近兩年，民間借貸糾紛等原因所引發的“以房抵債”類案件，數量呈不斷上升趨勢。截至今年4月，在中國裁判文書網檢索“以房抵債”顯示結果已有48000多例。
由於以房抵債案件可能涉及多部法律（物權、擔保等）；可能損害其他債權人利益；也可能牽扯強行性法律規定等，導致在實務中易產生法律觀點上的爭議，外在表現為各地法院判決裁判尺度並未完全統一，這就給存在賴賬意圖的失信被執行人，留有騰挪的餘地。
接下來，國警懸賞網小編將為各位整理以房抵債案件（已過清償期）的裁判思路與一般原則。
以房抵債成立條件及效力分析
以房（物）抵債實質上為代物清償，指的是債權人與債務人之間達成合意，約定以他種給付代替原有給付的受領，消滅原有債權債務關係。成立以房（物）抵債需要滿足四個條件。
（1）有既存的債權債務關係；
（2）當事人之間達成以物抵債的合意；
（3）以他種給付代替原有給付；
（4）債權人實際受領他種給付。
按照以物抵債協議的約定內容、履行情況來看，協議的具體效力不同。
債務未屆清償期
未明確約定債務不能清償時抵債物歸債權人所有，或者對抵債物進行了折價、清算程序。
在當事人之間有效，不能對抗第三人。
明確約定不能清償債務時抵債物所有權歸屬於債權人
本質為流抵契約，違反物權法規定，無效。
約定以房屋、土地等不動產進行抵債，明確在清償債務後可以進行回贖。
讓與擔保，不發生物權效力，不存在《合同法》52條規定情形的，合同有效。
債務已屆清償期
達成以物抵債合意，尚未履行。合同有效，不能請求法院確認並判決履行，可以要求繼續履行原合同。
達成以物抵債協議並完成實際履行，有效。
以物抵債協議達成後，尚未實際履行的，債權人請求確認抵債物所有權歸自己或者請求判決履行協議的，人民法院不予支持。但是經法院釋明，當事人要求繼續履行原債權債務合同的，人民法院應當繼續審理。
法院針對當事人在訴訟調解中作出的以物抵債協議製作調解書的，該調解書不發生物權變動的效力，仍需當事人辦理物權轉移手續。負有履行義務的一方當事人未履行交付或者過戶登記的，另一方當事人可以申請法院強制執行。
以房抵債協議經公證但未進行房屋過戶登記的，不發生物權變動。當事人之間的以物抵債協議損害其他債權人利益的，協議無效。以物抵債協議不能阻止債務人的其他債權人對抵債物主張權利。
以物抵債協議是以消滅金錢債務為目的，而物的交付僅為以物抵債的實際履行方式，其同基於買賣而產生物權期待權具有基礎性的區別。
因而基於以物抵債而擬受讓抵債物的受讓人，在完成交付或者登記之前，該以物抵債協議並不足以形成優先於一般債權的利益。
債權人與債務人作出的以物抵債協議中應約定對於抵債物的折價、清算程序，對抵債物進行折價或者變賣該抵債物，且如果當事人一方認定該協議存在可變更、可撤銷的情形，可以依法請求變更或者撤銷該以物抵債協議。
以物抵債協議中的抵債物不限於債務人自己，若第三人同意處分自己的財產代替債務人原本的債務給付標的，則第三人可與債權人、債務人達成三方協議，成立代物清償合同，此情形並不構成債務的加入或者第三人履行。
以房抵債未辦理過戶登記的裁判規則
最高院民一庭在載於《民事審判指導與參考·指導性案例》中的《債務清償期屆滿後當事人間達成以物抵債協議但未履行物權轉移手續，該協議效力如何確定》一文中發表意見為：
債務人反悔不履行抵債協議，債權人要求繼續履行抵債協議或要求確認所抵之物所有權歸自己的，法院應駁回其訴訟請求。但經釋明，當事人要求繼續履行原債權債務合同的，法院應繼續審理。
《物權法》第九條規定：不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。
因此在辦理過戶登記之前，債權人無法取得房屋所有權，此時基於以房抵債協議擬受讓房屋的債權人僅享有普通債權請求，並不產生優先於其他一般債權的利益，不能阻止其他債權人對抵債房屋主張權利。
《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》規定：
被執行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人，第三人已經支付部分或者全部價款並實際佔有該財產，但尚未辦理產權過戶登記手續的，人民法院可以查封、扣押、凍結；
第三人已經支付全部價款並實際佔有，但未辦理過戶登記手續的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結。
因此簽訂以房抵債協議之後，若雙方未辦理房屋過戶手續，不發生物權變動，而且債權人在人民法院查封之前未支付全部價款且合法佔有房屋的，不能對抗法院的執行行為。
END
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