核心提示：1、2020年销售增幅10%的评估；2、90%投资二三线的效果；3、首份上市年报清晰展现负债结构。
打上标签花了3年，撕掉标签已经花了2年。
如果将2015年中梁地产正式实行阿米巴经营模式，视作快速下沉、快速拓展三四线、快速铺排城市数量的伊始，中梁地产被贴上“小碧桂园”的标签已经3年了。
与之同时，也伴随着高增速、高周转、高杠杆、一路狂奔等更多小标签。
但在中梁的管理层看来，这些其实只是不同周期中的不同选择。
2019年度业绩发布会上，中梁地产业务联席总裁李和栗说，“我们2015年的时候，通过三四线的棚改红利快速发展，2018年的投资布局又做了一些调整，到了2019年超过90%的投资额在二三线，58%在四五线。”
“2015-2017选择三四线城市的机会，被贴上‘小碧桂园’的标签，2018年以后回到二线，难道以后叫我们‘小万科’吗？” 中梁老人黄春雷就曾笑言。
因为不准确，因为变化了，中梁也开始有意识地“撕标签”。
尤其当2019年7月16日中梁地产正式登陆港交所上市，资本市场打开融资通道后，中梁开始对整体债务和资金结构“动刀”。
公司的整个投资策略也调整为“三转”，即转二线、转省会、转都市圈核心城市。
“深信2020年是中梁控股迈向优秀的房地产企业的关键年。”
低调的杨剑现身中梁控股上市后的首场业绩会，话不多，只说了约400个字，却一半说的都是对中梁在新一年的期望。
他尤其提到，“疫情给我们修正的时间去复盘和去修炼内功，并思考未来的发展战略。”
可以看到，主攻内功修炼后，中梁明显低调很多。2019年合约销售额1680亿元，2020年的全口径销售目标仅增长10%，定在1680亿。
或许，2020年它有更重要的事做——埋首苦干“撕标签”。
▲撕掉“小碧桂园”▲
53%布局二线 目标增幅10%
撕掉“小碧桂园”的标签，中梁2018年就开始在做。
到了2019年，
中梁地产的新增项目中，53%在二线城市、39%在三线城市，四线及以下占比8%。项目中超过60%位于长三角，另20%位于中西部、海峡西岸约占8%、环渤海约占8%、珠三角约占1%。
伴随城市能级提高，中梁2019全年的平均地价4000元/平，较去年半年期3900元/平有所提升，但平均售价也涨了3个百分点，到10300元/平。
可以看到，2019年中梁的毛利率23.3%、核心净利率6.9%，同比均略有增长。
“我们预期未来毛利率会在21%-25%之间的管理水平。伴随降低融资成本，毛利率还有上升空间。”杨德业表示。
2019年，中梁花了764亿买地，权益占比超过60%。截止到12月底总土储5700万平米，可售货值4433亿。
中梁高管层并未公开最新的去化率和预收结转水平，如按照2018年0.28的存货周转率和0.2的预收账款周转率来看，中梁能够完成全年10%的销售目标。
2020年的投资，中梁则按销售额的50%-60%确定额度。
这样来看，中梁规划的未来几年“会是10%到15%的增长幅度”，稳健到显得保守，而且这是全口径销售目标。
李和栗直言，中梁会根据不同的周期，定制不同的策略。在市场上行领先轮动，市场下行时寻找结构机会、控制风险，关注现金流。
▲开撕“高杠杆”▲
净负债率65.6% 现金265亿
撕掉“高杠杆”的标签，中梁通过上市后第一份完整的年报数据，给了一个清晰的答案。
2019年，中梁的负债总额约2030亿，风财讯注意到，负债中的最大增量来自优先票据，这种利率较低周期较长的公司债，替换了上市前公司债务结构中的不少非标债务。
目前中梁的流动负债中，最大份额为合约负债（1158.7亿），这项指标一般计入了预收账款（即资产非实债）；最大份额的非流动负债为银行借款（158.6亿），结构的合理性有改善，期内公司的流动与非流动负债的比例，则从11.5倍降到9.4倍。
从负债和现金的结构来看，中梁截止2019年末的现金合计约为265亿元，同比增加约14.8%；期内须于一年内或按要求偿的各类债务（有抵押即期债为主）约215亿，同比增长77%，现金能够覆盖极短债。
这个时间差，足够中梁开展新旧债、长短债转换。而中梁后续的新债，因为上市打开融资通路，质量应该会有变化。
据了解，今年2月，中梁就发行了第一笔利率在个位数的2.5亿美元债（8.75%），3月还宣布了首次获得银行定期贷款。去年9月则成功首发总共4亿美元票据。全年中梁的平均融资成本9.4%，同比下降。
值得一提的是，2019年中梁的净负债率65.6%，同比下降近8成。
中梁IR总经理杨德业告诉风财讯，2019年公司的回款率约在90%。
可见，是回款率提升、上市配售，加之资本市场打开了融资渠道，共同使中梁的净负债率在2019年出现了大幅回落。
杨德业表示，公司希望将净负债率保持在70%-80%之间。
“我们会持续寻找改善资本结构和降低资金成本的机会，维持比较健康的杠杆水平。”
风财讯留意到，在降杠杆的同时，2019年中梁的股东应占核心净利润39亿，增长了108%。
当年，公司以股东核心净利润约40%派息，中期股息每股15.3港仙、末期股息每股32.8港仙，以现金派付。
没有以股代息，而且派息比不算低，有股东回报意识。
整体而言，从三四线到二线布局，从高杠杆到控负债保守增长，中梁的“撕标签”其实也是练内功，而目的，杨剑在400字里已经说了——“把握未来行业的反弹窗口”。
（作者|王婷婷 来源|风财讯）
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