雷達財經出品 文|長帆 編|深海
花費4年依然未能如願登陸A股後，金輝集團決定轉戰港股。3月25日，港交所披露金輝集團招股書。招股書顯示，公司已於2020年3月向證監會提交申請，自願撤回A股上市申請。
雷達財經梳理發現，這家成立於1996年的閩系房企，是一家典型的家族企業。在此次上市前，創始人林定強及其妻子林鳳英持有金輝集團96%的股份，另外4%的股份由其五位親屬持有。而林定強之子林宇在2011年加入金輝集團後，一路高升，目前在金輝集團任執行總裁。
在公司2016年擬登陸上交所時，即有媒體質疑公司家族管理模式，而在一些職場信息平臺，也有用戶反映金輝集團家族管理混亂。
近年來，金輝集團發展並不算迅速，四年前與金輝集團處於同規模的中梁控股2019年銷售額1500億，接近金輝集團2019年全年銷售額的兩倍。
財務數據顯示，金輝集團2019年淨資產負債率為170%，一年內需償還的借款139.8億，超過公司賬上現金。而公司2017年和2019年經營活動產生的現金流均為負。
金輝集團坦言，公司負債率過高，使得公司與負債水平較低的競爭對手相比處於劣勢。
2019年經營性現金流-56.97億元
金輝集團1996年發軔於福州，2009年總部遷往北京，業務重點扎根中國長三角、環渤海、華南、西南和西北等區域。截至目前，金輝集團進駐國內30個城市，開發項目超百個，累計開發規模逾2000萬平方米，擁有員工3814名。
招股書顯示，金輝集團的主要收入來源於住宅物業，2019年住宅佔總營業收入的比例為93.2%。
目前，金輝集團的住宅物業分為四個系列:
優步系：包括主要針對首置購房者的住宅物業。
雲著系：包括針對首改型客戶的具有現代生活智能家居設計的公寓。
銘著系：包括針對高端客戶的公寓樓及獨棟別墅。
大城系：包括毗鄰購物商場及步行街等商業區的大型住宅社區。
截至2019年12月31日，金輝集團有144個處於不同開發階段的物業開發項目，其中包括由附屬公司開發的102個項目以及由我們的合營企業及聯營公司開發的42個項目，公司應占的項目總建築面積約為2667.44萬平方米。
此外，金輝集團的收入來源還包括物業管理服務、物業租賃服務和管理諮詢服務。
金輝集團在招股書中透露，為將資源主要投入物業開發及銷售中，公司於2019年12月完成物業管理業務出售，預計2020年起不會獲得任何物業管理服務收入。而在2017年、2018年及2019年年度，公司物業管理收入分別為人民幣3.57億元、4.81億元及5.17億元。
2017年至2019年三年間，金輝集團分別實現全口徑銷售額445.1億元、746.8億元和888.6億元。同期，金輝集團營業收入分別為人民幣117.77億元、159.71億元及259.63億元，利潤分別為人民幣22.21億元、23.00億元及26.90億元。
雖然利潤在增加，但金輝集團經營性現金流在2017年和2019年分別為-77.56億元和-56.97億元。
對此，金輝集團解釋稱：“負經營現金流量主要歸因於有關期間的物業開發的長期資本密集性，2019年公司土地收購成本及建築成本金額增加。”
值得一提的是，前段時間有消息稱金輝華東區域公司“大震動”，僅保留少數工作人員。對此，金輝集團表示，集團之前有環渤海、西北、西南、華南、長三角、華東等區域。其中長三角和華東區域交互較多，區域重複。
淨資產負債率170%
由於經營產生的現金流為負，融資成為金輝集團的現實選擇。
金輝集團多次在境內發行公司債券、資產抵押證券，並積極拓展海外融資渠道。金輝資本投資公司（金輝集團的間接全資附屬公司）於2019年10月及2020年1月分別發行總額為2.5億美元和3億美元的優先票據。
招股書顯示，2017年至2019年三年間，金輝集團借款總額分別為340.27億元、431.68億元以及490.71億元，截至2019年底，金輝集團即期負債總額192.26億元。
2019年，公司融資現金流量淨額55.2億元，年末現金及現金等價物92.19億元。而公司一年內需償還的借款139.8億元。以此計算，金輝集團尚有47億餘元缺口。
截至2017年、2018年及2019年12月31日，金輝集團銀行及其他借款、優先票據、公司債券及資產抵押證券的加權平均利率分別為7.25%、7.65%及7.76%。整體利率呈現上漲的態勢。
“融資成本的增加對我們的盈利能力及經營業績造成負面影響，而不能獲得融資將影響我們從事項目開發活動的能力，從而對我們的經營業績造成不利影響。”金輝集團在招股書中表示。
而從淨資產負債率來看，近三年來，金輝集團淨資產負債率分別為190%、170%、170%，屬於行業較高水平。
家族管理難題待解
根據招股書，在上市前，林定強及其妻子林鳳英分別持有金輝集團62.37%、33.63%的股份，林巍、陳雲、林鳳玉、林蘋及林鳳華持有金輝集團4%股份，而這五人均是林定強的親屬或家庭成員。
從招股書透露的信息來看，林定強之子林宇未持有公司股份，不過其本人在金輝集團已擔任重要職務。
根據招股書，林宇今年29歲，於2011年3月加入金輝集團，出任鹽城金輝居業董事、擔任多家附屬公司的董事，並在金輝集團擔任多個職位，其中包括董事、副總經理及副總裁。2019年10月17日，獲委任為董事，並於2020年3月16日獲調任為公司執行董事。林宇同時擔任集團執行總裁併主要負責本集團的項目管理、人力資源及品牌營銷事宜。
雷達財經注意到，林宇出任鹽城金輝居業董事不久，鹽城金輝與鹽城市城南新區建設局訂立一份建設協議。根據建設協議，鹽城金輝應於簽署建築協議起計30日內向鹽城建設局支付建設費，而鹽城建設局應獲委聘為該等中低價位住宅物業建設的承包商。倘鹽城金輝未能於規定期限內悉數支付建設費，鹽城建設局將不會接納上述委聘，且鹽城金輝須負責向鹽城建設局開發及交付總建築面積為79255平方米的中低價位住宅物業，價格為每平方米人民幣4100元。
鹽城金輝未能在建設協議約定期限內支付施工費。2019年8月，鹽城市城南新區建設一局向鹽城仲裁委員會申請，要求鹽城金輝交付總建築面積為64658.4平方米的中低價位住宅物業，價格為每平方米人民幣4100元。2020年2月24日，金輝集團獲鹽城仲裁委員會告知，鹽城一局於2020年1月19日更改其要求為終止合約及要求賠償因違反建築協議招致的損失（包括損害賠償金）。
該案件目前有待鹽城仲裁委員會的裁決結果，金輝集團已撥備人民幣5000萬元。
招股書中，金輝集團未透露該建設協議是否與林宇有關。
雷達財經注意到，2016年10月金輝集團總裁馬立強低調離職，距離其上任僅7個月。有媒體報道稱，據熟悉金輝集團的業內人士透露，馬立強的悄然離職與家族“二代”上位有些關係。
對於金輝集團家族式管理，有管理行業人士表示，一方面，家族式管理缺乏必要的科學管理制度，增大了企業的經營風險；另一方面，投資主體的單一還將制約著企業規模的進一步擴大，家族式管理的不穩定性使企業難以獲得長足發展。
前述人士還表示，上市公司是公眾公司，需要規範治理，目前金輝還屬於典型的家族企業，上市後如何進一步提高公司治理水平，是擺在金輝集團面前的現實課題。
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