深圳樓市又火了！最近幾天，兩條新聞刺激著大家的神經：
1，招商蛇口太子灣·灣璽再度開盤，平均每套4200萬元。結果54套賣光，開發商收入23億元。這是該樓盤3月的第三次開盤，一共銷售了138套，最低每套售價2000萬。
2、由於近期寶安中心區一帶房價上漲太快，一些尚有新房發售的樓盤，傳出收取“喝茶費”“更名費”的說法，最高超過每套100萬元。對此，寶安區住建局發佈通知，一旦查實將暫停涉案樓盤全部房源網籤權限，除了每套10萬元罰款，還要聯合公安、稅務、市場監管掃黑、除惡打“樓霸”。
自去年以來深圳樓市回暖，尤其在西部的南山、寶安、光明等區，出現了價格顯著上漲趨勢。其中寶安中心區的新盤、二手房，都有非常顯著的漲幅，個別盤上漲了30%到40%。
今天一大早，就在朋友圈看到北京某地產大V說：全國各地房地產從業人員都仰望深圳，羨慕嫉妒恨。
熟悉房地產市場的人都知道，2015年在全國樓市仍然全面偏冷的時候，深圳樓市就率先啟動。等2015年底國家出臺去庫存政策的時候，深圳樓市已經漲了將近一年，接近翻倍。
上一輪房地產牛市是從深圳開始的，深圳基本漲完，才輪到上海、杭州、蘇州、合肥、南京，然後才是全國開花。
那麼，深圳從去年下半年開始的“明顯回暖”到底意味著什麼？它是否再次成為中國房地產“新週期”的一個先行指標？下面談談我的看法。
第一，深圳這一輪上漲，跟深圳城市定位的全面提升有很大關係，市場憧憬8月26日會有更進一步的利好。
2019年，是深圳城市定位發生逆轉的重要一年。之前，深圳一直被定位為全國經濟中心城市，在城市綜合功能上無法跟香港、廣州相比。香港的綜合功能是全球性的，跟上海一樣都是國際經濟、金融、貿易、航運中心；廣州的綜合功能是全國性的。
2019年2月18日出臺的粵港澳大灣區規劃，也給大灣區確定了四個中心，深圳位居香港、澳門和廣州之後，名列第四。規劃出臺的時候，深圳人普遍感到了深深的落寞。
但到了8月18日，隨著深圳“建設社會主義先行示範區”意見的出臺，深圳城市定位發生了實質性大躍升，國家決定用深圳來向全球證明“道路正確”。深圳的目標，也變成了“競爭力、創新力、影響力卓著的全球標杆城市”。
也就是說，深圳追趕的目標已經不再是香港、新加坡，而是紐約、倫敦。這意味著，深圳的城市定位已經達到了比肩京滬的程度。至此，“北上深”的說法正式坐實。
隨後，含金量極高的全國第四個“國家綜合性科學中心”落戶深圳。此外，深圳還被定位為“全球海洋中心城市”，獲得這個定位只有深圳和上海，深圳位列第一。
近年來，深圳活躍的經濟就吸引了大量增量資金和企業總部。定位提升後，有更多的大企業遷入，更多的高層次人才流入。
凡是認真學習過“中共中央國務院關於支持深圳建設中國特色社會主義先行示範區的意見”的人，都有一種感覺：利好太多了，以深圳的面積無法承載。所以，坊間對於深圳擴容的猜測也多了起來。
而在2019年，中央先後在兩份重要文件裡提出，通過行政區劃調整增加中心城市承載能力。2020年8月26日，是深圳建立特區40週年，因此大家普遍有一種期待：如果快的話，深圳或許在今年8月就可以擴容。
總之，深圳定位的全面提升，讓深圳城市價值獲得了全面重估。在北上深三大城市裡，北京和上海都在限制人口增長，只有深圳鼓勵人口增長，深圳的市場化程度最高，所以熱錢流入深圳就不奇怪了。
第二，深圳樓市在上一輪牛市之後，調整了3年多時間，剛需、改善需求經歷了充分沉澱、等待，供需矛盾讓樓市有上漲壓力。
最近10多年來，深圳新增住宅用地一直偏少，甚至低於一些總人口不過四五百萬的三四線城市。這不是深圳“惜售”，而是真的沒有多少土地了。
而深圳每年新增常住人口在40萬以上，即便每3個人形成1套房子的需求，每年就新增13萬套以上的需求，這還包括2000萬的存量人口。深圳存量人口自有住房率不到30%，在全世界大城市可能都是最低的。
所以深圳住房供需矛盾一直比較尖銳，如果不擴容會長期存在，並最終造成至少500萬人住在深圳之外的東莞惠州或者中山。事實上，這三個城市每年有一半房子，都被深圳人買走。
所以深圳這一輪上漲，是有真實需求支撐的，是供需矛盾的推動。
第三，深圳天價奢華住房熱銷的背後，是全國“傻錢”在湧入深圳。
“傻錢”在這裡沒有貶低的含義，是說這些錢來的容易，需要尋找長線、大額、優質的資產來“投入資金”，交易最好不受限，還可以適度加槓桿。
而深圳的住房，恰好具備這些條件。
住房是閹割了的住宅，一般不能落戶，產權較短、沒有學位、不能通煤氣（個別有例外），交易稅費高，不算是好的投入資金品。但對於錢來得容易的“高淨值人群”來說，住宅名額已經用完，仍然有大量資金需要“存放”，只能選擇大城市的奢華住房。
北上廣深四大一線城市裡，只有深圳的住房最任性，可以賣出天價。這是為什麼？
一是因為在廣東有“根紅苗正的商務住房”，也就是批地的時候就是商務住房，這在很多省市要麼沒有，要麼很少（內地一般是商辦物業改建為商務住房，嚴格講是非法的）。二是深圳的住房不限購、不限貸，北京是對個人限購併禁止貸款的，上海也存在一定限制。三是深圳有海景住房，這也是比較獨特的。
對於全國性的熱錢來說，深圳的奢華住房就顯得有點稀缺——北京不讓買，上海限制買，廣州、杭州還沒有到住房時代，只有深圳剛剛好。
商務住房的確是不如住宅，未來交易稅費高（有土地增值稅），增值空間未必大，投入資金色彩弱、消費色彩強，類似奢侈品。但假如你手裡有3到5個億，又不想到境外投入資金（或者資金出不去），不敢炒股票，也不敢盲目擴張實業，你還能怎麼辦？住宅買夠了，也沒有房票了。只有深圳的奢華住房，看起來足夠體面，住起來非常舒服，還可以匹配自己的投入資金額。所以，為什麼不買？
而這，就是深圳奢華住房秒光背後的邏輯。當然也有一些真正的“傻錢”跟風，連首付都是借來的。用這種錢去買奢華住房，弄不好就血本無歸。因為你的錢太貴，有時間限制，而奢華住房是慢資產，或者說是透支了未來5年增值空間的資產。
下面我們看看截至今年2月末，四大直轄市和廣深“金融機構本外幣存款餘額”（資金總量）增長情況：
2020年1到2月，全國本外幣存款餘額增長8.1%。可以看出，在資金爭奪戰中跑贏全國的只有深圳、廣州和北京。其中在6大城市裡，深圳資金總量增長速度最快，目前超過廣州2.6萬億，差額就接近於武漢。
2月末，疫情對經濟的打擊已經非常明顯。在這個時候，天津、重慶都出現了資金增長失速，而深圳卻狂飆突進，這是為什麼？就是因為熱錢湧入，就是因為樓市比較溫暖。
第四，目前深圳樓市仍然是“一半是海水，一半是火焰”，分化趨勢比較明顯。
從區域上看，樓市最火的是南山區、寶安區和光明區，龍華區和福田區局部回暖。但羅湖、龍崗、坪山、鹽田仍然比較平穩。對於南山、寶安和光明，大家開始要有“防風險”的意識了，很多樓盤透支了未來，投入資金價值開始打折扣。而深圳中部和東部，相對來說價格優勢越來越明顯了。
另外，深圳這一輪上漲對全國的確有“先行指標”的意義。當疫情穩定之後，全國樓市回暖是大概率事件。（來源：劉曉博說財經）
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