3月30日，瑞安房地产发布了2019年全年业绩公告。受到疫情影响，只能在线上举行2019年度业绩新闻发布会。
本次线上新闻发布会有四位老面孔出席，分别为董事会主席罗康瑞，执行董事罗宝瑜，董事总经理、财务总监及投资总监孙希灏，瑞安管理（上海）有限公司董事总经理王颖。
四位的分工十分明确，由罗康瑞介绍瑞房整体的经营和市场，罗宝瑜分享公司商业地产方面的运营，孙希灏聚焦在公司的财务方面，王颖则更多的关注上海区域以及住宅物业销售情况。
与去年瑞房中期业绩发布会由罗宝瑜作为主讲人不同，那个被称为“上海姑爷”的罗康瑞重新回到了舞台的中央。
一开场，罗康瑞就笑称这是瑞房第一次进行线上发布会。一个多小时下来，这位年过古稀的主席依然充满激情，愿意与媒体分享关于瑞房的方方面面，“希望疫情快点过去，能和大家面对面更详细地讲。”他在结尾时讲到。
超额完成目标与毛利率高达51%
据瑞房2019年度业绩公告披露，公司在期内实现收入103.92亿元，毛利53.13亿元，年内溢利25.45亿元，较去年均有不同程度的下跌；实现股东应占溢利19.32亿元，按年增长1%；派发与去年一样的末期股息每股港币8.4仙；持有的现金及银行存款为118.59亿元，净资产负债率52%，去年末为40%。
值得一提的是，瑞房维持住了股东应占溢利的正向增长以及较高的分红，得益于公司出色的毛利率和净利率水平，其在去年毛利率为51%，增加22个百分点；净利率为24%，增加13个百分点。
其中，收入等核心数据下降的主要原因为2018年期间，瑞房以近46亿元的价格向中粮出售了上海瑞虹新城项目第1及第7号地块若干物业组合的49.5%权益，为此带来了预计交易收益超过16亿元。
以物业销售收入为例，瑞房在2019年已确认物业销售总额为120.09亿元，同比下跌46%。在不包括出售瑞虹新城项目的收入时，瑞房2019年已确认物业销售额为人民币107.39亿元，较2018年上升50%。
虽然瑞房的物业销售收入略微增加（撇除出售项目影响），但公司的平均售价却较2018年下跌74%至每平方米人民币27,700元，主要由于在产品组合中，上海土地结转收入占比减少，而均价较低的重庆天地项目以及佛山岭南天地项目销售上涨所致。
截至2019年末，瑞房认购总金额为29.12亿元，但须待签订正式买卖协议方可作实；以及待2020年及以后交付客户并确认为收入的已锁定销售总额为118亿元。
据观点地产新媒体了解，瑞房在2019年设定的合约销售目标为100亿元，最终在去年实现合约销售额125亿元，包括在12月底推出预售的上海瑞虹新城天悦郡庭(第1号地块)，该项目在去年录得合约销售额约41亿元。
瑞房预计今年整体的市场并不乐观，“相信公司现金流，在疫情环境下维持审慎的态度，在比较好的情况下才会做一个投资。”罗康瑞谈到。
同时，他也谈到了通过与其他房企合作拿地的可能性，可能会有助于瑞房拿到更多地块。罗康瑞表示：“比如说内地开发商，他们住宅有优势，可以互补。双方在强项方面继续发挥作用。”例如，重庆天地就是与万科合作的项目，并由万科操盘住宅方面。
对于2020年，瑞房的销售目标是140亿元，较去年上升12%。王颖表示：“疫情对工期有延误大概两到三个月的时间，开盘时间比原先久一点。”140亿元的销售目标是权衡了各方面的影响，有信心达成。
在2020年，瑞房可供销售及预售的住宅物业建筑面积约362,700平方米，包括上海、佛山、武汉的合共4个项目，武汉区域受到疫情影响会比较大，其他区域均已复工。
持续增加核心资产
虽然物业销售收入仍是瑞房最主要的收入贡献，但公司已然转型成为房地产开发商、业主及资产管理者，“未来几年会继续转型向商业房地产为主导的方向推进”。
相比起合约销售每年不稳定的波动，租金收入的稳定增长则坚定了瑞房在收入结构上转型的决心，中期业绩会上“希望租金收入可以慢慢增加到占总收入的30%”这个目标，似乎并不遥远。
据观点地产新媒体了解，瑞房去年的综合租金收入为22.51亿元，较2018年上升12%，增长动力来自资产提升计划后上海新天地广场重开及武汉壹方北馆新开业所带来的新租金收入，以及上海、佛山、重庆项目的租金增长。
2019年，物业组合（包括合营公司及联营公司所持物业）所产生的租金及相关收入总额25.73亿元，同比增长17%。上海仍然是瑞房最核心的区域，其中74%的租金及相关收入来自上海的物业组合，13%来自武汉，10%来自佛山，其余则来自重庆及南京。
截止去年末，瑞房以公平值计价的已落成及发展中投资物业（未包括经营酒店、自用物业及投资物业—使用权资产分租）的账面值为人民币458.03亿元，相应的总建筑面积达1,272,000平方米。位于上海、武汉、佛山及重庆的物业分别占账面值的71%、15%、10%及4%。
疫情对于今年的商业地产运营造成了不小的打击，包括向租户提供的租金优惠和补贴。罗康瑞认为，疫情对瑞房肯定有负面影响，但不好判断走势。在2020年头3个月的销售很低，比如说新天地就降低了90%，在过去两三个礼拜，销售恢复的很快，相信不会太长时间，可以恢复。
对于不少人预期的报复性消费，或是疫情过后爆发式增长的需求，罗康瑞持有不同的看法，“不会有V型恢复，要有很大一段时间才能回归正常，希望每天进步一点。”
瑞房表示：“未来我们会持续增加以上海为中心的核心商业资产，除了继续深耕现有核心城市，我们也看好长三角、大湾区的强一线、二线城市。”
2019年，瑞房以57亿元的总代价获得了上海两个项目，其中包括38.8亿元位于青浦区的蟠龙天地住宅项目，总建筑面积为176,000平方米；以及18.6亿元获得位于普陀区的一块商业用地，总建筑面积63,000平方米，该项目名为“上海鸿寿坊”。
截止2019年末，瑞房拥有合共十一个发展项目，位于上海、武汉、佛山及重庆。土地储备的总建筑面积为880万平方米，包括670万平方米的可供出租及可供销售面积，及210万平方米的会所、停车场和其他设施。
在与太平洋人寿合作以136亿拿下新天地商办地块后，瑞房又与宏利投资和中国人寿信托有限公司共同成立投资平台SCOV，并在2019年宣布回购上海企业天地5号项目，总代价65亿港元，持有权益44.55%。
问及未来是否有更多回购时，罗康瑞表示：“暂时没有新的回购安排，但会持续看一些新的项目。”
找到那些持有大额现金的新伙伴成为了瑞房轻资产策略中的又一步棋。公司在过去数年实施轻资产策略，改善了财务状况，选择持有更多现金观望，能让瑞房有机会把握市场波动中出现的机遇。
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