宅的超额利润为项目招商、运营奠定了资金基础，且项目招商运营有方，以至于当初获取土地时政府要求产业部分49%的自持，现在运营方主动100%自持。星河较为完善的产业配套强化了生活属性保障住宅销售的现金回流。
图：星河产融联盟新城产业配套
（2）ABS融资：除住宅反哺，星河还进行了ABS融资，以促进资金快速回笼，从而保障星河产业集团的滚动投资和快速发展、避免资金沉淀。事实上星河的资产证券化也是经济新常态下的被动选择，ABS的融资规模有所缩水，星河原本的计划是发行12.8亿元。在2017年7月30日获得深交所受理，2017年8月11日反馈，2018年1月15日获正式通过，直到2018年7月11日才正式成立计划，差不多经历了整整1年时间。
图：星河WORLDCMBS案例-概况
（3）CMBS：2018年7月11日，由星河金融资金管理中心操作，星河实业（深圳）有限公司作为原始权益人的“方正证券-星河WORLD项目一期租金资产支持专项计划”，项目规模8.421亿元，底层基础资产为星河WORLD一期创新园，集产城、产融、产教、产居四位一体的产融新城，优先级证券评级AA+，在深圳证券交易所成功发行。深圳·星河WORLD CMBS融资中平安银行认购比例67%，招商银行认购比例28%，星河实业认购比例5%。
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