今日參與(東方歐博城東-1地塊)
拍賣的11家房企名單：
中海、華潤、龍湖、金地、碧桂園、新希望、
美的、招商蛇口、陽光城、中鐵建、雅居樂
3月24日土拍地塊基礎資料 點擊查看大圖
本場土拍因為特殊原因無法直播，
劃重點：2020年3月24日擬交易的兩宗地，交易地點臨時遷至瀋陽市城市規劃展示館四樓多功能廳。鑑於當前疫情形勢，根據國家防控相關要求，交易現場將採取相應的防控措施，請各競買人員在自行做好個人防護的基礎上，服從現場管理。其他人員不允許進入現場。
今日拍賣地塊
勘地報告
東方歐博城東-1地塊
日前，地處大東新城的東方歐博城東-1地塊正式亮相土拍市場，消息一經發布就引來了大批“吃瓜群眾”驚歎“這個配置，肯定不是萬達了”！
於是，亮點來了，既然不是大東萬達的“儲備地塊”，那麼一直不被看好的大東地塊，到底有沒有“限地價”的必要呢？
大東萬達“飛了”？
公開資料顯示，即將在3月24日出讓東方歐博城東-1地塊位於大東區，土地面積145736.6平米，用地性質為二類居住用地（R2）、商業用地（B1）。地塊東至40米規劃路西側規劃綠線，南至軒興二路北側道路紅線，西至樺林路東側道路紅線，北至軒興四路南側規劃綠線。
地塊容積率不大於2，商業比例不大於12%，建築限高45米，起拍價4460元/建築平方米，最高限價6300元/建築平方米，採取“限地價，競地塊內產權無償移交政府租賃住房”模式，地塊內需建設9班幼兒園1所，該地塊有異地配建學校要求。
從這一系列的公開資料來看，地塊佔地約14.6萬方，如果按照不大於12%的商業比例和不大於2的容積率來看，不足10萬方的建築面積顯然難以支撐萬達廣場的規模，也正因如此，很多網友紛紛表示，完了，看來是和萬達“談崩了”。為此，還有網友給相關部門留言諮詢，並且得到了官方回覆。
從瀋陽市自然資源局的回覆來看，東方歐博城東-1地塊未來可能會在東側集中佈置商業，並強調“同時，緊鄰該地塊東側、東南側有兩塊規劃純商業地塊，出讓後會進一步加強該區域商業配套”。這個回覆顯然給網友留下了無限的想象空間。
但如果單純從東方歐博城東-1地塊來看，似乎至少可以確定萬達廣場不會是這個地塊的商業配套了。那麼，沒有萬達的東方歐博城東-1地塊到底價值幾何？是否能夠順利達到6300元/建築平方米的最高限價呢？
其實，對於土地價值，我們大可不必擔心，畢竟，2019年大東區的土地價格就已經給我們吃了“定心丸”。從資料來看，大東望花板塊內土地價格三年以來，幾乎已經翻倍，即使如此，2019年下半年出讓的三宗地塊仍然有十餘家房企同時“搶購”。
2016年，大東區職業技術學院南-1號、職業技術學院南-2號地塊以2600元/建築平方米、2720元/建築平方米地塊成交（後續建設項目旭輝東樾城），這兩宗地塊的南側與富力尚悅居相對，再向南，則是東方歐博城東-1地塊。
以旭輝東樾城為原點，3年間，該板塊一路向東，先後出讓了7宗地塊。
2017年8月，職業技術學院地塊出讓，最終成交價5500元每建築平方米，總價7.85億元，溢價率119%。後續建設保利中糧堂悅項目，目前該項目仍在售。
同年12月，望花城中村-6地塊亮相，最終被中糧以5600元/建築平方米的價格競得，地塊總價6.2億元，溢價率47.37%。後續建設中糧花熙祥雲，目前仍有產品在售。
2019年9月，榆林安置房北-1地塊出讓，旭輝以5700元/建築平方米的價格強勢奪地，地塊總價4.92億，溢價率9.62%。同一天，榆林安置房北-2地塊同時出讓，地塊最終成交單價為5700元/建築平方米，溢價9.62%。目前地塊尚未定名。
同年11月，望花城中村-7、望花城中村-8、望花城中村-9三宗地塊同一天出讓，其中，望花城中村-7地塊被新希望以約6.7億總價競得，成交單價達6300元/建築平方米，溢價14.3%。望花城中村-8被金科競得，總價約6.7億，成交單價達6300元/建築平方米，溢價14.3%。望花城中村-9地塊被中梁競得，總價約8.04億，成交單價達6100元/建築平方米，溢價10.7%。
結合這幾宗地塊來看，位置更為靠近望花生活區核心的東方歐博城東-1地塊能夠達到限價，幾乎已經可以預判了。事實上，此前就曾有網友預言，如果加上配建部分的建安成本，地塊樓面價破7應該不成問題。
那麼，地塊到底哪裡值得“破7”呢？
大東新城“生活中心”的黃金地塊
東方歐博城東-1地塊到底哪裡這麼吸引人呢？這一點，從棟察樓市勘地小組的實探結果看，就非常明顯了。
從公開資料來看，地塊北側為已經入住的富力尚悅居項目，西側是已經入住多年的東方歐博城項目，南側是同樣已經入住的恆大翡翠華庭項目。且地塊西側與小哈津幼兒園隔街相望。
配套方面，地塊三面臨近已經入住的成熟社區，這幾個項目的社區底商均已營業，不僅有補習機構、水果連鎖店、小型商超，而且各種檔次的飯店、洗浴中心等業態也非常齊全，可以說生活氛圍已經非常成熟了。
與此同時，板塊內居家養老服務中心、望花醫院等養老、醫療機構也均已營業，同時板塊內還有大東區教育局幼兒園等幼小教育機構，學區方面，雖然該地塊不是尚品學校的學區，但也有異地配建學校的規劃，相信正在教育方面發力的大東區不會讓“準業主”們失望。
交通路網方面，地塊北側有115路，可直達中街、北站等商圈和交通樞紐，地塊西側400米就是公交“東方歐博城”站，162、212、298、325、328、399等公交均途經於此。
此外，地塊北側不遠即是在建的地鐵四號線，可以說交通路網十分豐富。更重要的是，板塊內入住樓盤入住率均相對較高，生活氛圍十分濃郁，是大東區的主要生活區之一。
品牌房企“扎堆” 或引新“混戰”
根據各大房地產垂直網站的消息顯示，緊鄰東方歐博城東-1地塊的項目多已售罄，多數為二手房在售。其中恆大翡翠華庭項目二手房均價多在10000元/平方米左右浮動，地塊北側的富力尚悅居二手房均價同樣在10000元/平方米左右浮動。
再往北，旭輝東樾城項目由於有學區“加持”，高層整體均價在12000元/平方米左右，而地塊西側的項目雖然房齡近10年，但整體均價也在8000-9000元/平方米之間。
周邊新盤在售的是保利、中糧兩項目，其中保利中糧堂悅項目在售產品均價約在13000元/平方米左右，中糧花熙祥雲目前均價在12500-14500元/平方米之間，洋房均價在14500元/平方米左右。
從周邊房源就能看出，雖然這一區域開始發力的時間不長，但是已經聚集了恆大、富力、旭輝、保利、中糧、金科、中梁、新希望等多個品牌房企，可以說是瀋陽又一品牌房企“扎推”的區域，尤其是板塊成熟的生活氛圍和良好的發展前景，給了房企更多的發展紮根的信心，這也讓很多網友猜測，東方歐博城東-1的土拍現場，可能又將是一場“混戰”。
至於該地塊是能夠吸引恆大、富力等“老客戶”深耕，還是會像望花城中村-7等地塊一樣，吸引“新星”參與建設，可能，謎底要等到24號當天，才能揭曉了。
勘地報告
724棚戶區-2地塊
3月24日，大東新城有兩宗地塊同時亮相土拍市場，兩宗地塊直線距離僅2000米，但關注度卻大不相同，更靠北一些的724棚戶區-2地塊顯然被人“忽略”了。事實上，地塊能否“破6”都讓人十分擔心。
同區不同命？
3月24日，大東區兩宗地塊同時拍賣，一個位於望花核心生活區內，另一個位於望花北側的文官屯板塊，兩宗地塊直線距離僅2000米，但從實探結果來看，配套和居住氛圍卻天差地別。
資料顯示，724棚戶區-2地塊位於大東區，土地面積51922.05平米，用地性質為二類居住用地（R2）、商業用地（B1），地塊東至榮文街西側道路紅線，南至正新路北側道路紅線，西至望花街東側規劃綠線，北至規劃用地界限。
地塊容積率不大於2，起拍價3920元/建築平方米，最高限價6300元/建築平方米，採取“限地價，競地塊內產權無償移交政府租賃住房”模式。該地塊內需建設6班幼兒園1所，區政府承諾2023年在該地塊東側建設完成一所小學，擬將地塊周邊道路按規劃形成，計劃列入後續城建計劃。
從實探情況來看，地塊幾乎被各種廠房、棚戶區包圍，其中，榮文街東側的部分棚戶區還在經營洗車等小買賣。
正新路是地塊臨近的另一條比較繁華的街道，道路南側是一所學校，但由於周邊比較荒涼，且道路交錯，因此並沒有找到學校正門，而且處於疫情期間，很難判斷學校是否開學。
正新路和榮文街交匯處向南延伸，道路沿用正新路道路名稱，從地塊出發，沿小路步行350米左右，就是公交車“正新路建新街”站，212、281在此停靠，也是目前通行該地塊最近的公交站點。
該站點周邊均為傳統居住小區，社區底商相對並不發達，且人流並不密集，站點西側有一個鐵路，但勘地小組勘地期間並沒有發現火車通過。
整體來看，該地塊與同一天即將拍賣的東方歐博城東-1地塊相比，配套的成熟程度相差甚遠，且724棚戶區-2地塊周邊還有較多工廠環伺，也許這就是為什麼地塊起拍價格要低於東方歐博城東-1地塊的原因所在吧。
地鐵+學區是否“給力”成地塊熱拍關鍵
表面來看，地塊的先天條件並不“優越”，甚至可以說工廠、文官屯物流園等都是地塊的不利因素，但地塊仍然採取了“限地價”的出讓方式，那麼到底是什麼條件給了地塊“勇氣”呢？
從這次勘地的情況來看，地塊西南角就是正在施工中的地鐵圍擋，也許這就是地塊價值所在。從規劃來看，這一圍擋可能是在建中的地鐵四號線站點。都說“地鐵一開 黃金萬兩”，這一次，運營在即的地鐵四號線到底能給地塊“加分”多少，還要看房企的信心了。
此外，地塊的另一個看點可能就是配建學校的部分了。根據公開資料來看，該地塊內需建設6班幼兒園1所，區政府承諾2023年在該地塊東側建設完成一所小學。從當前各區積極發展教育事業，進一步均衡區域內優質教育資源的整體趨勢來看，未來該地塊配建的學校，很有可能同樣是優質教育資源。
但是，單一小學的學區，到底能給地塊加分多少猶未可知。
從過去幾年724“鄰居”，望花板塊內的土地成交價格來看，多宗地塊均已“破六”，更有業內預測東方歐博城東-1地塊加上配建部分的建安成本，極有可能“破7”，這樣來看，地塊似乎也有著一博之力。至少，地塊“破5”應該沒有什麼壓力，畢竟，有地鐵和學區的“加持”。
整體來看，地塊周邊配套能給地塊加分的項目並不多，如果地塊能夠順利出讓，那麼，地鐵和學區的“功勞”顯而易見，換而言之，該地塊可能成為衡量地鐵、學區附加值的最佳“標尺”。
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