業主狀告物業公司要求維護自身權益的案件時有發生，如車子停在小區停車位上擋風玻璃被砸、電動車放在小區裡被盜、房屋漏水、一樓溢水泡壞傢俱等，這些案件多為業主財產和人身受到侵害，要求維權。
那麼，面對業主的這些要求物業賠償的訴求，法院會作出什麼樣的認定呢?請看部分案例。
1、車停在小區停車位上 擋風玻璃被砸
2018年12月，某小區業主丁女士發現，自己停在小區車位上的車前擋風玻璃被人用石頭砸碎了，但是由於車位剛好處於監控盲區，無法找到肇事者，物業也拒絕賠償，於是丁女士將物業訴至法院，要求對方賠償車輛玻璃維修費1600元。
法院審理認為，雙方簽訂的物業服務合同中規定，物業對小區人員的財產不負保險和保管責任，但同時合同中也約定，物業的義務包括協助小區安全防範和安全監控。丁女士已經繳納了停車費和物業費，停放之處剛好是監控死角，物業公司應謹慎履行管理職責。但是物業在長期服務過程中一直未解決監控盲區問題，在巡查過程中也未能及時發現並阻止丁女士車輛玻璃被砸壞，未盡到合同約定的安全保障義務，故應承擔相應的賠償責任。
綜合考慮到物業的過錯程度、業主的損害後果等因素，最終法院判定物業賠償業主300元。
2、窨井蓋堵塞致溢水 一樓業主家被泡傢俱被毀
2016年3月，艾先生購買了某小區的一樓房屋，2018年6月裝修完畢後，一直未入住。兩個月後，艾先生家北側的窨井口堵塞，致使水從廚房溢出，導致牆體、衣櫥等全部被積水浸泡而損壞。艾先生認為，開發商和物業應承擔賠償責任，故提起訴訟，要求賠償損失3萬元。
法院認為，艾先生家溢水，是因為通向室外的主落水管與室外窨井交接處被泥沙等物堵塞，造成水流回灌所致，並非管道質量引起，所以小區的開發商不應承擔賠償責任。
而對於小區物業來說，法院認為，被堵塞處為共有部位，物業對此有維護、防範、檢查、疏通的義務。由於堵塞系泥沙等細小物累積造成，並非短時間形成，如果物業日常巡查、防範到位，檢查仔細，是可以發現堵塞的。因此，判定物業並未勤於維護、防範和檢查，故物業對艾先生家室內的損失存在一定責任。但事發時，艾先生家中較長時間無人，也未委託物業對其房屋專有部分進行維護，導致發生意外情況而不能及時處理，客觀上也造成了損失的擴大，艾先生本身也存在一定的過錯。
法院根據物業的管理責任過失程度，結合資產評估結論，判定物業賠償艾先生6800元。
3、業主家被盜，物業盡到了管理責任，不賠
去年，家住淮陰區某小區的業主家中被盜，業主認為物業在小區安保方面未盡到責任，將小區物業起訴至江蘇省淮安市淮陰區人民法院。
此前，該業主與所在小區的物業簽訂了物業服務合同，約定物管公司對房屋共用部分、共用設施設備、綠化環境衛生、安保等項目進行維護、修繕、服務與管理，但對業主房屋內的財產沒有保管義務。
盜竊事件發生後，物業向警方提供了巡邏值班表等證據，並在業主報警後配合公安機關偵查工作。為證明自己已經盡到管理責任，物業公司還向法院提供了當日的巡更記錄、外來車輛進出登記記錄、外來人員進出登記記錄、小區車庫出入口當值及交接班記錄等材料。
法院認為，物業公司已經按協議內容對該小區實施了相應的公共秩序維護安保措施，履行了相關安全保障義務。業主雖主張物業公司在履行物業管理職責過程中存在過錯，致使涉案房屋被盜，財物損失，但未能提供有效證據加以證明，故原告要求被告賠償被盜財物經濟損失的訴訟請求，法院不予支持。
最終，法院駁回了該業主的訴訟請求。
4、房屋質量問題、物業服務有瑕疵，能不能拒繳物業費?
不少業主不交物業費的理由，與房屋質量、物業管理服務等方面相關，如住在一樓的業主認為自己不用或者少用電梯，是不是可以不交或者少交物業費？空置房還要全額繳納物業費嗎？商住一體的小區被商戶的油煙、噪音等影響，是不是也可以拒繳物業費？
案例一：因房子漏水拒交物業費，不支持
2019年1月，某小區物業公司將小區業主許先生告上法庭，要求許先生繳納從2009年至2018年9年時間共計2000多元的物業費。許先生則稱,他家從拿房裝修就出現滲水、漏水問題，多次與物業溝通交流，但物業從未進行過維修，“所以我才不交的。”
法院認為，物業公司於2009年4月進入該小區提供物業服務，9年的物業費法院予以認定。業主稱其房屋有漏水、滲水問題，與本案不是同一法律關係，故本案不予理涉。但根據業主的陳述及舉證，物業在提供物業服務過程中存在服務不到位的現象，故法院酌情對被告拖欠的物業服務費予以適當減免。
案例二：物業服務存在的問題屬於“一般瑕疵”
從2017年6月至2019年3月，某小區業主孫先生一直未繳納小區的物業費，小區物業公司多次催繳無果後，於2019年4月將孫先生告上法庭，要求判決在此期間3200多元的物業費，同時還有633天的違約金近600元，共計3800多元。
孫先生認為，物業公司的服務不到位，小區內存在各種問題，如路燈不亮、電梯不安全、可視對講系統無法使用等硬件問題，以及小區保安未定期巡邏導致電動車被盜，保潔未及時清潔導致小區蚊蟲蔓延，小區地上設置地樁影響通行，小廣告肆意張貼，物業收支未公示、電梯卡限樓層造成業主生活不便等管理不到位行為。
法院認為，物業與業主簽訂的服務協議對雙方都具有約束力，物業公司要求業主支付物業管理服務費，不違反法律規定，法院予以支持。但同時考慮到物業公司在提供物業服務過程中存在物業服務不到位的現象，所以對物業公司主張的滯納金不予支持，同時對業主拖欠的物業服務費予以適當的減免。
法官強調,不可用 “非常手段”“逼迫”業主交費
◎“服務”是否到位，是雙方的爭議焦點
在物業糾紛案件的審理過程中，“服務”是否到位，是雙方的爭議焦點。一般業主會主張物業服務不到位，物業公司則主張自己已經盡全力服務了，法庭除了要看雙方提供的證據外，法官還會到小區去實地查看情況，根據在小區現場看到的情況來判定物業服務是否到位。
如果確實存在物業公司服務不到位的情況，法院在判決時，一方面因為物業確實已經提供了服務，業主理應繳納物業費;另一方面也會根據服務質量情況對物業費進行打折。
法官介紹稱，打折是一種折衷的判決方法，“假如判定業主全額繳費物業費，那麼就會造成物業公司不會改進服務；假如支持業主不繳納物業費，就會造成更多的業主拒繳物業費，從而導致物業與業主之間的矛盾不斷加深，形成惡性循環。”
事實上，儘管業主抗繳物業費的理由多種多樣，但一旦“對簿公堂”，“獲勝者”往往是物業公司。通過法院的判決案例瞭解到，在絕大多數情況下，業主最終都補繳了物業費。對此，法官解釋道：“按照法規，無論物業公司的服務質量如何，只要業主享受了服務，就應該繳納物業費。只不過，對於是否應該足額繳納，要視具體情況來判決。像有案例提到，因為商戶的油煙、噪音影響，業主拒繳物業費。油煙、噪音是商戶的問題，物業並無執法權，只能將問題反映給城管部門，但是業主不能以此為理由而拒繳物業費，如果物業公司在法庭上證明了自己已經作出了努力，那麼法庭會支持物業的訴求。”
◎限制使用電梯等“逼迫”繳納物業費行為是違法的
不過，物業公司在訴訟中勝多敗少，並不意味著，他們可以“逼迫”業主繳費。“有些物業公司使用刷卡系統來限制業主使用電梯，以此逼迫業主繳納物業費，這本身屬於違法行為。另外，將業主家斷水斷電，也屬於侵權。物業公司只能在不妨礙業主正常生活的前提下催繳物業費。”法官表示。
沒有訴訟經驗的業主，應當如何維護自身權益呢?法官給出了一些建議：首先，目前法院都在推行訴前調解，業主們可以提前向律師或有經驗的從業者詢問，對於同類案件的調解結果有個大致判斷；其次，不能以抗繳物業費的方式來“據理力爭”，如果認為物業服務不到位，應該收集證據，在調解中尋求更大的物業費折扣；最後，相關行政主管部門對物業公司有處罰權，業主可以通過住建部門、街道辦、社區維權，一般比司法途徑效率更高。
閱讀更多 援手律師 的文章
