多年的從業經驗我發現一個普遍存在的比較嚴重的現象，就是投資商鋪為什麼能否賺錢，達到所謂的一鋪養三代，又或者說是一鋪坑三代的基本原理很多人並不清楚。
很多有意向的投資者，並不是真正瞭解投資商鋪的核心價值。只是聽親朋好友說投資商鋪能賺錢然後自己也有點閒錢就開始蠢蠢欲動了，但往往是真金白銀的砸進去了幾年後發現壓根就沒賺到錢。
很多從業人員（置業顧問）也沒能很好的給客戶解釋這個問題，所以往往造成，把項目和產品的賣點輸出半天，客戶還是半信半疑，甚至是你說的都有道理，但都不是我最關心的問題，最終成交不了。
造成這以上兩個問題的根本原因就是雙方都不是真正瞭解投資商鋪能賺錢的基本原理。
這兩個原理在投資商鋪裡邊很重要，就好比力學裡面的萬有引力定律，後邊一系列的東西都是圍繞在這兩個原理展開和延伸的。
投資商鋪的兩大核心價值原理是投資回報率和物業增值。
首先，一起了解投資回報率
投資回報率＝年租金÷投資總金額
用舉例子說明
比如該套商鋪面積50㎡，成交單價20000元/㎡，每月租金為100元/ ㎡，則他的投資回報率如下：
投資總金額=50㎡X20000元/㎡=1000000元
年租金=100元/㎡x50㎡x12=60000元/年
投資回報率=60000 / 1000000=0.06 即6%的投資回報率
也就是說你投資這套商鋪10年回本60% 20年回本120%
商鋪的土地使用年限一般是40年（沒產權或者因住宅容積率用不完的情況下產生的70年產權底商除外），按上面的投資回報率測算，也就是投資者能純賺20年左右。
投資回報率又分靜態回報率和動態回報率
靜態回報率即每年租金是恆定的不變的。比如上面所舉的例子就是靜態回報率測算。
動態回報率即每年租金是有變動的，更多是上漲，一般漲幅為第一年租金的8%—10%
然而，購買商鋪時開發商給到投資者的回報率測算已經是提前透支了未來3—5年的租金上漲空間，目的就是為了該商鋪的成交單價是在合理的範圍內的。
這個時候就要看開發商的銷售政策了，市場培育期有什麼樣的優惠政策。另外，想要更精準測算投資回報率還要注意算上通貨膨脹率等因素，關於這些我會在後面的專題詳細論述。
其次，看看物業的增值部分
物業增值這個不難理解，就是你買的商鋪漲價了，由原來的20000元/㎡漲到現在的35000元/㎡了。
你的資產增值了。理論上就是後來，你這間商鋪賣出去你就賺錢了，你拿去抵押貸款也可以貸到更多的錢拿去玩再投資，玩起金融槓桿了。
但在物業增值和租金上漲部分要參考的因素非常多，比如區位、地段、市政規劃、項目的整體規劃、業態、招商、運營等等因素都要考慮到。
這個地方就是投資者和置業顧問博弈或者說是溝通的重災區了。置業顧問要非常清楚上面所說的因素，並且要塑造好，有道理又有依據；投資者要自行分析置業顧問所闡述的觀點和依據是否站得住腳。
總結：價值≥價格才有可能產生交易。
而價值部分的兩個核心點就是投資回報率和物業增值。因此不管是投資者還是置業顧問，想要解讀價值的真實內容就必須要清楚，投資回報率和物業增值。
關於投資回報率和物業增值的影響因素，商鋪開發商怎樣才能做到真正保障投資者的利益；投資者要何如識別雷區和避開雷區，我會在後面的專題詳細介紹。
本篇只是介紹關於商鋪的入門知識，為的是讓更多的人瞭解為什麼投資商鋪能賺錢，僅此而已。
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