因施工單位遲延復工導致對購房者逾期交付風險
【風險概述】
新冠疫情爆發後，國務院辦公廳發出《關於延長2020年春節假期的通知》，將春節假期延長至2020年2月2日。隨後遼寧省人民政府辦公廳作出《關於延遲企業復工和學校開學的通知》，省內各類企業不早於2月9日24時前復工。但直至2月下旬，全國仍處於新冠疫情防護狀態，部分地區對於施工單位的一線主力勞動者，採取“外來人員”勸返及自行隔離等措施，致使施工單位仍無法正常復工。在這種情況下，施工單位在正常復工後很難按照原計劃進行施工，將導致工程逾期交付，進而導致開發企業向購房業主逾期交房。
【應對措施】
1．地產企業應積極與施工單位溝通，並根據自身情況，評估是否可能導致逾期交付，進而再決定是否採取相應的措施。
新冠疫情雖然影響很大，但對於北方施工情況而言，因新冠疫情爆發和目前持續的時間段恰遇北方施工的“冬歇期”，即使不存在疫情也大多未復工。因此，作為地產開發企業，應在未正式復工前及時與施工單位溝通情況，瞭解施工企業人員（如施工企業的人員是否主要為疫情較重地區人員等）安排是否會受到影響，如受到影響何時能正常施工，或施工後預計會比原計劃遲延多久。關於對疫情後的施工計劃溝通，建議開發企業採用正式的《溝通函》，對施工企業給予的施工計劃回覆，要求出具《承諾函》以明確具體的施工計劃安排，在掌握上述情況後再行決定是否採取相應措施。
2．檢索分析施工總承包合同中關於不可抗力和延期施工的情形約定，考慮是否通過補充協議進行約定。
如經過與總包單位溝通，確定會影響施工計劃時，則應關注施工總承包合同中是否約定了關於疫情發生的情形構成不可抗力，但依據《合同法》仍可以在合同沒有約定的情況下援引和適用不可抗力條款，但為了減少後續發生爭議，仍建議雙方協商達成補充協議，進一步明確雙方權責。
3．檢索分析《商品房買賣合同》及《補充協議》中關於不可抗力和遲延交付的條款，綜合考慮與施工單位的溝通情況及發送通知是否會對房屋後續銷售產生影響，再決定是否需要給購房者發送書面通知。
根據《合同法》規定，當事人一方因不可抗力不能履行合同的，應當及時通知對方。對於及時通知如何認定的問題，在瀋陽市房地產交易過程中，較為普遍採用的商品房買賣合同文本主要為GF-2000-0171示範文本以及GF-2014-0171示範文本。其中GF-2000-0171示範文本對於因不可抗力逾期交付的表述為“如遇下列特殊原因，除雙方協商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據實予以延期：遭遇不可抗力，且出賣人在發生之日起 日內告知買受人的”。因此，對於採用GF-2000-0171示範文本的開發單位，應按照合同約定履行告知義務。而GF-2014-0171示範文本中，對於不可抗力僅表述為“除不可抗力外，……”。因此，開發單位應當根據補充協議相關約定履行告知義務。如補充協議中未約定不可抗力通知內容的，我們認為結合本次“新冠”疫情實際情況，自不可抗力發生之日起60日內通知較為適宜。
4．起草和發送《不可抗力通知函》及《因不可抗力導致遲延交付通知函》。
目前關於本次疫情已經構成不可抗力，基本已成定論，但是需要注意的是根據《中華人民共和國合同法》第一百一十八條規定，當事人一方因不可抗力不能履行合同的，應當及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，並應當在合理期限內提供證明。關於通知的注意事項，瀋陽市中級人民法院在關於“新冠肺炎”疫情防控期間商事糾紛相關法律問題的解答提出“一是時效上應注意及時性，當事人應當在疫情及相關防控措施對其履行合同造成影響後的短時間內發出通知。受疫情影響，EMS及其他快遞等業務可能出現延緩、暫停等情況，故應通過電子通訊等手段及時通知。二是內容上應注重全面性，應包括髮生不可抗力、不可抗力導致合同不能履行兩大方面，還可在通知中加入對合同履行的預期、解決合同履行障礙等方面的內容。上述通知應注意留存證據，尤其是採取口頭通知的，應注意補充書面通知，以減少潛在糾紛、防範法律風險”。
在實際操作過程中我們總結出如下五點注意事項：
（1）何時發出《不可抗力通知函》；【此點在上一措施中已經論述】
（2）在《遲延交付通知函》中要明確何時開始受到不可抗力影響，要較為全面的告知受到影響的原因； 關於不可抗力發生之日如何認定的問題。我們在調研中存在多種意見。包括從2020年1月25日遼寧省啟動重大突發公共衛生事件Ⅰ級響應開始；從2020年1月29日遼寧省住房和城鄉建設廳作出《關於做好全省房屋市政建築施工領域新型冠狀病毒感染的肺炎疫情防控工作的緊急通知》開始；從“新冠”疫情結束後開始等等。經綜合多方考量，我們認為對遼寧開發企業而言，2020年1月29日遼寧省住房和城鄉建設廳下發《關於做好全省房屋市政建築施工領域新型冠狀病毒感染的肺炎疫情防控工作的緊急通知》開始作為房地產行業不可抗力開始之日較為適宜。該通知要求“各級住房城鄉建設行政主管部門要密切關注本地區疫情防控進展，按照當地疫情防控指揮部的統一要求，依規合理確定房屋市政建築工地開復工時間。全省所有辦理停工手續的房屋市政建築工地，未經屬地住建主管部門同意，不得擅自開復工。”該通知明確“不得擅自開復工”，客觀體現出不可抗力的“不能遇見、不能避免、不能克服”。而按照“啟動重大突發公共衛生事件Ⅰ級響應”作為開始之日，對於房地產企業而言，此時還沒有充足資料和理由來知悉政府層面將如何規劃調整行業運作，無法從Ⅰ級響應評估可能造成的影響是否導致逾期交付的產生。而按照“新冠”疫情結束後算作開始之日，顯然已經不符合法律規定“及時”的意義，並且相對於購房者而言也有失偏頗。
（3）在《遲延交付通知函》中要明確通知遲延交付的時間，明確遲延交付後仍不能交付時的責任承擔；2020年2月17日，瀋陽市房產局等六部門聯合印發《瀋陽市應對新型冠狀病毒肺炎疫情保障房地產市場平穩健康發展政策措施》。措施提出“對於受疫情影響，造成延期交付房屋的，不作為違約責任，給予2個月續展期，購房人與房地產企業合同約定超過2個月的，按照合同約定辦理。”我們認為該措施對因“新冠”疫情導致逾期交房的訴訟案件，有較為明確、重要的影響。因此我們建議如果開發企業在檢索商品房買賣合同和補充協議後認為上述文件中兩個月足以完成交付，則建議明確延期交付的時間與上述文件一致。如果合同約定超過2個月則按照合同約定辦理。但仍需注意，司法審判與地方政策間並非準確依照對應，而是參照。因此，不排除後疫情時期，司法審判對於2個月存在調整的可能，但我們認為調整的幾率不高，且範圍不會過大。
（4）發送過程中要儘量避免口頭通知，主要通過郵寄送達的方式，在郵寄單據上要明確為《不可抗力通知函》及《因不可抗力導致遲延交付通知函》；
（5）在逾期交付的通知中可以根據自身情況，決定是否向購房者告知已經採取了哪些措施，以儘量避免逾期交付。
5．積極收集和組織因不可抗力導致的逾期交付的證據。
《最高人民法院關於適用的解釋》第九十一條（二）規定：主張法律關係變更、消滅或者權利受到妨害的當事人，應當對該法律關係變更、消滅或者權利受到妨害的基本事實承擔舉證證明責任。因此，若開發企業欲以不可抗力情形為由主張違約免責，則應就不可抗力情形發生的事實、不可抗力情形與逾期交付房屋之間的關聯以及造成的實質影響整理相關證據材料以備使用。證據蒐集注意從如下角度入手：例如，若工程項目因行政部門責令封閉施工現場、停止施工的，開發企業應向留存好封閉、停工的通知。如因特殊原因，相關部門無法出具通知或證明的，則可對封閉、停工全程進行錄像，必要時可委託公證機關予以公證。再如，若施工單位勞動者多為湖北籍員工因受交通管制影響而無法及時返工影響工期的，施工單位應詳細整理員工花名冊、勞動關係證明等材料；對於設備、原材料供應商因受政府管制影響無法按期供貨導致工期延誤的，亦應整理妥善雙方合同、往來函件等材料用以證實工期延誤確因前述原因所致。
6．個別因疫情影響無法確定復工日期和交付日期的項目應積極與購房者達成《補充協議》，最大可能的降低違約風險與責任。
如前所述，2020年2月17日，瀋陽市房產局等六部門聯合印發《瀋陽市應對新型冠狀病毒肺炎疫情保障房地產市場平穩健康發展政策措施》。措施提出“對於受疫情影響，造成延期交付房屋的，不作為違約責任，給予2個月續展期，購房人與房地產企業合同約定超過2個月的，按照合同約定辦理。”該通知中規定，購房人與房地產企業合同約定超過2個月的，按照合同約定辦理。但如果雙方之間沒有合同約定，且文件中給予的2個月續展期仍不能交付的則建議地產企業主動與購房人協商達成補充協議，將上述續展期再進行延長，但需要注意的是雙方再進行約定的續展期應明確，不能模糊或者限定條件的約定具體的交付日期，否則一旦發生訴訟很可能被裁判機關認為是以此惡意規避責任，甚至存在會被認定為無效的風險。
【關聯文書】
《溝通函》《承諾函》《補充協議》《不可抗力通知函》《因不可抗力導致遲延交付通知函》
【案例借鑑】
付XX與瀋陽XXX房產開發有限責任公司房屋買賣合同糾紛上訴案
案號：（2005）沈民（2）房終字第1060號
法院：瀋陽市中級人民法院審判
時間：2005年10月13日付XX與瀋陽XXX房產開發有限責任公司房屋買賣合同糾紛上訴案
上訴人（原審原告）：付XX。
上訴人（原審被告）：瀋陽XXX房產開發有限責任公司。
原告付XX與被告瀋陽XXX房產開發有限責任公司於2003年5月26日簽訂《協議書》，約定由原告購買被告開發的商品房一套，房款為390，000元。2003年5-6月原告分三次向被告交付了全部房款。雙方簽訂《商品房買賣合同》約定：交房日期為2003年9月30日前，如遭遇不可抗力，且被告在該情況發生後告知原告的，被告可據實予以延期。
後因被告逾期交付房屋，原告於2004年7月22日向一審法院起訴，要求XXX公司給付逾期交房的違約金等訴訟請求。
一審法院經審理認為，原告提出被告逾期交房系違約行為不能成立，其交房時間仍在合理期限內，因為：第一，原、被告簽訂協議書（預期合同）時，工程剛進入施工期，不能要求被告對未來發生的不可能預知的事件產生預見；第二，雖然本市不是“非典”疫區，但全國統一實施的關於防治“非典”的措施確實影響了我市正常的生產、生活和工作秩序；第三、實施防治“非典”措施的期間正是工程的主施工期；第四，雖然被告未向原告說明因“非典”可能要造成延期交房，但這一事件不僅為被告一方所知，原告對此是知情的，而且原告的知情不需要通過被告的告知行為來實現；第五，本市嚴格執行防治“非典”的措施近兩個月，被告延期交房35天仍屬合理時限內。因此，原告要求被告給付延期交房的全部違約金，理由不當，不予支持，而應根據最高人民法院“通知”精神，按公平原則由原、被告各自負擔50%的損失。
宣判後，付XX不服原審判決，提起上訴。同時，XXX公司也對一審判決表示不服，提起上訴。XXX公司主要理由為：既然一審判決已認定“非典”疫情屬於不可抗力，且付XX的權益亦未受到重大影響，故應當全部免除XXX公司的違約責任。
二審法院經審理後認為：XXX公司逾期交房35天，表明其在交付房屋方面存在違約行為，其應按照合同約定的違約責任向付XX給付違約金6，825元（計算方式：390，000元×0.5‰×35天）。至於XXX公司提出的“非典”疫情屬於不可抗力，應免除XXX公司違約責任的問題。雖然2003年春夏之間我國爆發“非典”疫情，但XXX公司在與付XX簽訂《協議書》時（2003年6月19日）應當預見“非典”疫情可能對其正常施工造成影響，但其仍然在《協議書》中約定在2003年9月底將商品房交付付XX，且XXX公司自認“2003年9月初，工程基本完工，只差驗收”，其在2003年9月19日與付XX簽訂的《商品房買賣合同》亦約定“交房日期為2003年9月30日前”，表明“非典”疫情並未對其交付房屋造成影響，故在本案中不能免除XXX公司承擔全部逾期交房的違約責任，所以XXX公司的此項上訴主張，本院不予支持。最終二審法院判令XXX公司賠償付XX逾期交房違約金。
【案例啟示】
（1）本案二審法院之所以更改一審判決結果，主要原因在於二審法院經審理後認為“非典”疫情並未對開發企業造成實質影響，不應適用不可抗力免責。因此，開發單位在應對本次“新冠”疫情時，也應注意相關信息蒐集與整理，用以明確證明“新冠”疫情對逾期交付造成的實質影響，避免賠償風險。
（2）在“新冠”疫情及此後一段期間進行房產銷售時，應充分考量“新冠”疫情以及後疫情時代給施工計劃造成的影響，避免逾期賠償。
受疫情影響導致的房價下跌，業主群體主張退房或調差價的風險
【風險概述】
“新冠”疫情期間，部分開發企業用大力折扣的方式進行房屋促銷。於是因“新冠”疫情影響房價將要大幅下跌的消息擴散開來。對於大力折扣的促銷方式，其實質為短期的一種商業手段，在沒有確實的數據支撐的情況下，我們仍認為在後疫情時代房價相較疫情前不會有特別大幅波動。但如極特殊情況下，確因疫情影響導致的房價急速下跌，業主主張退房、退差價如何應對？【應對措施】
1．正面回應訴求，提振購房者對房價的信心，同時積極尋找法律依據有理有據的作出回應。
《中華人民共和國合同法》規定，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護。對於“新冠”疫情發生前已經簽訂《商品房買賣合同》的雙方，都應保持契約精神，遵守合同的約定。只有在合同約定和有明確法律依據的情況下，購房人才有權提出要求解除合同和返還差價。
2．援引不可抗力條款，說服購房者目前的狀況不能證明因疫情影響導致合同目的無法實現。
向購房者公佈為了正常交付和履約，開發企業已經採取了哪些措施，以證明開發企業的積極履約態度，另外依據《合同法》第九十四條之規定，只有因不可抗力導致合同目的無法實現時，才有權利主張解除合同，而目前的狀況無法得出合同目的無法實現的結論。
【關聯文書】
《回覆函》
【案例借鑑】
蔣XX與大連XXX房地產開發有限公司商品房銷售合同糾紛上訴案
案號：（2016）遼02民終275號
法院：大連市中級人民法院
審判時間：2016年3月17日
上訴人（原審原告）：蔣XX
被上訴人（原審被告）：大連XXX房地產開發有限公司。
2014年3月22日，原告蔣XX與被告XXX公司簽訂了《商品房買賣合同》及補充協議，約定：原告購買被告開發的旅順口區開發區金華街房屋，建築面積96.33平方米，房屋價款為每平方米6020.97元，總金額為580，000元。
2014年5月1日，原告支付了全部剩餘房款400，000元，被告於2014年5月10日出具發票確認收到房款。原告付款後裝修入住，後該房屋降價。原告認為被告在其支付餘款時對售樓方案進行了調整，而被告不告知原告，存在故意隱瞞調價事宜，且原告受到了被告公司的工作人員梁XX的誤導和欺騙提前支付了剩餘房款。
為此，原告將被告訴至法院，要求解除合同退還房款。案件經一審法院審理後認為：原告主張解除合同的理由是被告存在故意隱瞞調價信息及不公平銷售行為一節，因房屋價款在合同簽訂時雙方已達成合意，作為完全民事行為能力人，在簽訂合同時應對房價走勢有所預估，不論房價升高還是降低，付款方均應按照約定時間按時付款。對房屋是否調價是出賣方的自主行為，是其經營過程中自行選擇的結果，對已成立的商品房買賣合同關係並無影響。因此，一審法院駁回原告蔣XX的訴訟請求。原告蔣XX對一審法院判決不服，提起上訴。
二審法院經審理後認為，案涉房屋價款、付款時間在蔣XX與XXX公司於2014年3月22日簽訂的商品房買賣合同中已經明確約定，是雙方自願達成的合意，雙方均應依約履行。XXX公司已向蔣XX交付房屋，蔣XX也已付清房款，雙方主要合同義務已經履行。至於XXX公司在本案雙方簽訂商品房買賣合同之後是否對案涉房屋所在小區或樓盤的其他房屋進行價格調整，與蔣XX並無直接關聯，蔣XX均應依據合同約定履行自己的義務，XXX公司並不具有告知蔣XX的法定義務。因此二審人民法院依法駁回了蔣XX的上訴，維持原判。
【案例啟示】
對於購房人提出返還差價的問題。開發單位應就相關事宜進行說明，並提供相關裁判文書輔以印證。開發企業不應憑藉“佔理”，而忽視購房人提出的要求。良好溝通，才是處理問題的有效的方式。
因疫情影響導致的施工方索賠和計價調整風險
【風險概述】
“新冠”疫情發生後，遼寧省住房和城鄉建設廳作出《關於支持推動企業開復工做好全省建築工地疫情防控和安全生產工作的若干措施》。措施要求施工企業應對所有進場人員每日登記並檢測體溫，對出場的去向應做好登記備案，最大限度減少人員流動。進場人員都要佩戴口罩，做好個人防護措施。建築工地要按照屬地疫情防控指揮部門要求，利用現有設施設置單獨的隔離觀察區，用於需臨時隔離觀察人員的生活居住。加強建築工地宿舍和住宿人員管理，宿舍設置要符合疫情防控要求，防止因人員聚集導致疫情發生等。此舉有利於疫情控制，也有助於復工復產。但對於新增的防護措施費以及因此可能浮動的人工、材料及機械設備計價由誰承擔的問題，成為了建設單位與施工單位關注的焦點。【應對措施】
1．收到《意向索賠通知》和《正式索賠通知》後應立即依據合同約定並聯系監理單位審查索賠通知發出的程序和依據是否符合約定。依據《建設工程施工合同（示範文本）》（GF-2017-0201）第19條關於索賠的規定，當承包人認為有權得到追加付款和（或）延長工期的，應按以下程序向發包人提出索賠：
（1）承包人應在知道或應當知道索賠事件發生後28天內，向監理人遞交索賠意向通知書，並說明發生索賠事件的事由；承包人未在前述28天內發出索賠意向通知書的，喪失要求追加付款和（或）延長工期的權利；
（2）承包人應在發出索賠意向通知書後28天內，向監理人正式遞交索賠報告；索賠報告應詳細說明索賠理由以及要求追加的付款金額和（或）延長的工期，並附必要的記錄和證明材料；
（3）索賠事件具有持續影響的，承包人應按合理時間間隔繼續遞交延續索賠通知，說明持續影響的實際情況和記錄，列出累計的追加付款金額和（或）工期延長天數；
（4）在索賠事件影響結束後28天內，承包人應向監理人遞交最終索賠報告，說明最終要求索賠的追加付款金額和（或）延長的工期，並附必要的記錄和證明材料。
2．開發企業應結合承包人提出的索賠證明材料和當地的行業主管部門發佈的文件審查其提出的期限是否在知道或應當知道索賠事件發生後28天內。依據《建設工程施工合同（示範文本）》（GF-2017-0201）第19條的約定，承包人應在知道或應當知道索賠事件發生後28天內發出索賠意向通知書，承包人未在前述28天內發出索賠意向通知書的，喪失要求追加付款和（或）延長工期的權利。因此，在此處應該注意索賠事件發生點如何確定？以實際付出增加相關費用為發生點還是以主管部門發出相關文件為發生點？我們傾向的認為應該以實際付出增加相關費用為發生點，理由是，在施工過程中如果因客觀變化導致的費用增加承包人擁有法定的權利主張增加部分的費用，例如，本次疫情發生後承包人為了防止傳染保障施工，在沒有住建部門通知的情況下，就主動採取了響應措施，併產生了相關費用，則承包人即可提出索賠。即，我們認為對遼寧境內的工程而言不必然以2020年2月19日遼寧省住建廳發佈《關於支持建設工程項目疫情防控期間開復工有關政策的通知》【遼住建2020（12）號】為知道或應當知道的索賠事件發生點。
3．在收到索賠報告後28天內及時審查相關證明材料並進行書面回覆，避免逾期失權。
依據《建設工程施工合同（示範文本）》（GF-2017-0201）第19.2條的約定，對承包人索賠的處理程序如下：
（1）監理人應在收到索賠報告後14天內完成審查並報送發包人。監理人對索賠報告存在異議的，有權要求承包人提交全部原始記錄副本；
（2）發包人應在監理人收到索賠報告或有關索賠的進一步證明材料後的28天內，由監理人向承包人出具經發包人籤認的索賠處理結果。發包人逾期答覆的，則視為認可承包人的索賠要求；
4．確認索賠報告後，應及時依據主管部門相關文件就疫情防護費用按實簽證，就人工、材料及機械設備價格調整問題簽訂相關補充協議。
2020年2月19日，遼寧省住房和城鄉建設廳作出《關於支持建設工程項目疫情防控期間開復工有關政策的通知》【遼住建2020（12）號】。《通知》第7條就疫情防護費用提出明確指導：建設工程在疫情防控未解除期間施工的，應加強防護措施，保證人員安全，防止疫情傳播，施工企業必須嚴格按照工程所在地政府疫情防控規定組織施工。
疫情防控未解除期間所需的口罩、手套、防護服、酒精、消毒水、體溫檢測器等疫情防護費用，隔離措施費用，及按照工程所在地政府相關部門要求，由工程項目施工方投入的負責疫情防控措施管理和落實專職人員所需費用，由發承包雙方按實簽證，計入工程造價, 並確保疫情防護費及時足額支付。關於人工、材料及機械設備價格調整的問題《通知》第8條指出：因疫情影響，導致人工、材料及機械設備價格波動，發承包雙方應根據我省建設工程計價依據的相關規定，結合實際，簽訂疫情期間價格調整的補充協議，約定價格調整的範圍、幅度等內容，作為工程造價計價調整依據。
5．落實跟進疫情防護費用實際用於防護疫情，避免監管失職導致的行政責任和風險。
因疫情並未徹底解除，因此作為項目的開發企業，有義務根據政府和主管部門的要求，對上述額外增加的費用進行重點關注是否落實到位，避免總包單位進行挪用
6.敦促承包人妥善照管和保護工程、工程物資及承包人文件等，並採取必要措施，減少因疫情所造成的損失。
【關聯文書】
《索賠回覆函》
【案例借鑑-1】
浙江省XX建設集團有限公司與時間XXX建設集團有限公司建設工程施工合同糾紛上訴案
案號：（2011）浙民終字第34號
法院：浙江省高級人民法院
審判時間：2011年10月22日
上訴人（原審原告）：浙江省XX建設集團有限公司。
被上訴人（原審被告）：時間XXX建設集團有限公司。
2002年7月1日，浙江省XX建設集團有限公司與時間XXX建設集團有限公司簽訂了台州市海灣浪琴花園工程一標段、二標段、五標段三份建設工程施工合同，約定由浙江省XX建設集團有限公司承建施工上述三個標段的土建與安裝工程，雙方還就工程造價、工期、質量保修、工程款的支付與結算等相關內容作了約定。
合同簽訂後，海灣浪琴花園工程一標段於2002年10月10日開工，2004年3月26日竣工，實際工期533天，超出合同約定工期208天，其中時間XXX建設集團有限公司認可的簽證順延工期為50天。
其後，雙方就價款及工期延誤等事項產生爭議，2010年11月30日，浙江省XX建設集團有限公司訴至一審法院，要求時間XXX建設集團有限公司支付浙江省XX建設集團有限公司工程款。2011年1月25日，時間XXX建設集團有限公司提起反訴，請求浙江省XX建設集團有限公司承擔工程遲延違約金、及其他各項價款。
一、二審法院審理後認為：根據施工合同通用條款13.1款的規定，因不可抗力造成工期延誤，可以順延工期。考慮到2003年“非典”疫情嚴重，屬於眾所周知的事實，浙江省XX建設集團有限公司為避免“非典”疫情在建設工地爆發而暫停施工，並及時向監理報告了該情況，故對屬於不可抗力範疇的“非典”疫情期間停工，應予順延工期30天。扣除時間XXX建設集團有限公司認可的簽證工期順延52天，兩審法院認為浙江省XX建設集團有限公司就工期順延所提出的其他理由均不能成立。
【案例啟示】
“新冠”疫情構成不可抗力事由，建設單位響應國家號召而暫停施工，並及時向監理單位及發包人報告相應情況，屬於因不可抗力暫停施工，應予順延工期。同時開發單位需對相關簽證及往來函件材料進行收集，證明承包人已履行相應告知義務。
【案例借鑑-2】
中國XXX建設有限公司、陝西XXX有限責任公司建設工程施工合同糾紛上訴案
案號：（2018）最高法民終380號
法院：最高人民法院
審判時間：2018年6月27日
上訴人（原審原告）： 中國XXX建設有限公司。
被上訴人（原審被告）：陝西XXX有限責任公司。
2003年3月13日，中國XXX建設有限公司中標陝西XXX有限責任公司西部大通道包（頭）北（海）線陝西境黃陵至延安高速公路第二批路基、橋隧工程HY-8標段。中標價為人民幣壹億柒仟伍佰陸拾陸萬元整（¥175660000元）。
2003年4月開工建設，開工伊始便遭遇“非典“疫情以及特大暴雨，致使工期嚴重滯後，為保證黃延高速公路建設任務的順利完成，陝西XXX有限責任公司要求對七座連續鋼構特大橋（重難點工程）合同段開展冬季施工，並組織考察青藏鐵路凍結施工技術，確定了冬季施工方案。工程完工後，雙方對冬季施工費用等問題產生糾紛。
最高院經審理認為：雖然合同價款中已包含2003年度、2004年度冬季施工費用。但根據陝西XXX有限責任公司作出的《關於HY-7合同段2003年冬季施工費用補償的批覆》記載，黃延高速公路2003年4月開工後便遭遇“非典”疫情以及特大暴雨，為保證黃延高速公路建設任務的順利完成，陝西XXX有限責任公司要求對七座連續鋼構特大橋合同段開展冬季施工，而中國XXX建設有限公司編制的黃陵至延安高速公路HY-8施工組織建議書中的施工安排並不是陝西XXX有限責任公司要求的。
一審法院委託鑑定部門作出的鑑定意見對於冬季施工費用，也認為應由法院根據實際情況進行裁量。一審判決綜合考慮本案各種具體情況，依據中國XXX建設有限公司的相關支出票據，並結合其他標段的補償標準，酌定按照40%確定補償標準給予施工單位冬季施工費用，亦無不妥。【案例啟示】
上述最高院案例中，“非典”疫情及特大暴雨已構成不可抗力，雖合同價款中包含了冬季施工費，但因不可抗力導致施工安排作出調整，此時應給予施工單位一定比例的措施費補償。開發單位如因“新冠”疫情進行施工計劃調整，進而導致施工單位成本增加的，開發單位應給予一定補償，但應注意審查施工單位提供的相關票據，判斷相關費用支出是否具有合理性。
因疫情影響導致的地產企業自持物業被承租方要求減租或解除租賃合同風險
【風險概述】
2020年1月25日，遼寧省啟動重大突發公共衛生事件一級響應防控措施。2020年1月28日，瀋陽市新型冠狀病毒感染的肺炎疫情防控指揮部作出1號令，措施要求所有遊樂、娛樂、室內運動、商場、集市等人群聚集場所(包括電影院、歌舞廳、檯球廳、麻將廳、網吧、浴池、游泳館、健身房、培訓機構等)暫停營業；禁止舉辦壽宴、婚宴及各類紅白喜事等群體性聚會；賓館、飯店等場所要嚴格做好防控工作，重點對疫區來往人員，做好來客登記排查及體溫測量工作。因措施的出臺，相關餐飲、娛樂經營場所根據要求都暫停經營，遭受較大損失。為此，部分經營企業提出減免租金的要求。【應對措施】
1．收到承租方減免要求時，審查分析雙方之間租賃合同約定內容中關於不可抗力導致的租賃合同無法履行時的約定。
如租賃合同中已經明確約定，因不可抗力導致合同無法履行可以減免租金，則應依約給予減免。
2．統一回復口徑後，分情形處理承租方的要求。
“新冠”疫情與2003年“非典”疫情極為相似，故可參考“非典”時期相關規定予以分析。根據《最高人民法院關於在防治傳染性非典型肺炎期間依法做好人民法院相關審判、執行工作的通知》[法〔2003〕72號]（現已失效），“由於‘非典’疫情原因，按原合同履行對一方當事人的權益有重大影響的合同糾紛案件，可以根據具體情況，適用公平原則處理。因此，如承租方提出減免疫情防控期間租金的訴訟時，人民法院很可能適用公平原則，適當減免相應租金。但需要注意，承租方有義務證明自己受到的影響程度，比如提供證據證明自己無法經營的時間段和同時期收入的下降對比等；同時有些居民保障類的店面（如生鮮便利店，藥店等）可能因為疫情反而經營火爆，所以對上述承租人則不可給予減免。
3．對確實需要減免的承租人，可考慮進行協商確定用其他方式進行補償（如租賃期限延長，物業費用減免等）。
為了降低和減少出租方的租金損失，出租方可以依據自身情況，提出其他的補償方式，並由雙方達成補充協議予以確定。
4．對主張要求解除租賃合同的要求，要援引法律規定給予及時回覆。
《中華人民共和國合同法》九十四條規定，有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（一）當事人因不可抗力致使不能實現合同目的。因此，我們認為如租賃合同為短期租賃，且受疫情影響較大的，承租人可以請求解除租賃合同。對於租賃合同租期較長的，我們認為承租人以“新冠”疫情為由可以解除合同幾率較小。對於個案具體，仍需人民法院審理後具體確定。
5．雙方就租賃合同爭議事項無法達成一致時，應及時收集和組織證據做好應訴準備。
此時出租方收集的主要證據應該著重於如何通過自身措施減少對租賃合同履行的影響，另外有些租戶如果在疫情發生前已經自己停止營業的則應固定或補充相關停業證據。
6．作為出租方主張不予以減免租金時，應慎重發出《不可抗力通知函》。
【關聯文書】
《租賃合同補充協議》《回覆函》
【案例借鑑】
上海XX娛樂有限公司與上海新XX(集團)有限責任公司房屋租賃合同上訴案
案號：（2004）滬二中民二（民）終字第354號
法院：上海市第二中級人民法院
審判時間：2004年6月8日
上訴人（原審被告）上海XX娛樂有限公司（以下簡稱XX公司）。
被上訴人（原審原告）上海新XX（集團）有限責任公司（以下簡稱新XX集團）。
1997年，新XX集團與XX公司簽訂了上海市西藏南路 “新XX商廈”五、六兩層的租賃協議，由XX公司經營娛樂業。租賃期限自協議生效後，扣除75天（裝修）施工期後開始計算，為期八年。2003年5月15日，XX公司向新XX集團發出一份要求“非典”停業期間免除所有房租的函，稱為防止“非典”，暫時停業，要求減免停業期間的全部房租。後雙方因相關問題協商未果，XX公司將新XX集團訴至法院。
一審法院經審理後就減免租金一事認為，關於“非典”期間XX公司經營是否受影響問題，按照最高人民法院相關規定，由於“非典”疫情原因，按原合同履行對一方當事人的權利有重大影響的合同糾紛案件，可以根據具體情況，適用公平原則處理；因政府及有關部門為防治“非典”疫情而採取行政措施直接導致合同不能履行，或者由於“非典”疫情的影響致使合同當事人根本不能履行而引起的糾紛，按照《中華人民共和國合同法》第一百一十七條和第一百一十八條的規定妥善處理。
本案XX公司並沒有向法庭舉證證明，XX公司在“非典”期間因政府及有關部門採取行政措施而導致合同不能履行，因此，不適用“不可抗力”的免責規定，也就不能部分或全部免除責任。如果需要適用公平原則，XX公司也應該對因為受“非典”影響而停業以及停業時間、損失範圍加以證明，XX公司要求減免租金缺乏相應的損失依據，不予採納。一審法院判決作出後，XX公司不服，向二審法院提起上訴。
二審法院經審理認為：基於我國在2003年春夏季節發生“非典”疫情一事眾所周知，而且當時娛樂行業響應政府部門防治“非典”的要求而停業也是公知的事實，因此，根據公平原則，上訴人提出其停業3個月的租金應免除的理由成立，本院予以支持。因此二審法院判決減少3個月的租金。
【案例啟示】
對於承租人提出因“新冠”疫情減免租賃費的主張，參照“非典”期間判例而言，人民法院對於承租人的舉證責任相對寬鬆。基於此，建議如承包人提出減免主張，發包人可適當予以減免，但不建議超過50%。對於雙方可達成協議的，亦應簽署書面協議。
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