10年前仙林湖，有什麼？
也許，只有戶外大牌，荒地，以及未修繕完好的馬路....
（仙林湖早期樓盤文宣）
誰又能想到10年之後，仙林湖變成了現在的樣子！
（仙林湖近期實景）
說到仙林湖板塊，也算創造了南京板塊發展演變的歷史。從曾經一片不毛之地，通過城建、教育、商業等一系列利好推進，在實力一級操盤手之下，歷經10年蝶變，仙林湖板塊現已初具規模，展現出東部地區新型現代化城鎮樣板的模樣。
樓市發展10年，我認為對於廣大網友來說，最深的體會，就是規劃的落實性。10年前也許大多數人還不理解規劃的力量，10年之後，我們這一代人，多數已參與其中，享受到了規劃所帶來的實質收益。
一個少女最黃金的十年
就像一位少女從情竇初開到蕙質蘭心，10年孕育了最美的年華。
從早期墾荒的萬科、保利，再到高科，融信，招商......，不難發現，一個板塊的崛起需要10年！需要耐心!
10年前的仙林湖，我親身見證，那麼10年後的棲霞山東呢,它能循著既定的腳步邁向開發成功之路麼？
我，感覺到了一些正在崛起中的影子...
NO.1 | 壹
3月初，南京規劃與自然資源局發佈了棲霞山國際郵輪母港片區城市設計及棲霞山片區最新詳控，標誌著紫東文創領航區在規劃定位明確後，即將正式起航！而近期南京日報有關紫東的官方稿件中，也再一次強調了要加快棲霞山國際郵輪等龍頭項目建設！
▲項目區位圖
此次規劃的意義，明確規劃了棲霞山和峨眉山間整體土地的發展方向：郵輪母港+歡樂谷+江南水泥廠文創+空地（樂居坊+人文坊+休閒坊+郵輪坊）。
規劃綜合考慮岸線性質調整和郵輪母港功能承接，提出“長江下游郵輪旅遊產業基地、南京棲霞山以東休閒門戶”目標定位，對片區內功能策劃、空間結構、交通組織等做了研究，增加了港口樞紐及商業、辦公等配套設施功能，對片區路網結構、用地佈局和控制指標進行調整。
簡言之，棲霞山東規劃大框架已定，郵輪母港經濟+休閒（文創娛樂）。
▲效果圖
光看規劃，也許很多網友會認為太抽象，過於泛泛，最棒的肯定還是需要結合現場地貌，理論結合實際......
距離上一次踩盤棲霞山東板塊，至今已有半年之餘。近日，教授特意抽空去了一趟，圍繞著整個棲霞山東板塊，繞了一大圈。
沿著曾經踏足過的路，邊走邊拍，眼中即刻望見的是正在火熱開發的新城場景，腦中卻不自覺的浮現出棲霞山東半年前的模樣。這種對比，無疑是強烈的，無疑讓我對棲霞山東的未來，充滿信心！
一座集郵輪母港經濟文娛為一體的宜居新城正在崛起！
路過疏港大道華僑城翡翠天域二期K地塊，已基本建成，預計年中即將交付。
目前正在銷售的J地塊，工程進展也非常順利，目測已過大半進度。
歡樂大道的中軸景觀帶，冠幅巨大，沿襲仙林標準。別跟我說景觀標準不重要，你可以去看下老麒麟的道路景觀，沒有高標準的城建做保障，什麼都別談！
仙外華僑城分校，目測也基本封頂。紫東地區範圍仙外和金小已屬不錯的教育資源，隨著公民同招全面執行，公辦系學校迎來實質利好！
沿江片區迎來重大規劃調整，為了匹配棲霞山國際郵輪母港城市設計，減少部分原規劃的二類宅地，調整為商辦混合用地，增加商業和辦公功能（含郵輪母港航站樓及相關配套功能）。商辦混合用地增加13.89公頃，商業用地增加2.03公頃，二類居住用地減少18.50公頃，商住混合用地增加5.28公頃，並優化公共配套設施佈局。
細緻數下，大約減少了6塊二類居住用地！！
未來這片土地，將打造成為國際郵輪母港片區。擬建設免稅購物中心、郵輪綜合服務中心、郵輪母港航運中心、文化藝術中心、社區服務中心和水泥廠文創中心，進一步提高區域城市功能，提高土地綜合價值，滿足板塊規劃功能設計，
江南水泥廠日後將變身為水泥廠文創中心，沿著南北人文軸線打造社區服務中心，文化藝術中心，郵輪母港航運中心，上圖實拍位置就是免稅購物中心位置，未來按照與郵輪母港項目交相輝映。
再往前走至緊靠江畔的位置。
江南——小野田水泥廠碼頭實景。碼頭連接著江岸灘塗。棲霞山國際郵輪母港城市設計中提到，規劃擬結合母港碼頭建設打造濱江活カ水岸，以長江生態保護為前提，建設高品質濱江公共活動空間。
濱江大道正在火熱興建中。我當時腦子裡第一閃過的念頭,這行道樹驚人的大，整冠的移植，打造未來濱江大道的風光帶。
你看看下這一排排的樹，請注意並不是一顆，從頭到尾，就目視我這張圖。。。。一條路都是整冠，成本驚人。
我就納悶了！當年仙林湖初期建設階段，好像我未曾看見這麼高大上的景觀鋪植標準，這感覺已不是對標仙林湖了！這裡的一級操盤單位絕對有“毒”，拿這麼猛的景觀，這不是讓別人相形見絀麼？某些單位好意思不？不服可以拉出來比比....
這種“毒”藥要多吃點，才會上癮！
NO.2 | 貳
平時也有不少網友，諮詢教授，類似棲霞山國際郵輪母港規劃的方案，在歷史上，有沒有過成功案例？或者可以參考的對象，至少有多些的資料可以借鑑的？
答：仔細翻閱了資料，有個案例值得分析——橫濱未來21區項目。
1965年，當時的橫濱市場提出，重新開發商西南沿海一片屬於三菱重工的碼頭用地，20年70年代隨著碼頭功能完全退化，時機逐漸成熟。
這一點，棲霞山國際郵輪母港也有類似之處，也是碼頭功能完成退化，需要進一步提升城市功能。
橫濱未來港21區，融合了觀光旅遊、商務、購物、會議、展覽博物館於一體的新城市片區綜合體。
棲霞山國際郵輪母港也同步規劃了觀光旅遊、免稅購物，文化藝術中心、會展和文創中心...打造南京面向長江的門戶。
橫濱港未來21區周邊交通發達，有發達的鐵路交通網和公共交通網。
棲霞山購機郵輪母港片落實地鐵4號線北延線沿郵輪大道（原規劃天佑路）向北折向東保持不變，規劃利用鐵路專用線改造成旅客自動捷運系統（APM）環線，串聯地鐵站點。
橫濱未來21區確保綠色長廊鏈接，建立山下公園道中心區的水域和生態的網絡，同時促進城市發展以及保存和利用的歷史資產，努力創造城市的興奮和樂趣。
棲霞山東也是傾心打造多個山體公園，進行綜合規劃植被覆蓋，沿江生態也將有序打造。同時江南水泥廠的歷史建築將被保留，融入文創產業，同時歡樂谷也提供了休閒和娛樂場所。
橫濱未來21區，充分注重多元投資戰略。在整個開發過程中，採取多元投資的戰略，由政府和社會共同參與參考。在運作管理過程中以環保和交通為依託，打造商業、辦公、旅遊、休閒為一體的港口商業中心。
棲霞山東也是由政府牽頭，積極引入央企打造，華僑城打造以歡樂谷為首，山體公園為一體的綜合居住區。棲霞山郵輪主題綜合項目位於棲霞山東北側，定位為“金陵江海門戶，山水城市客廳”，發展目標為“聯通世界的城市窗口，國際美譽的文旅名片”。項目初步規劃佔地約104公頃，總投資約150億元，建築面積約65萬平方米，由國際郵輪母港、棲霞山北門戶、國際交流營地等組成，主要建設客運中心、免稅中心、航務中心、海洋探索中心以及會展酒店、雕塑公園、慶典廣場、漂移式體驗劇場、4D水幕電影等。利用岸線總長約1公里，佈置國際郵輪泊位2個（8萬GT及3萬GT）、萬噸級江輪泊位2個。項目建成後，將成為全國首個內河綜合型郵輪母港。
雖然兩者不可完全對比，但在某些規劃思路上，卻有相同之處。
NO.3 | 叄
規劃與城建的力量再一次展現！對於未來要始終充滿期待......
2017年10月26日棲霞視點曾發佈歡樂谷施工現場情況：
時隔2年多，一座歡樂谷完美變身，全國第8座、史上最壕的南京歡樂谷終於要來了！感受下歡樂谷與長江岸線的融合，夕陽西下、落日餘暉的美好。
感謝華僑城業主SMJ提供的實拍照，讓我們能夠從這一特殊的角度欣賞它。
當然，此刻還少不了官方照。近日歡樂谷官方微信公眾號，釋放了一大波美圖。你是否在期待開園的那一刻？
NO.4 | 肆
近期，棲霞山東板塊升溫明顯，諮詢教授華僑城翡翠天域項目的比例明顯增加！隨便挑一個網友的案例。
教授觀察：
其實網友自己也感受到，價格已到底部，不會再降！近來，隨著邁皋橋，紫東新港陸續突破限價，其餘江寧江北多板塊也陸續衝破價格天花板！剛需們，真的要抓緊了！
目前紫東地區，近仙林區域目前供應嚴重短缺，部分板塊已無在售貨量，且價格後續恐怕已不是3萬的問題，後續加推擬上漲約4-5%，甚至某盤可能衝擊3.5萬/㎡大關。在大仙林區域24000元-25000元/㎡的區域，棲霞山東是重點區域，幾乎無競品！！且目前在售的是前期房源，申報價格還是老報價。
此次再一次要提醒廣大網友，在限價全面突破的當下，要珍惜前期剩餘房源，因為他們在此次性價比是最高的！
此次跑盤下來，我最大的感受，目前棲霞山東大約新房價格比仙林湖二手房，價差1萬元/㎡，未來隨著時間的推移，地鐵四號線北延的通車，我對棲霞山東後續的市場價值還是看好。
昨天我與某G字頭開發拿地人士聊了好一會，對於棲霞山東的未來，他的看法也是一致，覺得有希望...
目前，翡翠天域目前在售星園三期有建築面積約92㎡、108㎡、110㎡、115㎡、138㎡等多種戶型，優質三房至改善四房戶型，含新風系統、空調、地暖裝修成品交付，裝修均價約23000元/㎡，總價約220萬起！
戶型一覽：
（92㎡ 三房兩廳一衛）
（108㎡ 三房兩廳兩衛）
（110㎡ 三房兩廳兩衛）
（115㎡ 三房兩廳兩衛）
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