投資要點
業績大幅增長。2019年實現營業收入677.73億元，同比增長64.36%；實現歸母淨利潤56.76 億元，同比增長46.06%。歸母淨利潤增速低於營業收入增速，一方面是因為2019 年計提9.81 億元存貨跌價準備；另一方面是少數股東損益佔比的提升，2019 年為11%，而2018 年為3%。
盈利水平持續保持在高位。2019 年公司的毛利率和淨利率分別為28.84%和9.4%，繼續保持2018 年的較高水平。加權淨資產收益率再創新高，2019 年為23.6%相較2018 年提升4.18 個百分點。
銷售高增長，拿地保持積極。2019 年金科實現銷售金額1860 億元，同比增長57%，完成年度目標的124%。拿地積極，成本控制較好。2019 年新增拿地建面3323 萬方，同比增長61.8%；新增拿地金額888 億元，同比增長26.9%；拿地均價為2672 元/平方米，拿地金額和銷售金額的比重為49%。
財務槓桿大幅下降，償債能力有保障。2019 年末公司淨負債率為120.2%，較2018 年末大幅下降16.3 個百分點。公司在手貨幣資金較為充沛，現金短債比為1.09，償債能力有保障。
保持較高分紅比率。2019 年預計分紅24 億元，每股分紅0.45 元，分紅比率達到42.3%，以2020 年3 月23 日收盤價計算，股息率為6.36%。
風電： 公司2014年12月22日晚間公告，其全資子公司金科新能源有限公司當天與兩家新疆投資公司分別簽訂股權轉讓協議，出資7億元收購其持有的新疆華冉東方新能源有限公司100%的股權。 根據公告，此次金科新能源交易的兩家投資公司分別為新疆招商崑崙股權投資合夥企業（有限合夥）和新疆益源眾惠股權投資合夥企業（有限合夥），分別持有華冉東方新能源90%和10%的股份。從兩家公司情況看，均為PE類企業。 2015年8月公告，公司擬不低於5.82元/股募集資金總額不超過45億元，主要用於重慶南川金科世界城一期項目、遵義金科中央公園一期項目、重慶萬州金科觀瀾項目、景峽第二風電場C區20萬千瓦風電項目等。
長江經濟帶： 2017年，金科股份已基本完成8大城市群的戰略佈局，大力發展以重慶為核心的成渝城市群、以鄭州為核心的中原城市群和以武漢為核心的長江中游城市群
寶能系： 截止2019年09月30日，寶能系的前海人壽保險股份有限公司-自有資金位列公司十大股東中第9位，持股比例佔公司總股本的1.97%。
要點一:擬收購重慶星坤房地產開發有限公司
2019年7月，公司全資子公司重慶金科房地產開發有限公司擬與重慶中科建設（集團）有限公司、重慶潤凱商業管理有限公司簽訂《股權轉讓協議》，受讓中科建設及重慶凱潤分別持有重慶星坤房地產開發有限公司51%和49%的股權。交易金額合計不超過84,743.49萬元；同時鑑於中科建設為標的公司開發的二、三、四期項目的總包方，為保持總包工程的連貫性，標的公司仍將繼續履行與中科建設的總包合同並支付工程款，預計金額不超過20,000萬元。
要點二:社區生活服務業務
社區綜合服務業務為公司重要業務。公司圍繞業主需求將傳統的物業管理升級為“美好生活服務商”，通過智慧科技賦能，為客戶提供家庭生活、智慧家居、社區金融、資產管理、社區教育、旅遊出行等全方位的生活服務。業務覆蓋重慶、北京、四川、江蘇、湖南、陝西、山東等24個省、直轄市、自治區。面對行業發展的新變化、新趨勢，金科服務圍繞以客戶滿意為核心，保持有質量的增長，2019年上半年新增合同管理面積3,500萬平方米，累計合同管理面積達2.39億平方米，服務業態涵蓋居民住宅、公共建設、商業寫字樓、城市綜合體等。
要點三:新能源業務
截至2018年末，煙墩電場棄風限電率降至18%，較上年下降12個百分點，上網發電4.75億度。截至目前，景峽20萬千瓦風場經調試已成功併網。新能源板塊實現營業收入1.88億元，同比增長19%，實現淨利潤4191萬元，同比增長約62%。
要點四:佈局學前教育
公司以自有資金出資成立全資子公司金科教育投資管理有限責任公司。教育公司註冊資本為10億元，主要負責公司未來教育產業的投資和運營。公司將依託目前管理以及未來拓展管理的物業社區資源，通過包括但不限於併購整合優勢教育品牌、與品牌教育資源合資合作、自建等多種方式，在整合公司社區現有教育資源的基礎上，前期重點佈局和發展學前教育，擴大社區教育機構布點，設立幼兒教育、早教、學前培訓等服務機構，縱向延伸學前教育產業，為社區業主提供優質教育服務，壯大公司社區綜合服務產業。
要點五:房地產開發
公司是一家專注於房地產開發與銷售的大型企業集團，經過20年的健康發展，公司已初步形成以民生地產開發、科技產業投資運營、社區綜合服務、文化旅遊康養等相關多元化產業“四位一體”協同發展的戰略格局。公司的房地產開發業務聚焦“三圈一帶”、“八大城市群”等重點城市進行深耕發展，目前已經佈局長三角、京津冀、粵港澳大灣區、成渝、中原、長江中游、北部灣、山東半島等城市群，已進駐全國23個省、直轄市、自治區，開發項目主要分佈在重慶、北京、廣州、成都、蘇州、南京、合肥、鄭州、武漢、天津、濟南、青島等主要一二線城市。
投資建議：公司充分受益中西部城市基本面的持續超預期，銷售持續高增長，拿地能力突出，為未來業績夯實基礎。我們預計公司2020-2021 年EPS 分別為1.32 和1.58，按照2020 年3 月23 日收盤價估算，對應PE 分別為5.4 倍和4.5倍，維持“買入”評級。
風險提示：大幅收緊按揭、消費貸等居民槓桿。
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