正如学霸的世界里没有难易，只有学习。“利润王”中海地产又交了一份高分答卷。
3月26日，中海地产发布2019年度业绩报告。报告显示，年内合约物业销售额为3771.1亿港元，同比增长25.2%，销售面积1794万平方米，同比增长12.6%。
期内，中海地产收入上升13.6%至人民币1636.5亿元，经营溢利上升至人民币623.4亿元，项目毛利率保持行业领先水平。同时，股东应占溢利上升10.3%，为人民币416.2亿元，核心净利润达人民币343亿元，同比增长10.1%，净利润率25.4%。
银行结余954.5亿
负债率60.6%
作为地产龙头，中海地产对债务的控制一直比较稳定。财报显示，期内中海地产银行及其他借贷为1222.6亿元，应付票据为677.0亿元，有息负债合共为1899.6亿元（2018年：1959.5亿港元），持有银行结余及现金954.5亿元，净借贷比率33.68%（2018年：33.7%）。
负债结构中，一年内到期的有息负债为320.8亿元，占有息负债总额的16.9%。有息负债总额当中，港币占28.6%、美元占23.2%、人民币占47.2%、英镑占1.0%，定息债项占整体有息负债总额40.7%，其余为浮息债项。期末中海资产负债率60.06%，净借贷比率33.68%。
另外，2019年内中海地产销售回款比去年录得增长至2002.3亿元。截至2019年12月31日止中海地产流动资产净值为3023.8亿元，流动比率为2.2倍，而利息倍数比率为7.4倍。
最近几年，我国房地产市场政策环境整体偏紧，房企资金面承压。较低的负债水平与融资成本令中海物业具备一定的风险抵御能力。
79.4亿元摘得年内“地王”
总土地储备8923万平方米
2019年，中海地产拿地表现较为激进。报告期内，中海地产在中国内地25个城市和香港新增53幅土地，新增总楼面面积1146万平方米。期内，中海地产总土地储备为8923万平方米。
新增土地储备中，不乏“地王”存在。包括4月19日，中海地产38.6亿元摘得厦门集美新城地块，楼面价3.09万元/平方米，溢价34.7%，创下区域单价地王；7月中旬，中海地产历经56轮竞拍，耗资79.4亿元竞得的北京市丰台造甲村地块，创下2019年全国第一总价“地王”。
财报显示，2019年中海地产80%的新增土地布局在一、二线城市，其中，68%位于粤港澳大湾区、京津冀城市群、长三角都市圈。
中国海外发展有限公司主席兼执行董事颜建国颜建国表示，2019年全国商品房销售面积同比下降0.1%，销售额则同比增长6.5%，表明驱动增长的主力市场，向价值更高的一二线城市及核心城市群回归，同时，高铁与城轨的大力度建设，正在加快人口向高能级城市转移。“我们坚持深耕安全边际更高、抗风险能力更强的一二线城市。”
商业“投融管退”业务加强
长租公寓落地发芽
业内周知，中海地产拥有着今天、明天、后天三个层次的战略业务结构。住宅开发、商业资产管理及养老、教育、物流等新产业分别是立足今天的主业、面向明天的成长型业务、为后天培育增长点的新业务，分别配置并持续按年投入90%、8%、2%的资源。
财报中透露，中海地产目标在2023年开发运营超过40座集中商业体。目前，中海地产持有运营甲级写字楼45栋、购物中心13家、星级酒店12家、长租公寓2家、自由办公项目12个，是国内最大的单一业权写字楼发展运营商。
同时，2019年，中海地产成功收购苏州国际财富广场，还运作出售成都中海国际中心H座写字楼，掌握“投融管退”新技能。同时，中海环宇商业首个轻资产管理输出的购物中心项目广州中海花湾天地也开始正式运营。
不仅如此，中海长租公寓开始落地发芽，“中海海堂”和“中海友里”两大品牌分别定位商务服务型公寓及舒适社交型公寓，陆续落地上市。其中，中海友里上海小昆山店作为在上海落地运营的首个长租公寓项目，8月1日正式开业50天即达成100%出租率。
智慧生活3.0雏形渐成
张智超上任执权
2019年，是中海地产的40周年，年底周年庆典上，还发布“智慧生活3.0”计划，展示智慧成果。年内，中海地产联合华为等科技企业加强智慧社区、智慧家居的研发与应用，在上海打造全球首个5G社区中海·臻如府；参与《智慧社区建设规范》、《智慧建筑设计标准》两项国家标准编制。结合在香港和内地大量工业化住宅开发建造经验，还正在加快整体厨卫工业化制造研发。
财报中还提到，中海地产开发的全生命周期数字化管控平台，自主研发并应用了涵盖城市投资地图、项目全景计划、三级客储、供销存、弹性成本适配、设计标准化可视体系、智慧工地、物资採集等65 个信息化系统。
2020年，中海地产又逢“巨变”。2月7日，中海集团发布公告，年仅40岁的张智超被委任为中海地产执行董事及行政总裁，如此年轻的“一把手”在央企之中十分罕见。
新官上任三把火，就在张智超上任的第三十三天，一向“特立独行”的中海地产通过官方公众号发布寻地合作计划。诚邀各界合作伙伴就股权收购、资产转让、国企混改、城市更新、联合开发等业务范畴进行全面合作，城市范围包括但不限于全国一二线城市及强三线城市。敞开怀抱的中海地产，2020年会借此“抢”到多少优质筹码，值得关注。
凡是过往，皆为序章。2019年对中海地产来讲，又是一个丰收年，但是，2020年将是张智超履新的第一年，“年少有为”的新总裁会带来哪些新变化更加充满期待。
閱讀更多 奇點商業資本論 的文章
