最近,有粉絲諮詢筆者,
業主降價500萬的東海國際公寓,是否值得投資?筆者的建議是同樣的價格,可以買南山的萬象府。
同時,東海國際公寓不僅有業主降價拋售二手房,就連開發商自己都在降價賣房,曾經2.5億的頂復,目前降價2千萬在售。
據悉,這套取名“天墅”的頂復,總面積超800平,共有8房4廳8衛,自帶奢侈豪裝,光是水晶燈的價格就高達3000萬元。
然而,即使是降價、花大價錢包裝,還是掩蓋不了東海國際公寓“賣不動”的事實。
從“天價樓王”,到如今各方降價拋售卻鮮少有人“接盤”,東海國際公寓的遭遇確實令人唏噓。
開盤“一價成名”
曾成交2.5億頂復、坐收40萬月租
2013年,東海國際公寓開盤,中間樓層8萬+/平,15層以下6萬元+/平,最高層的套房,售價約11萬/平。
2016年,一則關於“東海國際公寓頂復以單價42萬/平成交”的消息再次刷爆地產圈。
消息稱,成交的頂復面積870平,總價高達2.5億。
不過,單價42萬,總價應該要3.654億,怎麼連乘除算術題都能搞錯?
有網友調侃,深圳樓市有兩種數學,普通數學和中介數學。
也有網友稱,該頂復房產證上的登記建築面積為595平,但能夠拓展到870平的實際使用面積。
同年,深圳商報還報道了東海國際公寓高區一套690平方米的高檔公寓,以月租40萬的價格成功出租,折算為580元/平方米。
當時,南山、羅湖和福田三個區域租金最貴的樓盤分別是伍茲公寓、幸福裡和君臨天下,其租金水平在170元-220元/平方米,東海國際公寓是這些樓盤的兩倍水平。
已經建成的最貴租金寫字樓是福田中心區的嘉裡建設廣場3座,租金為400元/平方米,與東海國際公寓高區平均水平相當。
2017年,東海集團的微信公眾號上,更是爆出了該項目頂層租金突破700元/平。
無論是“左手倒右手”的炒作,還是確有其事,東海國際公寓確實因此獲取了極高的關注度。
還真是登高易跌重,盛極易轉衰。
入市7年僅成交20%
大部分二手業主也苦不堪言
東海國際公寓從2013年開始入市至今,已經有7年,開發商的一手房源就一直在賣。
據瞭解,東海國際公寓開發商的房源採用分層分批出售,每年都會推出一些“新品”,賣房跟“擠牙膏一樣”。
根據深圳住建局信息顯示,
東海國際公寓AB座“已備案”的套數為190套,還有8成的房源沒賣出。在二手房市場上,只是偶有交易,真正能有收益的大都是偏低樓層,買入價格低,議價空間稍大,賣出更容易。
在中原網上,東海國際公寓的低樓層成交單價與中間樓層的相差無幾。
據某位轉介成功過東海國際公寓的中介透露,他的客戶早幾年買的公寓,不僅沒實現資產增值,甚至是虧本的。
2014年,該客戶9萬多買了東海公寓的中間樓層,2016年年中想轉手, 6-7萬都沒有賣出去。不僅房子沒人接盤,出租也困難。
現在按原價賣是虧的,稍微加價10%-20%又不好賣,著實進退兩難。
有網友在家在論壇上發牢騷,之前買的東海國際公寓,現在不知道是留還是賣,再過幾年,產權只剩二十年了。
雖然產權可以續期,補土地使用費,但是能賣給誰呢?誰還要花這麼高的價格買快到期的房子?除非腦袋給電梯擠扁了。
在鏈家網上,不少東海國際公寓的二手房源也都掛了足足一年多都未成交。
當初能購入東海國際公寓的置業者,都屬於經濟實力相當不錯的。
試想一下,如果用同樣的錢,去福田其他區域置業,資產至少翻1-2番了,打碎的牙也只能往肚裡咽。
東海國際公寓怎麼就漲不起來?
針對東海國際公寓的情況,淑芬採訪了幾位中介,看看其中內情如何。
一位鏈家的中介認為,東海國際公寓本來定價就高,也不是住宅,還能怎麼漲?
中原的資深豪宅顧問羅先生則披露了更多細節,並直言這個項目就是個“偽豪宅”。
羅先生分享了東海國際公寓的戶型圖,並說道
,一看到這個戶型圖,就知道它為什麼價格賣不起來。該項目4-15樓是1層10戶,16-45樓是一層8戶,46-70樓是一層4戶,密集度高,產品壓根就沒有豪宅的氣質。
東海國際公寓跟深圳灣一號的產品定位完全不一樣,深圳灣一號的最多就是一層三戶,要不就是一層兩戶或者一戶,而且其也沒有像深圳灣一號那樣的大觀景陽臺。
影響價格最重要的因素,就是它的產品定位。
淑芬認為,東海國際公寓的部分一手房源的價格早已提前透支了其價值,嚴重影響了資產的溢價空間。
另一方面,深圳一路向西的發展路徑,使得重心轉移,福田的中心地位受到動搖,後勁稍顯不足,投資類資產自然也受到影響。
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