柘城縣泰隆置業有限公司與劉潔、安徽睦祥置業有限公司房屋買賣合同糾紛一審民事判決書
發佈於：2020-03-09 來源：中國裁判文書網
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河南省柘城縣人民法院
民事判決書
（2019）豫1424民初5883號
原告：柘城縣泰隆置業有限公司，住所地柘城縣城關鎮黃山路南段，與確認地址一致，統一社會信用代碼***939N。
法定代表人：呂本東，該公司總經理。
委託訴訟代理人：梁天超，河南梁園律師事務所律師，代理權限特別授權。
被告：劉潔，女，1975年5月23日出生，漢族，住安徽省阜陽市潁州區，確認地址為安徽省阜陽市潁淮大道9號安徽眾商律師事務所。
被告：安徽睦祥置業有限公司，住所地阜陽市潁泉區中市辦事處頂大路32號阜陽市富源塑業有限公司1#-2辦公室0室，確認地址為安徽省阜陽市潁淮大道9號安徽眾商律師事務所，統一社會信用代碼91341200077243385B。
法定代表人：劉潔，該公司經理。
兩被告共同委託訴訟代理人：滑培楠，安徽眾商律師事務所律師，代理權限特別授權。
兩被告共同委託訴訟代理人：張傳書，安徽眾商律師事務所律師，代理權限特別授權。
原告柘城縣泰隆置業有限公司（以下簡稱“泰隆公司”）與被告劉潔、安徽睦祥置業有限公司（以下簡稱“睦祥公司”）房屋買賣合同糾紛一案，本院於2019年10月8日立案受理後，依法適用簡易程序，於2019年12月4日公開開庭進行了審理。原告泰隆公司的法定代理人呂本東及其委託訴訟代理人梁天超、被告劉潔與被告睦祥公司的共同委託訴訟代理人滑培楠均到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。
原告泰隆公司向本院提出訴訟請求：1.依法判決解除原告泰隆公司與被告劉潔簽訂的合同編號分別為NO201902888、NO201902889、NO201902890、NO201902891、NO201902892、NO201902893、NO201902894、NO201902895、NO201902896、NO201902898、NO201902899、NO201902901、NO201902902、NO201902904、NO201902906、NO201902907、NO201902908、NO201902909、NO201902911、NO201902912、NO201902913的21份商品房買賣合同（合計8400000元），並賠償因此給原告造成的損失360807.52元；2.依法判決解除原、被告簽訂的“策劃、銷售、招商代理合同”，並賠償原告因此造成的經濟損失360807.52元（當庭放棄）；3.訴訟費用及律師代理費80000元由被告承擔。事實與理由：2016年12月16日，原告與被告睦祥公司簽訂了一份商品房銷售合同，約定就原告開發的柘城縣老汽車站棚戶區改造項目，委託被告睦翔公司策劃、銷售、招商代理事宜，委託期限自2016年12月16日至2018年6月16日。合同期限屆滿後，被告於2018年12月21日以房地產銷售代理的名義將原告開發的商品房擅自網簽到被告安徽睦祥公司的法定代表人劉潔名下，合同網籤後被告劉潔拒不履行付款義務，非法佔有原告21套正在銷售中的商品房，經向被告劉潔催要購房款，劉潔不但拒不支付購房款，而且非法佔有至今拒不撤銷網籤，直接造成原告無法對其開發的商品房正常銷售。為此，被告的行為已構成根本違約，嚴重侵犯了原告的合法權益，並給原告造成了巨大的經濟損失。並補充：原告委託被告睦祥公司代理銷售期限已於2018年6月16日到期，雙方之間委託合作關係已經不存在，兩被告簽訂商品房買賣合同已經超出代理權限，因此被告睦祥公司的行為對原告造成的損失依法應予賠償。
被告劉潔、睦祥公司辯稱：原、被告簽訂的商品房買賣合同，合法有效，原告訴請不成立，原告尚欠被告睦祥公司房屋銷售代理費用以及其他費用共計5195082元，原告無力支付上述費用，雙方商議簽訂房屋買賣合同，並進行網簽到被告睦祥公司的法定代表人即被告劉潔名下，用於欠付被告睦祥公司房屋銷售代理費用的質保，所以該合同合法有效而不應解除，應駁回原告的訴請。另原告訴請的律師費及損失賠償款均沒有法律依據，亦不應支持。
本院經審理認定事實如下：原告作為柘城縣中原大街北側的老汽車站城市棚戶區改造項目的開發商在開發建設皇家花園過程中，於2016年12月16日與被告睦祥公司簽訂《柘城縣老汽車站棚戶區改造獨家策劃、銷售、招商代理合同》，合同約定的委託期限為自2016年12月16日至2018年6月16日，委託範圍為該項目四層以上，並約定委託代理費用及支付方式、雙方權利及責任等。後被告劉潔與原告簽訂了皇家花園1單元21層1-21-1號房、1單元16層1-16-1號房、1單元11層1-11-1號房、1單元7層1-7-1號房、1單元5層1-5-1號房、1單元22層1-22-2號房、1單元21層1-21-2號房、1單元15層1-15-2號房、1單元10層1-10-2號房、1單元22層1-22-3號房、1單元17層1-17-3號房、1單元12層1-12-3號房、1單元10層1-10-3號房、2單元20層2-20-1號房、2單元14層2-14-1號房、2單元22層2-22-3號房14層2-14-3號房、2單元11層2-11-3號房、2單元9層2-9-3號房的21份商品房買賣合同，並分別均於2019年3月1日在柘城縣房產服務中心辦理該21套房屋的網籤合同，網籤合同編號分別為：NO201902888（面積125.17㎡，總價款400000元）、NO201902889（面積125.17㎡，總價款400000元）、NO201902890（面積125.17㎡，總價款400000元）、NO201902891（面積125.17㎡，總價款400000元）、NO201902892（面積125.17㎡，總價款500680元）、NO201902893（面積106.97㎡，總價款400000元）、NO201902894（面積106.97㎡，總價款400000元）、NO201902888（面積106.97㎡，總價款400000元）、NO201902896（面積106.97㎡，總價款400000元）、NO201902898（面積122.97㎡，總價款400000元）、NO201902899（面積122.97㎡，總價款400000元）、NO201902901（面積122.97㎡，總價款491880元）、NO201902902（面積122.97㎡，總價款400000元）、NO201902904（面積122.44㎡，總價款400000元）、NO201902906（面積122.44㎡，總價款400000元）、NO201902907（面積130.63㎡，總價款400000元）、NO201902908（面積130.63㎡，總價款400000元）、NO201902909（面積130.63㎡，總價款400000元）、NO201902911（面積130.63㎡，總價款400000元）、NO201902912（面積130.63㎡，總價款400000元）、NO201902913（面積130.63㎡，總價款400000元），該21份網籤合同約定的總價款合計為8592560元，除房屋位置不同及面積、總金額約定的部分不同外，其餘內容約定均一致，其中第六條均約定：“付款方式及期限。買受人按下列第3種方式按期付款：。3、其他方式，空白。”；第七條均約定：“買受人逾期付款的違約責任。買受人如未按本合同規定的時間付款，按下列第1種方式處理：1.按逾期時間，分別處理（不作累加）（1）逾期在30日之內，自本合同規定的應付款期限之第二天起至實際全額支付應付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分之3的違約金，合同繼續履行；（2）逾期超過30日後，出賣人有權解除合同。出賣人解除合同的，買受人按累計應付款的1%向出賣人支付違約金。買受人願意繼續履行合同的，經出賣人同意，合同繼續履行，自本合同規定的應付款期限之第二天起至實際全額支付應付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分之3（該比率應不小於第（1）項中的比率）的違約金。本條中規定逾期應付款指依照本合同第六條規定的到期應付款與該期實際已付款的差額；採取分期付款的，按相應的分期應付款與該期的實際已付款的差額確定。2.空白。”。後經原告催促，被告劉潔未能分別向原告支付上述21套房屋的價款，同時兩被告以原告與被告睦祥公司之間存在其他糾紛為由拒絕協助原告辦理上述21份網籤合同的撤銷手續，原告遂提起本案訴訟。另查明，原告因其他原因未能持有其與被告劉潔簽訂的上述21份商品房買賣合同，同時被告劉潔、被告睦祥公司對雙方簽訂該21份商品房買賣合同的事實及效力當庭予以認可。
上述事實有原、被告分別提供的證據及原、被告當庭陳述等在卷為證，本院予以確認。
本院認為，依法成立的合同，自成立時生效；當事人應當按照合同約定全面履行自己的義務。本案中原告雖未能提供其與被告劉潔簽訂的涉案21份商品房買賣合同，但由於兩被告當庭認可涉案21份商品房買賣合同的簽訂事實及效力，並對涉案21份合同網籤的原因進行了單方表述，同時基於原告訴請解除涉案21份網籤合同的前提系其認可合同有效，且原告亦當庭表示其對簽訂的涉案21份合同不知情但確已簽訂的表述，因此，在兩被告無正當理由未向本院提供涉案21份商品房買賣合同的情況下，根據公平原則及誠信原則，並結合原告非因自身原因而將涉案21份合同提供不能的其他非主觀因素、網籤的性質和目的以及本案的實際情況等，依法應將涉案21份網籤合同視為基於涉案21份商品房買賣合同簽訂的事實及內容的一致性而形成，因此，涉案21份網籤合同依法應視為屬於雙方當事人真實意思表示，且不違反法律規定，當屬合法有效。由於被告劉潔在原告催促後以其他理由拒絕向原告支付購房款，且兩被告以原告與被告睦祥公司之間存在其他糾紛為由拒絕解除涉案21份網籤合同，導致合同目的已難以實現，已然對原告及時回款、房屋另售等合法權益造成了損害，兩被告的上述行為屬於共同侵權，對原告因此遭受的損失依法應共同承擔賠償責任，因此，根據涉案網籤合同約定和法律規定，原告有權解除涉案網籤合同，故本院對原告要求解除涉案21份網籤合同的訴請予以支持。對原告要求兩被告賠償損失360807.52元的訴請，涉案21份網籤合同雖均明確約定了買受人逾期付款的違約責任，但對付款期限和方式的實體內容、損失賠償數額計算方法等未作約定，由於涉案房款經原告催告後，被告劉潔雖拒絕支付，並拒絕直接解除該21分份網籤合同，但根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條規定：“商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定:逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公佈或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。”，本院認為，基於原告提供的證據不能證明其向被告劉潔主張權利以及被告劉潔拒付房款和拒絕直接解除網籤合同的具體時間等，本院綜合認定本案的立案時間作為被告劉潔的逾期付款時間，故原告訴請的損失應自本案立案之日即2019年10月8日起以合計總房款8592560元為基數按全國銀行間同業拆借中心公佈的貸款市場報價利率計算至被告劉潔實際履行義務完畢之日止，但不得超過原告訴請的損失數額360807.52元（即如被告劉潔在實際履行義務完畢之日時應付原告的損失數額低於360807.52元，按上述標準計算的損失數額予以賠償，否則以360807.52元進行賠償），同時被告睦祥公司對該損失承擔連帶賠償責任。對原告訴請的律師費80000元，於法無據，本院不予支持。對原告主張的涉案21份商品房買賣合同的簽訂及網籤辦理系兩被告惡意串通後所實施的事實及其他事實，證據不足，且兩被告不予認可，故本院不予確認，但不影響原告補充證據後另行主張。對兩被告提出，涉案21份網籤合同的辦理系因原告下欠被告睦祥公司委託代理銷售費用而經雙方協商簽訂商品房買賣合同後所實施的行為，實質上系原告對該委託代理銷售費用所提供的質保，且其同意辦理解除涉案21份網籤合同的前提系原告先行向被告睦祥公司支付委託代理銷售費用的意見，由於該意見僅系其單方陳述，原告未予認可，且兩被告未能提供其他證據對此予以證實，故本院不予採納。對被告劉潔、被告睦祥公司的其他相關抗辯意見，因不能成立或與本案無關，本院不予採納或不予審查。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第六條、第六十條、第九十三條、第九十四條，《中華人民共和國侵權責任法》第三條、第六條、第八條、第十五條，《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規定，判決如下：
一、解除原告柘城縣泰隆置業有限公司與被告劉潔簽訂的合同編號分別為NO201902888、NO201902889、NO201902890、NO201902891、NO201902892、NO201902893、NO201902894、NO201902895、NO201902896、NO201902898、NO201902899、NO201902901、NO201902902、NO201902904、NO201902906、NO201902907、NO201902908、NO201902909、NO201902911、NO201902912、NO201902913的21份網籤商品房買賣合同；
二、被告劉潔、被告安徽睦祥置業有限公司於本判決生效之日起十日內向原告柘城縣泰隆置業有限公司賠償損失，該損失數額自2019年10月8日起以合計總房款8592560元為基數按全國銀行間同業拆借中心公佈的貸款市場報價利率計算至被告劉潔、被告安徽睦祥置業有限公司實際履行義務完畢之日止，但不得超過360807.52元（即如該兩被告在實際履行義務完畢之日時應付原告的損失低於360807.52元，按上述標準計算的損失數額確定並予以賠償，否則以360807.52元進行賠償）；
三、駁回原告柘城縣泰隆置業有限公司的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定期間履行給付金錢義務，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費36560元（已減半收取），由被告劉潔、被告安徽睦祥置業有限公司負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，並按對方當事人的人數提出副本，上訴於河南省商丘市中級人民法院。
審判員張高臣
二零一九年十二月十八日
書記員張宇
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