村長最近難得上了一回電影院，看了熱映的《使徒行者2》。
這部片從“找臥底”到“找兄弟”，延續了昔日的港片情懷。
只不過一說到港片情懷，村長始終覺得很難有警匪片比得上《英雄本色》，那可是香港電影史上的經典。
片中的警匪糾葛、家族恩怨、江湖意氣、男兒尊嚴，令村長每一次看都會心潮澎湃。
而片中的那些經典臺詞，則成為了村長對港式警匪片最深的記憶。
豪哥那一句“阿sir，我不做大哥很久了”，以及小馬哥那句“我要告訴人家，我失去的東西一定要拿回來”，讓我久久不能忘懷。
而這些臺詞也與羅湖這幾年的發展相匹配。羅湖之前是深圳老大哥的地位，不過之後隨著南山和福田的發展逐漸沒落了。最近幾年好像又稍微有好轉的跡象。
所以村長前兩天去了二手房成交數量名列前茅的羅湖黃貝嶺片區轉了轉。
今天，我們就藉著港式警匪片的東風，來講講羅湖黃貝嶺片區房子的那些事。
1、黃貝嶺市場行情
羅湖從16年均價4.6萬/平，到如今5.5萬/平的均價，3年漲了19%。而其中黃貝嶺片區的歷史久遠，是由一個有近650年曆史的古村落髮展起來的。不知道黃貝嶺的漲幅有沒有跟著羅湖老大哥的步伐？亦或是超越？
聽聞黃貝嶺村有一部分舊改已經完成了，村長就藉機去黃貝嶺片區轉了轉，順便看看那邊房子的情況。
據鏈家小哥介紹，黃貝嶺是2018年羅湖區二手房成交數量最多的片區，以成交總量748套遠超羅湖其他片區。而其中一個名叫新天地名居的樓盤貢獻最大。
為此，村長慕名前去新天地名居看了看，探秘它為何如此搶手？
村長看中了一套新天地名居的房子，54平米的兩房一廳，單價6萬，業主開價330萬左右。
雖然新天地名居靠近黃貝嶺地鐵站，屬於地鐵口物業，周邊有便利店、超市、藥店等配套且比較完善。
但是村長自進小區以來，就明顯地感受到樓盤給人的壓抑感，密度較高。而且那套房子在陽臺上望出去，多為老舊建築，周邊環境有點雜亂。
再加上小區有點類似大廈型物業港式風格，沒有什麼休閒空間，設施也有點舊。要是以第一印象來講，我是不怎麼想買的。
所以，為什麼新天地名居在成交數量上貢獻這麼大呢?
鏈家小哥在旁邊悠悠地說了些話，讓村長瞬間醍醐灌頂。新天地名居是學位房，帶北斗小學和文錦中學的學位，而成交的戶型多以一房一廳30多平的小戶型為主。
北斗小學雖然比不上螺嶺外國語，但也是羅湖區資深的省一級學校；文錦中學也已經併入深圳翠園教育集團，未來的教學質量會不會更升一級呢？
“樓盤學區相對來講還是可以的，價格也比較親民。30多平的房子，195-220萬左右就可買到，既有學位也可以居住。今年以來，網籤量都有十幾套，小戶型偏多。這幾年成交的小戶型業主大多數是奔著學位房去的，家長們還是很拼的。”小哥感嘆道。
之前就聽說黃貝嶺片區很多都是學位房且小戶型偏多。現在看來，果真如此。
據咚咚找房數據顯示，新天地名居在2018年一共成交109套。其中1房戶型大多是39平，成交74套，佔比約68%；兩房戶型成交28套，52-66平米，佔比約26%；另有3-4房成交7套，86-112平三房或者是144平四房，佔比約6%。
新天地名居這幾年的漲幅，看起來也還行。漲幅為15%，2016年均價5.2萬/平，到現在6萬/平，比現在黃貝嶺5.6萬/平稍高。
再來看看帶有螺嶺外國語小學和文錦中學學位的金城華庭，16年的時候均價6.6萬/平，現在7.6萬/平，漲幅和新天地名居一樣，為15%。
而黃貝嶺片區2016年的時候均價為4.9萬/平，目前5.6萬/平，漲幅為14%。
在深圳，一個片區的漲幅靠學區房帶動，不愧是家長們比較關注的學區片區。畢竟學區房在市場很不景氣的情況下，抗跌能力和升值能力還是比較厲害的。
我們再將鏡頭切回到整個黃貝嶺片區，在小學方面，主要有北斗小學、螺嶺外國語、新秀小學、靖軒小學等；而中學則有文錦中學、羅湖中學、羅外實驗以及翠園中學等等。
黃貝嶺片區部分樓盤及學位
其中較為出名的學校是螺嶺外國語小學和翠園中學，而帶有其學位的小區，均價也不負學區房的期望飆升到7萬/平左右，如金城華庭、環島麗園、深業東嶺等。
這份數據再一次展示了黃貝嶺片區靠著學位好漲幅的優勢。
2、高性價比的黃貝嶺學位房
村長在一開始就放出了一組數據，黃貝嶺是羅湖2018年成交量最多的片區，同樣，2019年第一季度它也遙遙領先其他片區。
村長認為主要原因在於它的高性價比。黃貝嶺算是深圳學位房片區和深南大道的價格窪地
相信大家對於福田、南山的房價都有所瞭解，更何況它們的優質學位房，這幾年的漲幅也是不可同日而語的。
一句話說，就是福田、南山的學位房適合資質實力較強的置業者。如果家長們財富實力夠強，資金沒問題的話，那大可隨意選擇。
而對於那些資金實力不強，並且希望小孩能進入優質學校，黃貝嶺片區，乃至整個羅湖都是值得關注。
就如村長在文章開頭所說的，黃貝嶺片區成交的多為小戶型，像新天地名居，40平左右的房子，一房一廳，差不多200萬就可以入手了。亦或是帶翠園中學學位的深業東嶺，60平左右的，380萬就可以入手。
門檻低，總價低。有房產專家這樣說，“如果學位價值一定的情況下，面積越小，每平米上附加的學位價值越高。”
相比福田、南山動輒600、700萬的學位房，性價比會較高。當然，像40平左右的一房一廳，不夠一家人居住。所以，有很多人在羅湖買房是隻為學位而不考慮居住的。
像村長有個朋友就是入手黃貝嶺某個優質學位的樓盤，小戶型的一房一廳，用了學位，然後再租出去，用租金去租比較便宜的房子來一家人住。
可見，學位對黃貝嶺片區房子的溢價可謂是居高不下。而黃貝嶺所處的地理位置，也為其房價帶來了不少好處。
黃貝嶺位於深南路上。而深南路是深圳一條東西向重要交通主幹道。它串聯的幾乎都是深圳最核心的片區，貫穿羅湖、福田、南山三個深圳最主要的行政區，華僑城、香蜜湖、車公廟這些知名的地區也都在彙集在深南路上。
村長了解到，有不少人為了孩子，在黃貝嶺居住，在福田南山上班。
對比華僑城、香蜜湖這些富人區的房價來講，黃貝嶺5.6萬/平的均價，則是一塊不可多得的價格窪地，並且還帶有優質學位。
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