1、
上週寫了一篇關於可轉債薅羊毛的科普文，
我以為可轉債打新是市面上挺普及的一個事，結果沒想到大家對這個免費刮彩票的小遊戲挺感興趣。 我有一個讀者就職於華 泰證券，去年就關注了我們公眾號，上週看到我寫可轉債就向我推薦了他家的開戶。
我的公眾號“海馬小姐”有專屬開戶通道，只有通過原文鏈接開戶才可以享受VIP佣金，大家注意輸完手機號確認是顯示VIP佣金，不然無法享受費率優惠啦~
我之前在他家線上開戶還是很快的，5分鐘就可以完成。
華 泰自家對應的App是漲樂財富通，上面也有可轉債的評級和介紹， 這個確實不是給他們打廣告，就我自己而言我覺得他家的App是非常簡潔好用的，我打新可轉債也在用這個App。
在我的公眾號回覆【可轉債】依然會得到相應的打新信息，
目前在大家出海投資遇到實際阻礙的情況下，我也會多挖掘一些國內好的投資機會推薦給大家。 以前的文章90%都是帶大家看海外的套利機會，未來也會看一看國內。
2、
我覺得我們團隊的小夥伴目前對海外投資的瞭解程度不亞於一些專業的投資公司，
涉及的領域也包含了移民、留學、保錄、房產、保險、信託、基金等等， 之所以我遲遲沒有搭建微信社群的原因，是想要在知識星球建立社區。 知識星球建立社區的好處在於——
脫離了微信平臺，話題相對可以更奔放一點，我們也可以把一些乾貨資料上傳到社群的文件夾中供大家下載， 說到底，還是想“夾帶私貨”給你們，比如常青藤學校的集中申請時間，比如以捐贈的形式進入哈佛耶魯，這些適合分享在更加私密的社群空間中。
支持我建知識星球的小夥伴可以文章留個言支持一下呦~
上週不是和大家聊了英國、西班牙、希臘的房產走勢情況，這周我們來看看日本。 先說結論吧：
日本的房產短期或者長期我都是看空的，也就是能做到保值。 部分收益較好的房產過於考驗買家的眼力，
這不符合我的讀者一貫的“傻瓜”式套利策略，我的讀者適合買了就賺的可套利標的。
我把文章拆成了兩部分，今天主要聊我看空日本房產投資的主要原因，之後推送的另一篇，是具體分析民宿、公寓、一戶建等投資模式，以及低利率下的房貸破產。
3、
短期看政策，中期看土地，長期看人口，
任澤平總結的房地產週期規律成為了很多人朗朗上口的名言警句。 用這個標準來看日本房產的話其實非常一目瞭然。
從92年日本房價見頂之後，直到今天都沒有走出下滑的大趨勢。 政策的概念很寬泛，這往往來自於一個國家中央政府的頂層設計—— 都市圈的規劃（京津冀），經濟特區的批准（大灣區），國際性會議的召開（奧運會），
這些所引起的房價波動都算是政策面影響。 我看過很多日本的房產中介在賣房PPT上面，幾乎都會特別放上一頁來描述，2020年東京奧運會、2025年大阪世博會。
甚至還會有人偷換概念說，這是上世紀六七十年代經濟高速增長期舉辦的東京奧運會（1964年）和大阪世博會（1970年）的重現。
目前來看，東京奧運會所帶來的經濟增長預期被突然發生的疫情抹平了，注意我說的是經濟“預期”，
理論上我們買的所有投資產品買的都是“預期”，當好的“預期”受到影響或者消失的時候，投資也就不存在收益了。
4、
土地和人口，本質上是看供需關係，日本連續十年的人口負增長無法帶來對土地的需求預期，擁有土地和房屋要繳納的1.4%固定資產稅也成為民眾持有房產的阻礙。
於是土地的供應逐漸大於房產的需求，房價中長期並沒有根本上的增長動力。
我不知道為什麼有營銷號帶節奏說日本東京的房產跑出了非常好的上漲行情，我承認東京和日本其他閒置房屋遍地的地區不一樣，但真實的情況是如何呢？ 根據日本土地研究所（LIJ）的數據，截至2019年1月之前的一年中，東京都區現有公寓單位的平均價格每平方米下降了0.3%，全球房地產指南研究公司（Global property Guide research）的數據顯示，東京中心區的總租金收益率從3.4%到5.4%不等，
這個收益率甚至跑不贏國內好的創新型存款收益。
剔除匯率因素，對於花了大力氣去做海外投資的人群來說，這個收益率明顯不及格。
那麼未來的租金收益會不會更好呢？
不好意思，同樣不及格。
根據日本房地產研究所（Japan Real Estate Institute）的數據，2018年，全國公寓租金指數較上年同期微升0.1%。 我沒有查到最近一段時間的數據，其實查不查也沒所謂了，大家閉眼都能想象最近的租房市場行情。
如果日本房產買來不能升值，而且買房被中介收割，包租被中介二次收割，最後落在手裡的收益，
以上，我是真的有理由看空的。
5、
原本這個文章還準備了兩個部分，
a、分析目前房產中介主推的四個大類項目，順便講講日本買房獲得身份的困難程度，
b、講講低利率下的日本房貸破產
我看了幾百個日本的房產項目，大致總結出了它們分為： 一戶建 酒店式公寓 帶租約的長租公寓 整棟式酒店
關於他們的收益和分析，我們下次再講。
週末寫文章總是資料越查越多，文字越碼越長， 過長的文字也影響大家的閱讀體驗， 如果大家感興趣也可以留言Push我更新哈~
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