【案件基本信息】
1.裁判書字號
重慶市萬州區人民法院( 2009)萬民初字第3975號民事判決書
2.案由：商品房買賣合同糾紛
3.當事人
原告：向某華
被告：重慶市長某實業(集團)有限公司
【墓本案情】
2006年2月20日，何某厚(第三人)與長某實業公司簽訂《商品房申購協議書》約定：何某厚向長某實業公司申購其開發的某小區601號房屋，建築面積約67. 39m2，單價900元/㎡，申購金60651元，付款方式為一次性支付。2007年7月25日雙方又簽訂《重慶市商品房買賣合同》，房屋座落、面積、單價、總價款、付款方式與原《商品房申購協議書》一致。並約定了交房時間為2007年12月30日以及與商品房買賣有關的其它約定。合同簽訂後何某厚於7月27日向長某實業公司支付房款60651元。2007年7月29日長某實業公司與向某華簽訂《重慶市商品房買賣合同》約定，長某實業公司將該房屋賣給向某華，套內單價為1000元/m2，總價款65439元，付款方式為一次性付清。向某華已付清房款。2007年11月9日雙方簽訂的《重慶市商品房買賣合同》在重慶市萬州區房屋交易所進行了備案登記。2007年5月何某厚入住訴爭房屋並進行了裝修。該棟房屋長某實業公司於2007年7月中旬取得了商品房預售許可證，至庭審日此樓房尚未通過整體驗收。審理中向某華與何某厚均認為對方與長某實業公司的商品房買賣行為是虛假的，但均未提供充分證據予以證明。
向某華稱：白己與長某實業公司簽訂《商品房買賣合同》且支付了全部房款，並在房屋交易所辦理了預售登記備案手續。而該公司在之前已將房屋賣與何某厚，請求確認長某實業公司與何某厚簽訂的《商品房買賣合同》無效，將訴爭房屋立即交付給自己並辦理房屋產權證。
長某實業公司稱：辦理商品房登記備案是事實，是事後發現他人與何某厚籤的合同。
何某厚稱：訴爭房屋早已出售給我並已實際交付給我，我不清楚何建華買房一事，他們自己解決。
【案件焦點】
當事人簽訂商品房買賣合同後到房屋登記管理機關進行商品房屋預售合同備案登記行為是否屬於《物權法》所規定的預告登記行為;其備案登記行為是否產生相應物權效力，具有對抗效力。
【法院裁判要旨】
重慶市萬州區人民法院經審理認為：根據《物權法》第十五條之規定：“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同四、合同效力認定另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。”本案何某厚的協議已經成立，若無法律規定的無效的事由就應當屬有效合同。而向某華主張長某實業公司與何某厚簽訂的合同無效，卻未舉示充分證據證明雙方之間的合同違反法律或行政法規的強制性規定，或惡意串通損害他人利益，因此何某厚與長某實業公司之間簽訂的合同屬有效合同;本案屬於典型的一房二賣，長某實業公司應當向誰履行合同實則是解決本焦點的關鍵，從查明事實來看，向某華與何某厚均無證據證明對方的買賣行為有問題，應認定向某華、何某厚買賣行為的效力。而從實際情況上來看，何某厚的買賣合同是基於原來的申購協議而且其買賣合同也成立在向某華的買賣合同之前，並且何某厚與長某實業公司之間已經實際履行了協議，何某厚已經裝修且人住已三年之久，向某華雖有備案登記，不能當然就產生物權對抗效力，故向某華的訴訟請求不予支持。向某華只能另案訴訟要求長迸實業公司承擔違約責任。
重慶市萬州區人民法院依照《中華人民共和國民法通則》第五條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第—款的規定，判決如下：駁回原告向某華的訴訟請求。
【法官後語】
案件的重點在於時商品房預售合同備案登記效力的認定。該備案登記的目的、主體、內容、方式、時限及要求等方面與不動產預告登記不同，不屬預告登記。商品房預售合同雖因備案登記而得已公開，但基於商品房預售合同而取得的債權，不具有預告登記之債權所具有的對抗效力和排他效力。
通常情況下，債權具有平等性和相容性，而不具有優先性和排他性。但根據《物權法》第20條的規定，為保障將來實現物權，當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議可以向登記機構申請預告登記，預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。經預告登記的債權對以變動同一標的物物權為目的而成立在後的債權具有了類似於物權的優先性和排他性，故預告登記為債權獲得特殊保護提供了法律依據。根據《城市商品房預售管理辦法》(以下簡稱《辦法》)的規定，商品房預售合同應當進行備案登記，但《辦法》並未對備案登記的性質作出明確規定。根據《辦法》及相關規定，商品房預售合同備案登記目的在於對房地產開發經營企業的商品房預售行為進行行政管理，而並非賦予當事人因合同而取得的債權以優先和對抗效力;備案登記的內容是對商品房預售合同本身進行備案，而不是“未經權利人同意，處分該不動產不發生物權效力”即向社會公眾宣示特定債權已被特殊保護;備案登記的方式是在商品房預售合同上加蓋備案登記專用章，而不是將特定的權利人及其特定的權利寫入登記簿。同時，備案登記沒有時間或期限上的要求，不需要在出現特定法律事實或經過一定期限後再行登記，而預告登記後，當債權消滅或者自能夠進行不動產(過戶)登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記將失效。因此，商品房預售合同備案登記在登記的目的、內容、方式、時限上與《物權法》規定的預告登記存在明顯區別。商品房預售合同雖因備案登記而得已公開，但不具有預告登記的效力。
本案何某厚與長某實業公司簽訂的《商品房買賣合同》不具有導致合同無效之法定事由，故向某華要求確認該合同無效的請求應予以駁回。何建華與長某實業公司簽訂的《商品房買賣合同》雖進行了備案登記，但該備案登記不屬預告登記。同時，該合同簽訂的時間在何某厚與長某實業公司簽訂《商品房屋買賣合同》之後，向某華基於合同享有的債權不具有對抗效力和排他效力。雖然向某華根據《商品房買賣合同》要求長某實業公司交付房屋並辦理產權過盧登記，但長某實業公司已將房屋交付給何某厚且何某厚已對該房屋進行裝修併入住，萬州法院在向向某華釋明其救濟途徑之後駁回其要求交付房屋及辦理過戶登記訴訟請求，實現了法律效果與社會效果的統一，較為妥當。
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