◎稿件首發： 樓兔子
這個平常的週六，深圳樓市發生了一件大事!
就是深圳在疫情後，首個純新住宅項目——樂府花園開盤。
15分鐘開盤期限，本以為去年光明的“秒光”場景會重現，而最後的銷售結果，卻給了大家當頭一記悶棍！
據部分朋友反饋，整體去化預估僅3成。
無形中，這給2020年純剛需樓市的前景，平添了幾分憂慮。
那我們怎麼看？
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光明首個住宅盤低調開賣
去化預估約3成
雖然該項目沒怎麼宣傳，但是也有一定關注度，畢竟這也是深圳春節至今，近期暨蛇口公寓，南山陽光粵海項目豪宅後，第一個相對大型的住宅項目。
據悉，樂府花園在3月20日取得4棟樓預售許可證，第二天開始認籌，認籌金2000元。
認籌期間，網傳4天認籌600個，也有說認籌了2000個。真實數據尚無官方定論。
今天開盤，共推售1036套住宅，採用線上自選模式，開盤時間設置為15分鐘。產品戶型建面約67-120㎡，均價約4.7萬/㎡，單價區間在4-5.2萬/㎡，總價區間在314-583萬/套。
參與選房的朋友反饋，現場有兩個折扣，開盤99折+準時付款99折。截止收盤前4分鐘，在系統上靠前的1和3棟，高層仍有不少房源被棄選。而67㎡的小戶型比較受歡迎，賣得最多。
開盤結束後，有網友統計最終的銷售數據是354，僅佔推售總數約3.5成。
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為什麼屢次“秒光”的光明
這次純剛需新盤遇冷？
不誇張的說，深圳這兩年的樓市，光明當屬最熱的區域，沒有之一。去年深圳的7個日光盤中，光明包攬了3個。而今年上半年，光明的二手房也表現不錯，個別盤賣出了約6.5/㎡單價，還有深房傳麒山，甚至掛出14.7萬/㎡。
再看深圳春節後的表現，也是捷報頻傳。
近期，蛇口公寓，2000萬至4000萬的公寓，8秒鐘賣出14套，收金6億。昨天，南山科技園片區陽光粵海項目20套2000萬+的豪宅被搶光。
豪宅的熱賣加上部分片區二手房價的升溫，讓大家明顯感覺到，深圳的樓市已走出了疫情籠罩下的陰霾，即將迎來報復性消費的高潮。
這次樂府花園開盤，雖然均價4.7/㎡，但是銷售結果看，遠不及近期成交均價已突破6萬+/㎡的二手房來得熱鬧。
為何在深圳年後公寓、豪宅“日光”後，最被看好的潛力股光明，首個住宅盤卻遭遇去化尷尬？
我們理解主要有3點：
1、疫情全球蔓延，買房依然謹慎
據最新的疫情數據顯示，除中國外，全球累計感染新冠病毒人數已突破50萬，美國突破10萬，排名第一。眾多行業受到巨大沖擊，儘管國內疫情基本控制住，但是覆巢之下豈有完卵，國內受到影響的企業也不少，特別是貿易、旅遊、航運等等。
面對疫情未來的不確定性，大多數剛需，要下手房產這樣大宗商品，勢必慎之又慎，因為出得了首付，還要考慮後面的月供能跟上，很現實。
2、項目本身的侷限
樂府花園雖然均價和去年底推出的綠地新都會(毛坯)一樣，都是4.7萬/㎡，但是也有客觀的侷限。
比較突出的是兩方面：
交通方面，距離6號線“光明大街站”大概2公里，步行時間有點久；教育配套，目前最新公佈的光明學區劃分，能否進入深實驗光明分校小學學區尚且存疑，這是最大的尷尬；
所以，我們判斷這是影響購房者出手的重要因素。我們在近期的分析文章《光明新房又會秒光？建議你……》中，也基於項目的這些因素做了預判，目前來看基本印證。
3、光明今年待上市新盤12個，仍有選擇餘地
在待上市的新盤中，華髮、中海、勤誠達4期等項目，更是讓大家期待。因此購房者打算觀望後貨比三家的心態，也佔了一席之地。
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首個純剛需盤遇冷
深圳和光明還值得繼續看多？
雖然最終的銷售數據，我們不得而知，但是這樣的爆冷場面，還是讓大家丈二和尚摸不著頭腦。甚至會懷疑是不是光明的價值已被透支，樓市會由熱轉冷了？
我們認為不會。
首先， 資金避險層面，一線城市的房產，仍是好的選擇
目前全球經濟增長來看，3月份基本低位，甚至個別國家會出現負增長。面對即將到來的金融海嘯，在國內如何讓大資金規避風險，那麼投資一線城市，核心區域優質地段的房產，就是一個好的選擇，因為房地產本身關聯的上下游產業多，而且在“房住不炒”和“限購限貸限售限價”框架下，房價不能漲也不能跌。而深圳作為大灣區的扛把子，光明又被寄予城市未來副中心的厚望。
所以，戰略上光明的樓市仍值得看多。
其次，光明年後的二手房交易數據亮眼
來自鏈家的統計數據顯示，光明2月份二手房掛牌均價為 53321 元/m²，比去年同期的44439 元/m²，上漲了19%。
而在2手房成交方面，龍光玖龍臺一套88平米3房，1月15日成交單價接近6.5萬/平米，比去年新房均價5.5萬/平米，漲了1萬元。不到1年時間，漲幅達18%。
由此可見，地處核心區、配套完善的項目，升值空間有多快。
同時，從這兩份數據，可以管中窺豹，看得出購房者對光明前景的看好。
最後，光明2020年投資增速在加大，區域價值在不斷提升
近期，光明區印發了《光明區2020年重大項目計劃》，提到年度計劃投資462.27億元，同比增長18.9％。其中，光明科學城核心片區年度計劃投資136.60億元，光明鳳凰城片區重大項目，年度計劃投資263.89億元。
有了預算資金加持，相信今年光明的重大項目推進會更加順暢。
總得來說，這次樂府花園的首銷遇冷，更多是購房者對項目預期發生轉變，尤其是剛需住宅，更注重交通、配套和學校。即使在價值增長潛力明顯的片區，對個盤的選擇，也是保持貨比三家、謹慎上車的態度。
隨著地鐵6號線的通車，各項城市配套的逐步完善，我們依然堅定看多光明樓市在中長期的爆發力。因此，結合自身預算及需求出發，在政府重金投資，未來可期的片區，面對“儘早上車”和“等到合適的再上車”，我們更推薦“儘早上車”。
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