2020年3月4日，新城控股发布公告称，将发行规模为不超过人民币6亿元的公司债券，直至3月9日该笔债券发行工作结束，最终票面利率为5.10%。
而 这一笔低利率的债券除了证明新城是个优质标的之外，还提醒了我们新城的融资渠道已全然打开了，并且利率很低。
在去年，新城经历突发事件，当时盛传新城融资渠道受阻，新城的市值也犹如跳水直线下滑，但随后市场立马反弹。
据Wind数据显示，在市值500亿元以上的多家A股地产公司中，2019年股价表现最亮眼的是新城控股，其以70.47%的涨幅高居榜首。
而新城能从低谷当中快速反弹也源于新城自身的优质。3月27日晚间，新城发布了2019年业绩报告，而从新城年报中，我们可以窥见新城的根是有多牢固，在走过风雪之后，新城依然是挺拔如松。
一 一
营利双涨 未来聚焦利润
3月31日，新城控股（下称“新城”，601155.SH）举办了2019年投资者发布会。
在发布会的背景板上的最上角，新城控股与吾悦广场的logo醒目地分列在新华社民族品牌工程左右。
这不仅反应了新城2019年的业绩组成：“住宅+商业”双轮驱动，也与新城未来的发展方向前后呼应。
据新城2019年财报显示，报告期内，新城实现了858.47亿元的营业收入，同比增长58.58%，作为运营能力较强的房企，2019年新城依然保持着较高的利润水平，归属于上市公司股东的净利润126.54亿元，同比增长20.61%；扣非归母净利润99.8亿元，同比增长31.4%。
高利润也为新城的投资者带来了高回报，据财报披露，新城拟向全体股东每10股派发现金红利17元（含税），预计派发的现金红利共计38.34亿元。
据了解，2015年B转A股上市至今，在未开展股权融资的情况下，包含此次派息，新城控股已累计分红99.6亿元。
另外，在销售上，新城实现了销售金额约2708.01亿元，同比增长22.48％，累计销售面积约2432万平方米，同比增长34.21%。
基于企业追求稳健的风格和市场实际情况，新城把2020年的业绩目标定在了2500亿，众所周知，因为疫情影响，2020年前两月房地产整体市场下滑十分明显，市场纷纷看空房地产，认定行业整年呈大幅度下滑趋势已成定局。
而在投资者大会上，新城控股董事长王晓松认为，“在受疫情影响的情况下 ，在2020年新城依然能保持历年60%的去化率，在4000亿左右的可售货值基础上，提出2500亿的销售目标是比较中性理性的 。 ”
另外，王晓松还表示，“除了武汉外，目前新城各地复工复产情况已经到达90%，预计四月初复工率将达到100%，而各地售楼处除了武汉之外已全面开放，不少城市的访客量已恢复到去年同期水平。”
“新城将对外界环境保持冷静、客观的判断，坚持双轮驱动的高质量发展方向，全力减少新冠肺炎疫情给公司经营销售带来的不利影响，疫情有危也有机， 未来新城将由增量转向品质发展，以资本回报率为核心，聚焦利润。 ”王晓松说道。
二一
土地储备1.24亿平方米
而新城对未来的信心从土储上的扩张也可窥探一二。据财报显示，2019年新城控股新增土地储备共72幅，新增总建筑面积2508.47万平方米，其中商业综合体项目新增1443.75万平方米，值得一提的是，平均楼面地价才2421元/平方米。
从区域上看，新城新增土储分布范围遍布全国各大城市圈，其中 长三角区域占比达 45% ，粤港澳大湾区、环渤海及中西部都市圈城市总计占比 55% ； 从 储备结构 来看， 一二线城市占比 38.3% ，长三角强三四线城市占比 36%。
在新增后，截止 2019 年末 ， 新城 的 总土地储备 高 达到 1.24 亿平方米 ， 低成本 的优质土储不仅为新城未来的利润提供了保障，也为新城穿越城市发展周期提供了抗风险的能力。
进入 2020 年，许多房企因债务与现金问题放缓了拿地的脚步，土拍市场进入了低点，新城抓住了时机，进一步 扩充土地储备 。
在一月份，新城通过招拍挂方式新增江苏省宿迁市、广东省肇庆市、贵州省贵阳市三个项目，通过合作方式取得贵州省黔南布依族苗族自治州龙里继望路项目，共计新增土地面积84.37万平米，其中，江苏省宿迁市泗洪项目，为商业综合体，建筑面积约95万平方米。
进入二月份后，新城继续把握时机扩充土储，通过网络竞拍的方式成功竞得保山中心城市下村片区商业兼住宅开发用地516.7亩。据悉，该项目总建筑面积约90万平方米，其中包括约9万平方米的体验式“购物中心”，该项目是保山建设现代化大城市的重要招商引资项目之一。
另外，在二月份新城还以7.54亿元的价格拿下新泰市滨湖新区地块，土地总面积25万㎡。据悉，在该地块上，新城控股将携旗下体验式商业旗舰品牌“吾悦广场”正式落子新泰，这是其在泰安布局的第二座吾悦广场，它的建成将填补城市国际商业综合体空白，为繁荣新泰商业添砖加瓦。
能在逆市扩张，足以见新城对未来市场的信心。
三一
手握639.4 亿元
另外在负债方面，据财报显示，目前新城的净负债从2018年的250.74亿元降至现今的101.35亿元，同比优化了59.58%，而净负债的大幅度下降，也促使新城的净负债率从2018年的49.21%降至如今的16.36%。
而尽管新城的资产负债率由2018年同期的84.57%上升至86.60%，但主要是由于销售房屋产生的预收账款大增至1970.18亿元，这一部分预收账款在来年将转化为营收，在剔除合同负债和预收款项后的新城的资产负债率仅为76.53%，远低于行业平均水平。
对此，王晓松表示，“净负债率实现大幅度下降源于2019年下半年收缩拿地导致的，净负债率过低对于房地产企业并不是什么好事，在2020年新城将持续关注更多的拿地机会，并把净负债率控制在一个合理的区间。”
而在现金流方面，据财报显示，截至报告期末，公司经营性现金流净额为435.80亿元，新城手握现金639.4 亿元，同比增长41%，一年内到期的非流动负债仅237.4亿元，偿债能力无忧。
另外，新城高级副总裁兼财务负责人管有冬表示， “现金流的安全是新城如今的优势，并且新城已经完全恢复融资渠道，而目前要做的是降低融资成本。 ”
据悉，目前新城已打开多元化的融资通道，包括银行、海外债、公司债、中期票据等方式。于2019年，新城在中国银行间市场先后发行中期票据、超短期融资债券和资产支持票据，共募集资金31.58亿元人民币；在上交所平台完成公司债券的发行，募集资金21亿元人民币；在境外通过发行高级美元债券，募集资金9.5亿美元，为公司的高速发展提供了稳定的资金支持。
手握大量现金加上多元丰富的融资渠道以及低负债，目前新城的财务面十分健康。
综合上述财务数据，会发现2019年新城在业绩增长的同时还提升了财务的安全、扩张了土储。
高质量及低成本的土储布局、扎实的财务报表、优秀的融资水平等综合素质组成了新城，也因此，在新城发布财报之后，不少机构将新城的股价目标价上调，评级从“增持”定位“强推”。
四一
商业收入增长92.28%
随着住宅市场的调控不断加码，市场分化加剧，房地产企业又走到了一个十字路口，房企多元化布局成风，但多元之路前景固然美好，实际上却布满荆棘，并且有不少房企因多元化投资过大，不仅不能为企业带来回报，还拖垮了主营业务地产。
而对于新城来说，一直以来的发展便与其他房企仅依靠住宅业务不同，除了住宅业务外，新城在商业地产领域的稳步增长也在支撑着新城稳步前进。
值得关注的是，新城的住宅开发和商业业务不是割裂的，二者相辅相成，新城通过住宅住户哺育商业流量，再通过商业配套带动社区活力以及住宅销售，实现“住宅＋商业”的双轮驱动。
在2019年，新城秉承“有情怀、不复制、具规模”的九字箴言，进一步提升商业运营能力，深化吾悦广场文化、科技、情感等属性 ，并重磅推出“吾悦菜场、吾悦珠宝城、吾悦运动城、吾悦儿童城”四大创新业态，推动吾悦广场进化升级，加速打造幸福商业、释放幸福能量。
据悉，在2019年继吾悦珠宝城在西安西咸、成都龙泉、嵊州、安庆、宝鸡等吾悦广场落地后，吾悦菜场也逐次铺开。
王晓松表示，“ 住宅与商业对于新城来说可以相辅相助，住宅可以快速回流资金，待商业成熟运营后，却能提供源源不断的现金流。 ”
吾悦广场作为新城商业的品牌，据报告显示，在2019年已经开业的63座吾悦广场就为新城实现了租金及管理费收入40.69亿元，同比增长92.28%，平均出租率达99.16%。
另外， 截至 2020 年 3 月底，新城控股已在全国布局 124 座吾悦广场。 未来，商业在新城的营收结构之中将扮演 愈来愈 重要 的角色。
而在投资者大会上，王晓松透露， “在 2020 年，将有 30 座吾悦广场开业，商业板块预计能实现 55 亿的收入。 ”
作为一家从偏居一隅的常州起家的民企，历经多年，新城控股凭借有别于诸多房企的“住宅＋商业”双轮驱动模式，一路前进到如今中国房企的第一梯队。
2019年，虽然新城是过山车的一年，但最终还是依靠自身的实力熬过寒冬。
面对未来，新城提出“稳中求进”、“地域深耕”、“运营优先”、“科技赋能”、“风险管控”的发展战略，做好美好生活服务商角色的同时，使新城也成为基业长青的百年企业。
在经历 重大挫折 后，新城依然处在商业和住宅开发的第一梯队，并且经过一年的调整，如今的新城通过稳控现金、降低负债、提升土储变成了一个更好的 “ 新 ” 新城，未来的新城依 然充满潜力。
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