二手房1.3-1.4萬/㎡左右，新房逼近2萬/㎡，如果給你一個只能在這裡買房的機會，你會怎麼選？
——這裡是哪裡？
——這裡是位於南京東郊方向的湖熟。
沒錯，就是湖熟，一個大多數人還不怎麼熟悉的南京邊角料區域。能引起我的關注，是因為：新房少，好不容易有新盤上市了，但竟然賣到1.8萬+/㎡。
1.8萬/㎡在南京是什麼概念？你可以在溧水、六合去「搶」最熱門，最高端的樓盤。
▲圖源 微博@湖熟在線
Part 1｜壹
湖熟，江寧四大「PPP新市鎮」之一
湖熟，有一個時髦的標籤——「PPP新市鎮」。
這個標籤，不僅湖熟，就是對於江寧而言，都不是一個新名詞。
早在2017年初就已經確定了4個「PPP新市鎮」的建設，分別是：江寧街道PPP項目、淳化街道PPP項目、橫溪街道PPP項目、湖熟街道PPP項目，四個項目的投資總額約300億元。
什麼是PPP項目？
PPP項目即政府和社會資本合作，在該模式下，鼓勵私營企業、民營資本與政府進行合作，參與公共基礎設施的建設。
我們還是習慣在比較中找不同。
不妨就從樓市角度，對上述四個PPP新市鎮做一個橫向比較。
開門見山，首先就來看湖熟。
我第一次知道湖熟，是2016年12月10日，樓盤梁臺煦府首開，均價1.1萬/㎡，彼時我也去現場看了開盤，去化不理想。
隨後，湖熟再度引起關注，是2019年初，區域老盤恆建金陵美域時隔3年加推，關鍵詞是漲價，但去化依然難看。
“湖熟位置偏僻、開發商也沒有名氣、配套也不夠完善，價格雖然便宜，但對剛需的吸引力依然不夠，去化更多地依靠周邊地緣客戶。”這是一位業內人士向我提供的觀點。
但是，2019年湖熟似乎開始迎來了她的高光時刻 。
2019年6月18日，華夏幸福以8.3億元總價拿下湖熟G28地塊，樓面價9299元/㎡。這就是剛剛首開不久的孔雀城·紫樾瀾庭，均價達到了18562元/㎡。
▲孔雀城·紫樾瀾庭效果圖
同年11月13日，中銳地產底價拿下湖熟G83地塊，樓面價僅7072元/㎡。
而中銳在南京的開發項目，有跡可循的只有百家湖的中銳星湖名邸，3棟樓的體量，在南京樓市中不值一提。
前不久，G83地塊規劃也已經出爐，將建設17棟小高層住宅，層高在9-11層之間。有消息顯示，G83項目將是中銳與華夏幸福聯合開發。
從湖熟首家商品房社區——恆建金陵美域，在2013年首開時均價約6000元/㎡，到如今孔雀城·紫樾瀾庭高層的1.85萬/㎡。湖熟房價在7年時間內，漲幅超200%。
接下來，密度更低的、樓層更矮的中銳G83又會賣到多少呢？
▲湖熟中銳G83地塊規劃效果鳥瞰圖
另外三個新市鎮項目裡面，最熟悉的就是江寧街道了，因為這裡還有一個為更為人所熟知的名字——江寧濱江。
從最先的綠地、朗詩到後面的中鐵建、弘陽、禹洲，再到魯能、龍湖、三盛，越來越多的房企進駐。這裡很早就被貼上「剛需」的標籤。
雖然近幾年土地出讓的腳步慢了些，但江寧濱江正在拼命奔跑，試圖早點甩掉「剛需」的帽子。畢竟這裡二手房已經逼近2萬/㎡，還有樓面價11077元/㎡的地王待入市。
對了，就在上週六（3月21日），江寧濱江又一個純新盤公佈案名，為龍湖·水晶酈城。
接下來的江寧濱江，將是龍湖·水晶酈城、中北三盛汝悅銘著、魯能硅谷公館的表演時間 。
▲龍湖·水晶酈城區位圖
再看淳化街道。
這裡走進人們的視野是從2016年11月開始。萬科、禹洲、金地、保利先後在淳化拿地，開發了金域東方、時光春曉、湖光晨樾等一批樓盤，價格基本都在2.4萬/㎡做左右徘徊。
目前，淳化的地王是2017年3月1日出讓的保利G05地塊（樓面價21612元/㎡），未來入市價格可能會更驚人。
當然，因為梅龍湖，這裡還被人們稱為江寧下一個湖居板塊，或許這也是影響價格的一個不能忽視的因素了。
再多說一句，淳化最近一次土地出讓是在2017年7月7日。
▲梅龍湖景觀濱湖公園規劃效果圖
至於橫溪街道，除了令人嘴饞的西瓜外，在去年也多次出現在人們的朋友圈中，因為美的開發的雍翠園項目，讓人們對這裡有了不少關注。
至少，橫溪的關注度是超過湖熟的。這裡不再細說。
Part 2｜貳
湖熟究竟能否吸引到人，還得看潛力
雖然湖熟有了品牌房企的到來，但不可否認的是，目前的湖熟對買房人的吸引力還不夠大，甚至不誇張地講，與江寧濱江、祿口、湯山這些區域相比，湖熟還不在人們的視野裡。
燕雀安知鴻鵠之志？
儘管被遺忘在南京的邊角料裡，但湖熟的枝丫卻像西北的胡楊樹一樣，不斷地向上伸展，這其中的一個方向，便是它在整個片區佈局的規劃。
今年2月3日，南京市規劃與自然資源局官方最新公佈了《南京市江寧區湖熟東片區（NJNBi020）控制性詳細規劃》。
規劃顯示：湖熟新城東片區北至規劃盛園路-寧常滬高速公路，南至規劃赤山路，西至瑞福路-幸福路，東至長家山路-民族路-香林路。
▲湖熟新城東片區規劃範圍圖
湖熟新城東片區內部由湯銅公路及002縣道（瑞澤路-靈順路）構成十字軸線，規劃用地面積約8.09平方公里，這當於兩個青龍山國際生態新城的面積哩。
政府對這裡的定位是產城融合新城，規劃居住人口7.5萬。
7.5萬人口又是一個什麼樣的概念呢？號稱「宇宙中心」的河西南，規劃的居住人口也不過16萬-20萬人。湖熟是要有河西南近半的「天下」啊。
藉助湯銅公路、002縣道構成的十字軸線以及句容北河-團結河，這裡將形成「兩軸兩核、一帶六區」的總體佈局。具體參見下圖↓
▲湖熟新城東片區規劃結構佈局圖
另外，湖熟新城東片區的土地利用規劃圖中顯示：片區內僅純宅地就約48幅，還有約20幅左右的商住混合用地。如此可觀的土地體量，不免讓人眼前一亮。
當然，這麼多地塊的開發，還要取決於在PPP新市鎮推進過程中湖熟的拆遷速度。
▲湖熟新城東片區土地利用規劃圖
除了後期土地儲備的體量大之外，湖熟的交通在控制性詳細規劃中也說明了：片區內規劃6條主幹道，呈三縱三橫佈局；8條次幹道，呈現五橫三縱佈局；還有36條規劃支路。
另外，在早前公佈的一份規劃中，我們看到：湖熟未來將在湯銅公路與寶塔山路的交叉口處預留地鐵。
但能不能落實、何時落實還有待官方宣佈。
此外，有消息稱南師附小將進駐湖熟。
當然，這一消息的準確性有待商榷，會不會是開發商賣房的噱頭呢？最終還需以官方文件為準。
Part 3｜叄
湖熟的產業導入情況如何？
樓市三大錯覺：太偏遠、沒人買、價格會跌。
儘管現在的湖熟不能類比河西南、江北核心區，但在江寧的邊角料裡，我們又何嘗不知道，它也能造出自己的一座「世外桃源」。
的確，湖熟的「世外桃源」裡產生了不少美麗鄉村。
比如，在被評為2019年度的美麗鄉村中，湖熟就有5個：河北社區向家邊、尚橋社區龐家橋、新農社區宋家、和平社區馬場、綠楊社區鳳凰橋。
簽約華夏幸福PPP新市鎮項目後，華夏幸福對湖熟產業新城的定位是專業裝備。（來源：《華夏幸福基業股份有限公司2018年半年度報告》）
既然是專業裝備，那麼至今有多少裝備企業入駐湖熟了呢？
2018年10月，輝銳集團在華夏幸福的牽頭下，來到了湖熟的智能製造創新創業園。據悉，這是一家與3D打印有關的公司。
作為最具意義、也最具含金量的金洽會，湖熟在2019年沒有項目簽約。
2019年12月，江寧在深圳舉行了一場以「打造產業地標 共襄創新發展」為主題的產業推介會。
幸運的是，這次推介會給湖熟帶來了兩個價值168億元的大單子：一個是關於智能製造、一個是關於楊柳湖的健康產業。
接下來，湖熟還會有更多的產業進駐，來撐起這個片區「專業製造」的定位嗎？
Part 4｜肆
結 語
目前的湖熟，地塊開發才剛剛起步，開發的節奏能否持續，這一點很重要。
另外，現代農業觀光、鄉村旅遊等可以提升湖熟的知名度。這一點，我們理應支持，但人氣的聚攏還得依靠產業的落地、發展。
那麼，能否有更多的製造裝備企業簽約湖熟，這一點同樣重要。
因為，我們深知：任何一個新興板塊，只有人來了，才能真正熱鬧起來，才會擁有更多可能
湖熟何時熟？看吧！
閱讀更多 樓市零零柒 的文章
關鍵字: 伴隨成長的中國味品牌 微博 萬科集團
