上週末，花兒姐站在五象新區總部基地，五象航洋城的路口，一輛粉紅色的奧迪突然開過畫著黃線的柏油路面，周圍一圈是摩天大樓，總會讓人有在廣州珠江新城CBD街拍的錯覺。
但每次走進這摩天大樓群，迎面撲來的除了“高大上”的氣息，或許還因為未有大型商業體開業，總讓人覺得缺了“煙火氣”。
實際上，花兒姐在五象的3個夜晚的亮燈拍攝中，腦子一直有疑問：除了萬達茂以外，五象那些“小萬象城”、“航洋城”等等牛逼哄哄的商業綜合體，它們開業了嗎？
1 五象商業體量直追“琅東·鳳嶺商圈”
在“再建一個新南寧”的五象新區，商業體量也是再造一個南寧級別的。花兒街粗略統計（截止今日），五象新區小、中、大型商業體量超過130+萬㎡，項目超過22個。需要說明的是，小型的社區底商不在統計範圍。
這個粗略的統計是啥概念？
舉個例子，“朝陽商圈”是南寧市最悠久、居民認知度最高的“第一商圈”，購物商場多達20幾個，商業面積高達70多萬㎡。但是，五象的大中型商業體量的總和，已經超越了朝陽。
再舉一個例子。南寧最新最繁華的“琅東—鳳嶺商圈”，商業體量近150萬㎡。
單純從體量上來講，如果五象的這些商業都建成面市，五象的商業體量在南寧就排行“老二”了。並且在五象新區內將形成總部基地和平樂大道沿線，兩大商業集中區。
此外，除了熟知的航洋城、小萬象城、宜家等頭部商業，還有南寧特色系列商業中心——威寧鄰家廣場。南寧國有企業威寧打造 的“南寧市民生活港灣”，是集社區公共配套服務、醫療衛生和商業設施為一體的新型城市綜合體。
如今，威寧鄰家廣場已在五象新區佈局9座，集中在五象新區和龍崗板塊，簡直是要承包五象各個居住板塊“菜籃子”的節奏。
2 主力店未公佈，多數商業開業未有期
目前五象總部基地已經開張的商業店鋪，以酒店、餐館、粉店、咖啡、文印為主。住宅區的底商和周邊商業以便利店、菜市，教育培訓機構和中介二手房店鋪為主，商業結構還是比較原始。
現在整個五象新區都在等著五象航洋城開業。
原因之一是：其公佈開業的時間最早，原計劃在今年7月開業；
原因之二是：鳳嶺的會展航洋城升級後，在南寧算是成功的商業運營之一。
最近網上已經流出五象航洋城10萬㎡商業的裝修設計圖。
春節放假前，花兒姐還鑽進南寧恆大國際中心的商場施工現場。它們家11萬平米的商業綜合體目前內部的基本風格已經呈現，影院也在裝修，空中花園已經開始種上植物，看這節奏和預期公佈的2021年開業時間基本能趕上趟。
花兒姐以前非常關注的“寶能環球金融中心”，作為五象最大的商業體，商業面積達15萬平米。現在可以看到商業MALL的外立面已呈現，原計劃“2021年中旬或前後落成，且商業單位及酒店開業”。
然鵝，“老姚家”的項目總是會發生各種意料不到的變化。寶能環球金融中心的變數在於，2019年9月20日，深圳寶能恆創實業有限公司全部股權、關聯交易被收購，包括南寧五象新區環球金融中心及南寧五象湖1號。所以，能不能按時開業，除了看寶能在商業的運營能力，還要看新東家的交接情況。
實際上，除了目前五象航洋、華潤萬象匯、恆大國際中心、宜家商場對外公佈過開業時間外，五象絕大部分的商業體都沒公佈過開業時間，甚至有些樓盤連商業的定位都沒有做。
再加上受到這次疫情的影響，裝修工期、招商進度等都會受到不同程度的影響，哪怕是已經公佈了開業時間的4家商業體，不排除有延後開業的可能。
華潤二十四城商業“萬象匯”正在建設中
南寧宜家商場正在建設中
值得關注的一個信息是，緊挨著宜家商場的11萬平米商業體——“五象明珠”（即五象新區核心區商務街商業及辦公樓項目商業體）在2019年中旬已經公佈了南寧大型的家居賣場“廣西富安居”中標，以第四、第五年租金30元/㎡每月，第六年租金60元/㎡每月的報價租賃。
曾傳聞富安居要在五象打造家居、生活一條龍的綜合體商業。但最近富安居相關人士卻表示“項目還沒有確定”。不知道後面是否還有機會看到廣西本土家居大佬和全球家居品牌在五象隔路PK？
花兒姐發現，截止目前，五象新區還沒有哪家商業體公佈過主力店品牌的進駐情況。
除了去年底在五象總部基地開業的萬麗酒店，算是廣西投資集團和萬豪國際集團聯合打造的潮流地標，作為GIG國際金融資本中心大廈的商業主力外，花兒姐目前在五象基本上看不到幾個大品牌商業的名字。
3 五象出圈幾年 商業依然沒有姓名
經過10多年發展，五象已從曾經那個偏遠荒涼之地一躍成為高大上的新城。尤其是五象核心區，一座座摩天大樓拔地而起，隨便一張航拍圖，都能拍出大都市感覺。
市場方面，五象新區已經一躍成為南寧樓市的“大哥大”，成交上早已領銜，價格上也不斷與青秀區逼近。
而根據花兒姐近幾日走訪五象樓盤的亮燈率發現，小區入住率已逐步提升，不少企業也開始遷至五象總部基地辦公，五象的人氣正在慢慢聚攏。
花兒姐身邊，就有好幾個去年開始已經在五象辦公的友仔友女，提起在五象辦公居住的情況，都說，啥啥都有了，就是吃飯逛街買買買不方便。
雖然人氣慢慢起來了，但人氣依然不足。
連幾家房企的招商負責人私下也嘆氣，五象的商業招商難度挺大，商業的裝修和開業節點已經做了幾次延後調整，在人氣還沒有起來之前很難找到大商家。
“這兩年談大店，很多對五象商業的成熟時間判斷比較長，回報期算不過賬。小店現在的人流也熬不起。今年更多企業過來辦公，更多樓盤交付，招商的難度才會好轉。”
究竟，五象新區這些商業MALL何時能夠開業，滿足現有的居住人群的買買買的需求？從時間表來看，五象核心區今年有望實現零的突破。
4 實體商業受創，超百萬商業何去何從？
與進展緩、開業慢相對的，卻是五象的商業規劃體量超大。五象能否容納得下如此大體量的商業MALL？是否有足夠的人流來支撐消費？花兒姐也要打個問號。
雖然，五象不僅僅是五象居民的五象，也不僅是南寧人的五象，而是全廣西的五象，“搶人”能力自不用說。但是，五象的商業之困，或在於商業物業本身的難度。
其實，不僅僅是五象新區，放眼整個南寧的商業，都面臨巨大的運營壓力。從銷售端來看，商業市場整體庫存量大，去化艱難。
根據克而瑞去年公佈的數據來看，全年商業銷售面積不足50萬方，僅佔整體商品房銷售面積比重的3%。而已開業的商業，也面臨人氣不足，招商難的問題。
要知道，電商衝擊下，實體店的生存艱難已經不是這一兩年的問題了，以青秀區為例，即使是最為成功的萬象城、會展航洋城，最火的不是一二樓的服裝，而是負一的超市美食街和三四樓的各種主題餐廳。
所以，對於商業來說，定位、規劃就相當重要。能夠進行差異化的商業定位，引入創新性的業態，是“殺出一條血路”是關鍵，但不得不說，五象商業突圍之路，相當艱難。
“五象“無商業可逛”只是短期之困，五象規劃的大體量商業卻或可能成為未來之難。
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