從人口、收入增長、債務水平三個維度來看，居民購房的需求和支付能力都在下降；如果兼顧目前的房價泡沫水平以及市場對未來房價的預期，後疫情時代，房價大概率是平穩趨降。
林採宜 孔玥 /文（林採宜為中國首席經濟學家論壇理事，華安基金首席經濟學家）
過去十年，由於房價上漲速度遠高於城市人均收入增長速度，我國一二線城市的房價呈現嚴重泡沫化。
由於融資途徑受限，房地產企業不得不加大推盤力度和促銷，加速資金回款，降低資金鍊壓力。
收入增速放緩與負債比率上升抑制了城鎮居民的購房支付能力。
隨著人口紅利的消失，以及城市化進程的放緩，人口高速增長支撐住房銷售同步的增長的歷史已經結束。城市人口增速下降及人口老齡化也使得購房需求的長期動力日益衰減。
隨著房價漲幅收窄，一些地區甚至出現價格拐點，人們對房價未來的走勢預期發生了分歧，這種分歧在一定程度上減少了投資性購房需求。
一、城市房價泡沫化
過去十年，由於價格的不斷上漲，房產不僅是居民的資產重要配置手段，同時也是以商業銀行為代表的信貸機構普遍接受的貸款抵押品，由於中國經濟的擴張是債務主導型的，因此全社會對房地產的投資偏好在不斷上升。
這種投資偏好大幅推升了一線城市的住房價格，2019年，大部分一線城市的房價收入比都高於10倍，大大高於合理區間（4.38-6.78倍之間），其中北京、上海、廣州的分別為34倍、25倍及23倍，同時，樓價上漲幅度也大大高於當地的人均收入增長速度。
二、房地產行業資金壓力不斷增大
從供給端來看，2017年以來，融資政策不斷收緊。金融監管部門為了防範、化解金融系統性風險，不允許資金跨區域使用，限制房企繼續加槓桿，嚴格監管違規加槓桿的行為，只允許“借新還舊”，引導房地產企業更多依賴自有資金和銷售回款實現內生增長。在這樣的政策環境下，銀行貸款、房地產信託、海外ABS等各種融資渠道都相繼收縮。
從房地產貸款餘額來看，2019年底，全國主要金融機構房地產貸款開發貸款餘額同比增速降至11%左右，同期房地產信託餘額佔比卻相應有所提高，融資渠道的變化使得房地產企業融資成本上升，促使房企加大去庫存力度，加快回款，減輕資金鍊壓力。
此外，房地產業的存銷比也在不斷擴大。2019年12月，一線城市的存銷比為184.43，同比增長為9.9%，；二線城市的存銷比為40.28，同比增長15%。從總量看，城鎮存量住房套戶比為1.09，這樣的住房空置率水平意味著如果房價上漲預期不再延續，銷售萎縮勢在必然。存銷比上升和融資渠道收緊兩個因素相互作用，將促進房地產部門去庫存，增加回款速度，減少負債壓力。
三、收入增速放緩與負債比率上升抑制了城鎮居民的購房支付能力
從需求端來看，自2015年開始，居民人均可支配收入告別兩位數增長，一直徘徊在8%-9%之間。2019年居民可支配收入30733元，同比增長8.87%。從負債率來看，2008年到2019年，中國的居民槓桿率從17.8%上升到53.2%，高於新興市場居民負債的平均水平，收入增長放緩，負債規模快速增長使得居民舉債購房的信貸槓桿空間受到限制。
四．城市人口增速下降及人口老齡化也使得購房需求的長期動力日益衰減
中國房地產的市場化進程，同時也是城市化高速推進的進程。上個世紀九十年代以來，隨著經濟結構轉型，大量人口從農村流向城市，從農業流向製造業和服務業。大量人口流入使得城市住房的需求持續增加，成為支撐房價上漲的重要因素之一。
2013年以來，隨著劉易斯拐點的出現，少子化疊加老齡化帶來城鎮人口自然增長率下降，使得婚育人口對增長住房的需求有所減少。而城鎮化率的提高加上農村人口老齡化，使得農村向城市轉移的人口規模也日益減少。從2010年開始，經濟發達地區的人口淨流入速度已經放緩，特別是一線城市的流動人口規模減少。
從中長期來看，人口增長是住宅剛性需求的主要來源，人口老齡化和外來人口淨流入減少使得城市婚育人口的規模增速放緩甚至趨於減少，使得房屋居住需求也呈現衰減的趨勢。
五、房價持續上漲心理預期下降也在一定程度上減少了購房的投資性需求
過去二十年的房價持續上漲，使得投資者享受了巨大的投資溢價，從而吸引了城鎮居民將大量的財富集中投放到這一特殊資產。房產成為居民家庭最主要的財富儲值工具，導致房價已嚴重偏離由使用需求決定的基本價值，形成巨大的價格泡沫。“越漲越買”這種投資屬性主導了房地產的需求端。
2017年以來，隨著房價漲幅收窄，一些地區甚至出現價格拐點，人們對房價未來的走勢預期發生了分歧，這種分歧在一定程度上減少了投資性購房需求。
結論：
從人口、收入增長、債務水平來看，居民購房的需求和支付能力都在下降，如果兼顧目前的房價泡沫水平以及市場對未來房價的預期，後疫情時代，房價大概率是平穩趨降。
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