1HP.
土拍市場第二波密集供地的首戰，
啞火了。4宗地的成交結果，昨天就透了題，流拍一宗+底價三聯。
4宗地基礎指標
朝陽金盞鄉的兩宗正經商品房，南地塊由中海+首開聯合體以46億元底價摘得，樓面價48470元/㎡，北地塊無人報名，緊急暫停。
朝陽區的地，突然就不香了。
望京花家地和昌平朱辛莊的兩宗100%自持的商業，更是意料之中的冷板凳，由金隅和裕聰分別以3.52億和5.6億的底價摘得。
開局涼颼颼，再遙想一下2月的火熱，帝都實力演繹了土拍「冰與火之歌」。
2HP.
不禁在腦海中緩緩打出來一個問號，金盞鄉的地到底有什麼貓膩。
順帶吐槽一下，買賣雙方大佬居然沒提前通氣，把場面搞得如此尷尬，到了被迫叫停的地步。
細想一下，可能賣方也很吃驚。
因為金盞的地並不差。
項目位置圖
這塊地位於中央別墅區，環境沒得說，東側是溫榆河支流，西側有金港國際賽車場，2.5公里範圍內有兩個度假村。
居住感覺四個字，巴適得很。
項目本身的配置，1.3的容積率，18米限高，改善盤的標配，正好和環境相得益彰。
南側5公里內，也有產業規劃。
朝陽金盞金融商務區，在分區規劃上是提了名的，是朝陽區產業重點發展方向之一。
環境好，有產業，還是爆冷了，難道到開發商沒錢了。
不，是這點優勢不夠看。
3HP.
研究一下之前被爭搶的地，特徵明顯。
總價低或土地優質。
比如說通州臺湖的地，17家開發商參與，最終是綠城以49.78%的溢價+7%的自持摘得，但總價僅有13.48億。
這麼低的門檻，小房企都趁機參與競拍，場面火是必須的。
再來是綠城拿的大興舊宮地塊，以區域價值吸睛，起拍總價50億，但最終還是競到了34%的溢價率，以總價67億成交。
相比之下，金盞的地，有點兩不沾。
兩宗地中，流拍的北地塊起始總價63.3億元，開價就嚇退一眾開發商。
起始樓面價5萬，要是再來二三家開發商爭一爭，價格還能更上一層樓，但這時候房企的日子就難過了，因為利潤點基本榨乾了。
隔壁東壩的限競房均價也不過6.9萬元/㎡，位置還更好。
開發商不是傻的，沒利潤的活根本不會攬。
要不然中海+首開聯合體，也不會果斷拿了46億的南地塊。
區域上，雖然別墅區的環境好，但是各項配套都比較雞肋。
尤其和東壩對比的時候。
區位圖
交通，東壩借到了3號線和12號線的春風，金盞卻和3號線隔了近4公里，更靠近首都機場一點。
但錯就錯在更靠近機場，機場要發揮作用，有一條標準是「距離產生美」 。
產業，雖然金盞有金融商務區，但是東壩的發展程度更加完善，要進金盞就要做好被東壩截流的準備。
土地本身，就這樣陰差陽錯成了高總價、高樓面價、高風險的「三高」項目。
4HP.
面對這樣的土地，開發商也有自己小九九。
參考近期陸續披露出來的年報，發現或多或少都會有點問題，最尖銳的就是舉債過高。
所以後續發展，自然選擇了穩健，金茂提出了「質在量先」，恆大直說「降規模」，綠城經歷了年初的補倉，對土地的挑剔程度更加嚴重。
穩健的直接表現分兩個方面。
對外展示，「我土儲豐沛，不會倒的」。
對內展示，「日子不好過，錢得花在刀刃上」。
而金盞的地，赤裸裸挑戰開發商的現金流，前期投入大，去化週期長。
上不上手，得再想想。
想著想著，東壩限競房三兄弟掛出來了，西紅門、分鐘寺也掛出來了，疊加起來的威懾效果，誰還記得金盞地塊。
於是金盞地塊，叮的一聲，按了暫停鍵。
5HP.
但暫停未必不是好事情，市場可能因此少了一個滯銷盤。
存量房的時代，必須要承認的事情是供大於求的事實。
這就必須考慮購房者會為誰買單和開發商利潤空間的問題。
金盞這塊地，起始樓面價5萬，鄰居晴翠園二手房10萬+，一旦入市，價格7萬起步。
項目顯然走不通高週轉的路，而且很可能會滯銷。
因為購房者會被東壩截流。
東壩即將拍的地，限均價69422元/㎡。價格更低不說，配套更完善，交通更便利。
於是一道選擇題擺在眼前，雞翅or雞肋。
答案再明顯不過。
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突然遇冷的朝陽區，是英雄遲暮嗎？
答案是，想多了。
朝陽區近3年住宅用地
朝陽區近3年拍出了14宗住宅用地，其中6宗都是共有產權地塊。
另外8宗住宅用地，除別墅產品外，入市的望京府、華樾北京的上座率都很高。
上座原因除了和產品強相關外，還因為朝陽區缺少有質量的改善產品。
而這個缺口，希望能從東壩地塊的入市開始填平。
所以金盞地塊雖然遇冷，但並不會對朝陽區造成連鎖反應。
朝陽區還是強壯的很。
7HP.
但就這麼一塊不限價的商品房，還能做到流拍和底價成交，這對北京樓市來說確實很微妙。
微妙的點在於ZF這個規則制定者對這塊地的期待值過高，擠壓了開發商的利潤空間。
結果就是開發商撂挑子了。
側面反映出來一個事實，開發商終於意識到自己的槓桿問題，要開始降槓桿了。
對購房者而言，要從這波神走位的土拍下，看清兩個本質。
第一點，向開發商學習，合理使用自己的槓桿，記得時刻留有餘地。
第二點，千萬不要被忽冷忽熱的土拍表象迷惑，因為熱不代表過嗨，冷也不是要崩盤。
相反，這是市場資金表現理性和謹慎的結果。
拋開上躥下跳的表象，只有保持理性才是正解。
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