实体商业迎来大考验。
疫情催化了实体商业变革，也激发了新的商业机遇。面对资金、招商、运营及退出机制等困局，运营商如何转型“逆袭”？缺乏新零售基因的品牌方如何自救？一起来看看。
运营商及品牌方转型在即
疫情之下，实体商业受挫明显。线下消费受阻，线上消费需求激增，但由于物流效率的降低或停止，亦会给消费者带来体验感不佳的印象。运营商及品牌方如何“自救”？戴德梁行广州商业地产部高级助理董事温苑雯认为，对于商业项目运营商来说，核心商圈项目需要面对租户销售额下降、短期内人流难以恢复及租金下降、收益减少的问题，建议业主方不妨考虑优化物业形态及商业空间，并配合新商业体验方式来复吸人流，保障核心地段的物业价值；而非核心商圈项目，则面临招商遇颈、人流骤减的困境，可考虑跳脱传统商业地产招商模式，并转变商业辐射目标人群来改善经营环境；因小区严格管控“迎来春天”的社区商业，是承接主流品牌从核心商业项目下沉的好机会，项目的长期运营至关重要。
对于品牌方来说，传统主流业态品牌门店生意减少、盈利缩水，同时租金和运营成本受压，面临退租关店的风险，未来不妨考虑整合线下门店与线上销售平台，融入运营管理中，提高品牌黏性；疫情重压下传统业态受压，多元化的新兴业态品牌崛起，或将成为商业地产“新宠”，这类品牌应把握时机，抢驻往日“一席难求”的核心商圈，多核拓展，捕捉流量。
商业困局这样击破
“后疫情”阶段，商业地产开发商需要面对资金、招商、运营及退出四大痛点，如何制定合理策略，规避风险，挖掘新“机”？ 戴德梁行广州商业地产部分析主要可以有几点思路：
获取现金流方式的转变。过去商业项目主要依赖商铺租金获利，疫情缓解后，主流商业项目应发挥商圈人流优势，通过推广品牌形象店与收取租金“双管齐下”吸纳现金流；非主流商业项目，不妨与优质运营商携手合作，利用运营资源吸引优质商家进驻、落地社区商业项目。
招商思维的转变。过去商业项目以自主招商或引入第三方招商为主，以后主流商业项目应将线下实体店作为品牌推广载体；非主流商业项目则应将招商工作交予第三方及优质运营商，通过优质资源发挥积极作用，将物业溢价纳入绩效考核。
运营模式的转变。主要依赖线下提袋购物的商业项目显然这次“招架不住”，未来主流商业项目应把重心放在线上店面的运营，线下实体店则用以吸引客流；而非主流商业项目应考虑让利第三方轻资产运营商及商家，强调商业对产城片区或社区的重要性。
退出方式。有商业运营经验的开发商，不妨借助商业资源包的力量，打造特色新型商业，更可考虑与第三方团队共同运营，无需退出；无商业运营经验的开发商，可交由第三方团队进行运营管理，降低自主经营的风险。
商业地产未来迎新机遇
但危机中又往往酝酿着机会，对于核心商圈项目，未来可通过创新的体验方式来复吸人流，如引进新业态、搭建商业景观等；亦可通过协助品牌从拓展租赁，转型为推广租赁，来弥补商铺租金受挫的回落，保证物业价值。优化物业形态及空间、引入“泛健康”理念，同样有助于物业的可持续运营及竞争力的提升。非核心商圈项目，比如产城融合或社区商业等可以说迎来了资金和运营机遇。将租金让利成本，用于吸引优质主题商业运营商，来维系项目的可持续性竞争力；亦可考虑引入与自身产品线匹配的第三方机构，为多种退出可能性预留机会。能够提供多种轻资产包资源、研发社区商业产品线及跟进运营接管团队的顾问机构，是协助非核心商圈项目转型发展的最优选择。品牌转型也是“有机可趁”，非常时期的社区商业需求爆发，激活了品牌转型机会。可从社区“刚需”、社区精神两个维度的需求出发，抓住新一轮消费需求。对于“刚需”型业态，如超市品牌，建议打通线上线下渠道，提升居民采购黏性；通过跨界多种业态，使服务延伸，来满足更多居民的消费需求。对于社交型业态，如书店、书城等，品牌应打造新的消费场景，来满足消费者的精神需求。
閱讀更多 廣州日報 的文章
