一部《安家》，透過房產中介這個萬花筒，呈現出普通人買房過程中的喜怒哀樂。房子作為“家”的載體，對國人來說是特別的情結，房子不光是房子，也承載著這一家人一輩子的幸福。
由於地理位置及價格的優勢，二手房交易市場十分活躍，但相對於開發商手裡的一手商品房而言，二手房由於中介機構魚龍混雜、交易流程繁瑣、週期長、政策變化多、涉及多方利益等原因，存在著較多的法律風險。
家住上海的王先生與妻子陳女士就在置換房屋時碰到了棘手的事。陳女士懷有身孕，為了迎接新生兒到來後的安居，夫妻倆經合議後，
把原先的小房子賣掉，通過中介置換了一套面積較大的房子。此前，兩人已與房主協商好：在簽訂合同的當月房主提前交付鑰匙，以便王先生夫妻倆進行簡單裝修提早入住。意外的是，夫妻倆入住一段時間後發現，房屋因上家自身的糾紛被法院執行查封，過戶手續無法完成。法院經裁定評估後決定拍賣該套房屋，王先生與妻子陳女士面臨著一家無家可歸的情形，故兩人向法院提起了案外人執行異議。
Q：王先生與陳女士能否要回他們的房子呢？
在人民法院的強制執行程序中，案外人合法權益的保護問題日益成為一個值得關注的問題。根據《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十八條規定，金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其能夠排除執行的，人民法院得以支持：
1、在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；
針對這一點，案外人與上家簽訂的買賣合同不侷限於網籤的上海市房屋買賣合同，但必須確保是書面形式且合法有效的，當事人具備締約能力、意思表示真實且不違反法律、行政法規的強制性規定和公序良俗。
建議：案外人在與上家簽訂房屋買賣合同前應要求上家提供房屋的產調信息，確認該房屋的權利限制信息，是否存在抵押及查封的情形。若房屋存在抵押還未滌除，建議案外人在合同中與上家約定具體日期去辦理抵押注銷手續並可約定相關的違約責任進行約束。
2、在人民法院查封之前已合法佔有該不動產；
合法佔有的認定，主要可以通過與上家簽訂的房屋交接書、裝修合同、物業公司或居委會出具的證明及水電煤等公用事業費繳納的單據來予以證明。
建議：案外人在與上家辦理交房手續時簽訂書面的房屋交接書及與上家辦理好所有的物業等公用事業的業主更名手續。
3、已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩餘價款按照人民法院的要求交付執行；
由於很多案外人都是在辦理貸款的時候發現上家的房屋被法院查封導致貸款手續無法完成，但是按照法律規定，如果出現此情形，還是需要案外人將剩餘價款全部交付法院執行才可解除查封。
建議：案外人應保留好所有的房款支付憑證且要求上家提供收據，若碰上房屋已被查封，案外人切勿再自行支付房款給上家，應按照法院要求交付執行。
4、非因買受人自身原因未辦理過戶登記。
法律不保護怠於請求出讓人履行過戶登記之義務的買受人。
建議：案外人在合同約定的過戶條件成就時，保留好督促上家去過戶的證據材料例如書面的函或者相關的短信聊天記錄等。
本案中，關於王先生和妻子陳女士的案外人執行異議，根據法院查證的事實，其二人與上家的書面房屋買賣合同簽訂於法院查封之前，由於置換原因在簽訂合同的同月內即完成了房屋的交付並居住至今，過戶系因上家的自身糾紛導致法院查封而無法完成。鑑於王先生和妻子陳女士願意交付剩餘房款按照法院要求執行，法院支持了兩人的異議，最終解除了對該房產的查封。
來源｜上海市金山區人民法院
文字：姚佳穎
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